北京買房：理清思路，購房建議1759

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家北京人，在海淀西部有兩居室自住，無貸款，孩子今年中考。我是手中有點閑錢，100萬出頭，目前都是做*行的理財，現在平均收益4%-5%。但也得知目前銀行已經沒有五年期存款了，因為都預期利率下降通道。

所以我感覺現在房價應該是最低谷時期，所以想買套小房，盡量不貸款，也不是為了自住，只要升值好就行，以后留著給孩子換房或者自住。您認為現在的時機是否合適？房價的長期走勢如何，畢竟要在十年后才用的上呢。

A：

1、孩子16歲，十年后用房，想買100來萬升值好的投資房。這夠嗆，北京是沒有這種房的，要不看看其他城市的吧。

2、主要是北京的房價太高，中位數基本都5/600萬。而升值好的多數都是改善房，總價大多在中位數以上。畢竟房子是用來住的，居住體驗越好的才越受追捧，對標的中產群體也才對價格不是太敏感，相對容易抬高價格。

而100來萬基本就是郊區了，地段兒大多一般，而且也買不了多大面積，無論在哪個區都是上車盤。這部分客群對價格很敏感，自住為主，投資升值不占優。

3、另外您對收益的期望值可能也高了點兒，看樣子是認為應該超過5%是吧？我覺得挺難的，除非是跟歐美似的大通脹，否則房子不可能再有這么高的漲幅了。

4、所以您要不再問問別人吧。雖然我也認為現在的北京房價算是階段底部，但找不到你想要的房子，也不認為能有多高的收益，幫不上忙。

僅供參考。

二

Q:

北京除了東西海朝之外，還有哪個區的學區房性價比高？石景山和豐臺有嗎？最低需要多少錢？不要老破小。

A：

1、性價比高，這標準是什么啊？或者說以哪方面為主，是教育資源對口學校還是房子的居住感受？否則不太好聊，相當于問，除一線城市之外，還有哪座城市好混？這太寬泛了不好聊。

2、石景山和豐臺都有普遍意義上的學區房，但性價比是否高就得看自己的感受了。比如豐臺的北大地學區，從學校來講放到北京也算中上，現在學區溢價不高，所以可以算性價比高的。但豐臺的頂級高中只有十二中，這對牛娃來說或許吃虧，從這點來說又不太好算性價比高的了。

而且北大地學區多數都是老小區，連帶電梯的都不多。尤其您又想要最低價格的，那基本就是老破小了。

3、石景山怎么說呢，也有學校不錯+溢價低的，比如景山遠洋和京源的學區，性價比可以說比豐臺還高。但石景山更缺乏頂級高中，學霸孩子就更不好選了。合適嗎？

另外石景山的學區房大多都是商品房，房齡都不老，最低200來萬就行。

4、總之房子好找，但性價比高不高的還是您自己判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

我在麗都附近工作，也一直住在附近，現在想換到陽光上東的三居，現在差不多1500萬吧，您覺得保值會怎樣？

A：

1、陽光上東的保值，我覺得怎么著也比之前那些年會強一些。也就是前些年麗都包括酒仙橋板塊都有些走弱，但之后至少應該不再走弱。當然這只是我的觀點，是否真的如此趨勢走著看吧。

2、在我看來前些年是酒仙橋被望京搶去了不少份額，從開發商賣房的角度能很明確的感到壓力，購房人群被分流就導致價格走勢弱唄。

但現在望京也早就沒有新樓盤了，大家都一樣。而且產業發展也都到瓶頸了，望京還搬走了好幾個大家伙，那兩邊就沒什么太明顯的差距了。再加上酒仙橋的改造，騰出的土地和規劃就增加了想象空間。所以走著看吧，整個板塊至少不會再吃虧。

3、而且陽光上東本來就是好小區，這幾年我沒怎么去過，但從均價來說不算單獨走弱。以后看物業吧，不便宜的物業費，別明顯降低水平就行。

僅供參考。

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