吉林長春這有山：重構(gòu)商業(yè)空間，促進商文旅一體化發(fā)展 | 零售業(yè)創(chuàng)新提升案例

長春這有山造室內(nèi)山地，創(chuàng)新文旅商融合新范式。

編輯：RBF內(nèi)容組

出品：零售商業(yè)財經(jīng) ID：Retail-Finance

長春市這有山商旅文項目打破傳統(tǒng)商場“平層布局”模式，以“造山”為核心理念，打造室內(nèi)立體山地景觀，推動空間、業(yè)態(tài)、文化的深度創(chuàng)新，實現(xiàn)了從傳統(tǒng)商業(yè)體到文旅新地標(biāo)的跨越。其“文旅商融合”模式、動態(tài)運營機制、政策協(xié)同經(jīng)驗等，具有鮮明特色和復(fù)制價值。

項目改造前情況

（一）項目基本信息。

長春市這有山商旅文項目，位于吉林省長春市朝陽區(qū)紅旗街959號，從2015年開始籌備，于2019年10月1日正式營業(yè)。占地面積11848平方米，總建筑面積64107.5平方米，商業(yè)經(jīng)營面積約22000平方米，是全國獨處于城市核心區(qū)域、集吃、喝、玩、樂、住為一體的文旅商業(yè)綜合體。2019年10月1日正式營業(yè)，總占地面積11848平方米，總建筑面積64107.5平方米，商業(yè)經(jīng)營面積約22000平方米，是全國首個在城市核心區(qū)實現(xiàn)“山景室內(nèi)化、文旅商一體化”的創(chuàng)新型商業(yè)綜合體。

（二）改造前的情況。

紅旗街商圈作為長春傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū)，2015年前長期面臨三大痛點。一是業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi)60%以上商業(yè)體以傳統(tǒng)百貨、連鎖餐飲為主，重復(fù)率達75%，國際品牌及特色業(yè)態(tài)占比不足10%，消費者“逛一圈即離場”現(xiàn)象普遍。二是消費場景單一。商業(yè)體多采用“盒子式”布局，缺乏體驗式空間，顧客平均停留時間不足1.5小時，年輕客群流失嚴(yán)重，35歲以下消費者占比僅30%。三是文化賦能缺失。商業(yè)與本地文化割裂，未融入吉林民俗、非遺等元素，難以形成差異化競爭力，2014-2015年商圈整體客流量年均下降8%。

更新改造過程

在紅旗街商圈轉(zhuǎn)型壓力下，這有山項目承載著破解區(qū)域商業(yè)困局的使命。改造前周邊商業(yè)體普遍存在“三低”問題：體驗業(yè)態(tài)占比低（不足15%）、文化融合度低（缺乏特色IP）、客群黏性低（復(fù)購率不足20%）。為此，項目從籌備初期即明確以“反傳統(tǒng)商業(yè)邏輯”破局，通過重構(gòu)空間形態(tài)、融合文化元素、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，填補區(qū)域內(nèi)“文旅商融合”的市場空白。

（一）政府層面：政策引導(dǎo)與資源聯(lián)動。

一是跨部門協(xié)同服務(wù)。建立“商務(wù)+文旅+住建”聯(lián)合工作組，針對項目“山體建筑”的特殊性，在消防審批、建筑規(guī)范等方面給與積極指導(dǎo)，屬地商務(wù)等相關(guān)部門積極向上爭取資金政策支持，公交集團新增3條夜間線路延伸至項目周邊，解決夜間客流疏散問題。二是商旅文資源協(xié)調(diào)導(dǎo)入。牽線項目與文旅部門合作，引入滿族剪紙、雕刻等非遺項目；聯(lián)動長影舊址博物館等景點打造“一日游”線路，帶動跨界客流。

（二）經(jīng)營主體層面：創(chuàng)新實踐與場景再造。

一是空間形態(tài)顛覆性設(shè)計。打破傳統(tǒng)商場“平層布局”模式，以“造山”為核心理念，打造室內(nèi)立體山地景觀。采用“玻璃穹頂+鋼結(jié)構(gòu)骨架”，模擬山體起伏走勢，建設(shè)3條主步道、15個觀景平臺，最高落差達25米，形成“一步一景”的空間體驗。植入綠植墻、疊水瀑布、山石造景等元素，搭配動態(tài)燈光系統(tǒng)模擬日出日落，室內(nèi)恒溫控制在22℃，打造“四季如春”的微氣候。按“山腳-山腰-山頂”分層布局，山腳設(shè)特色市集，山腰為餐飲娛樂，山頂建網(wǎng)紅書店及觀景臺，實現(xiàn)“登山式消費”體驗。二是業(yè)態(tài)組合差異化策略。提升商戶篩選標(biāo)準(zhǔn)，對同質(zhì)化業(yè)態(tài)嚴(yán)選、重點招引文化特色商戶、引進“主理人模式”店鋪。建立動態(tài)調(diào)改機制，每年保持40%商戶更新率，引入“劇本殺集群”“二次元文化”等新興業(yè)態(tài)。增加文化業(yè)態(tài)占比，設(shè)置非遺工坊、文創(chuàng)市集、小型劇場，文化類業(yè)態(tài)面積占比達25%，較傳統(tǒng)商場高18個百分點。

3.文化活動IP化運營。

每周舉辦“山中戲臺”演出（二人轉(zhuǎn)、京劇片段）、每月開展“非遺手作日”。打造特色IP，推出“云山集”品牌市集，招募南北攤主300余人，涵蓋手作、美食、非遺等品類，單日最高客流達2.3萬人次；打造“問道”大型沉浸式演出，結(jié)合山體空間設(shè)計劇情動線，年觀演人次8萬。與中央歌劇院合作推出“云端音樂會”，與查干湖景區(qū)聯(lián)合舉辦“薩滿文化展”，與云南玉溪開展“非遺交流周”，實現(xiàn)跨地域文化輸出。

