吉林長春這有山：重構商業空間 促進商旅文一體化發展

2025年12月9日—10日，全國零售業創新發展大會在北京召開。會議期間，商務部流通發展司印發了《零售業創新提升案例集》，推廣34家零售企業經驗做法。為做好案例經驗的總結推廣，更好發揮典型引領作用，推動零售業創新轉型和高質量發展，以高質量供給進一步激活內需，2025年12月15日起，每周一、周四，我們將推出創新提升案例，供行業企業借鑒學習，今天介紹第13個案例，長春市這有山商旅文項目。

長春市這有山商旅文項目打破傳統商場“平層布局”模式，以“造山”為核心理念，打造室內立體山地景觀，推動空間、業態、文化的深度創新，實現了從傳統商業體到文旅新地標的跨越。其“文旅商融合”模式、動態運營機制、政策協同經驗等，具有鮮明特色和復制價值。

一、項目改造前情況

（一）項目基本信息。長春市這有山商旅文項目，位于吉林省長春市朝陽區紅旗街959號，從2015年開始籌備，于2019年10月1日正式營業。占地面積11848平方米，總建筑面積64107.5平方米，商業經營面積約22000平方米，是全國獨處于城市核心區域、集吃、喝、玩、樂、住為一體的文旅商業綜合體。2019年10月1日正式營業，總占地面積11848平方米，總建筑面積64107.5平方米，商業經營面積約22000平方米，是全國首個在城市核心區實現“山景室內化、文旅商一體化”的創新型商業綜合體。

（二）改造前的情況。紅旗街商圈作為長春傳統商業聚集區，2015年前長期面臨三大痛點。一是業態同質化嚴重。區域內60%以上商業體以傳統百貨、連鎖餐飲為主，重復率達75%，國際品牌及特色業態占比不足10%，消費者“逛一圈即離場”現象普遍。二是消費場景單一。商業體多采用“盒子式”布局，缺乏體驗式空間，顧客平均停留時間不足1.5小時，年輕客群流失嚴重，35歲以下消費者占比僅30%。三是文化賦能缺失。商業與本地文化割裂，未融入