更新改造后情況

（一）經(jīng)營數(shù)據(jù)全面躍升。

一是客流與銷售雙增長。2023年日均客流量達3.8萬人次，較2019年開業(yè)初期增長187%；年銷售額突破8.6億元，客單價從120元提升至285元。二是客群結(jié)構(gòu)優(yōu)化。35歲以下客群占比達72%，較改造前區(qū)域均值提升42個百分點；游客占比達35%（含外省市游客18%），成為長春“必打卡”景點之一，2023年接待旅游團隊1200個，帶動周邊酒店預(yù)訂量增長40%。三是商戶經(jīng)營效益提升。商戶平均坪效達5.2元/平方米/天，較傳統(tǒng)商場高2.5倍；文化類商戶續(xù)約率達95%，非遺工坊年均營收超300萬元，較普通商鋪高60%。

（二）空間創(chuàng)新成為標(biāo)桿。

項目獲得首批SIT超級沉浸旅游項目、吉林省商圈類排名熱度常年TOP1、吉林省旅游推薦Top1、2021年長春文旅新地標(biāo)、2020文旅新業(yè)態(tài)發(fā)展對話暨第四屆獨立旅行設(shè)計師節(jié)文旅融合創(chuàng)新業(yè)態(tài)獎、中國文旅先鋒獎、“都市冰雪”幸福長春第26屆長春冰雪節(jié)首屆長春十大冰雪喜樂地稱號等，吸引全國200余個商業(yè)項目考察學(xué)習(xí)，其“立體商業(yè)”模式被多個城市借鑒，衍生出“室內(nèi)梯田”“空中村落”等變體形態(tài)。

（三）夜經(jīng)濟成效顯著。

打造“越夜越精彩”消費場景，22:00后客流占比達40%，2023年夜間銷售額3.2億元，占總營收37%，被認(rèn)定為“省級夜間消費集聚區(qū)”。

（四）文化傳播成果突出。

作為吉林省特色項目，致力于弘揚中華文化，做非遺文化的傳播者，宣傳推廣省內(nèi)各項非遺項目，讓祖先留下的文明之火可以薪火相傳。

推薦依據(jù)

（一）模式創(chuàng)新：開創(chuàng)“商旅文”融合新范式。

這有山打破“商業(yè)即賣貨”的傳統(tǒng)思維，構(gòu)建“文化為魂、旅游為體、商業(yè)為用”的生態(tài)模式：通過山體空間造景將“旅游場景”植入商業(yè)，以非遺、民俗等文化內(nèi)容增強體驗深度，形成“消費+體驗+傳播”的閉環(huán)。這種模式破解了城市核心區(qū)商業(yè)同質(zhì)化難題，其“小空間承載大文化”的實踐表明，商業(yè)體可通過文化賦能實現(xiàn)“從流量到留量”的轉(zhuǎn)變，為同類項目提供了“不依賴大規(guī)模擴張即可提升競爭力”的參考路徑。

（二）空間創(chuàng)新：重構(gòu)商業(yè)物理形態(tài)。

突破傳統(tǒng)商場“平層、方盒”的刻板設(shè)計，首創(chuàng)“室內(nèi)立體山地”形態(tài)，通過高差變化、景觀營造、功能分層，將顧客“行走”轉(zhuǎn)化為“登山體驗”，使平均停留時間延長至5.8小時（為傳統(tǒng)商場的4倍）。這種空間革命證明，商業(yè)體可通過建筑形態(tài)創(chuàng)新創(chuàng)造差異化優(yōu)勢，其“景觀即業(yè)態(tài)”的理念已被納入《中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新白皮書》。

（三）運營創(chuàng)新：動態(tài)調(diào)改與社群運營結(jié)合。

建立動態(tài)調(diào)改機制，通過快速迭代保持業(yè)態(tài)活力；同時以興趣社群凝聚客群，形成“商戶-顧客-平臺”共生生態(tài)。這種“流水不腐”的運營邏輯，解決了商業(yè)體“開業(yè)即巔峰”的衰退難題，其會員復(fù)購率（65%）較行業(yè)均值（28%）高出一倍多，驗證了“以變應(yīng)變”策略的有效性。

（四）政策創(chuàng)新：政府服務(wù)的“精準(zhǔn)滴灌”。

當(dāng)?shù)卣桓恪按笏唷笔窖a貼，而是針對項目特性提供“定制化”支持：在建筑規(guī)范上突破常規(guī)、在文化資源上精準(zhǔn)對接、在夜間經(jīng)濟上配套保障，形成“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的良性互動。這種“一事一議”的服務(wù)模式，既守住安全底線，又給足創(chuàng)新空間，為商業(yè)創(chuàng)新項目的政策支持提供了可復(fù)制的行政服務(wù)樣本。

（五）社會價值：商業(yè)反哺城市發(fā)展。

項目不僅創(chuàng)造直接經(jīng)濟效益，更帶動三大社會效益：一是激活老商圈價值，為城市更新提供商業(yè)活化范例；二是傳播地域文化，成為吉林文旅“新名片”；三是促進就業(yè)創(chuàng)業(yè)，帶動3000余人就業(yè)（含靈活就業(yè)1200人）。2023年被吉林省文旅廳評為“文化產(chǎn)業(yè)示范基地”，其“商業(yè)賦能城市軟實力”的經(jīng)驗具有全國推廣意義。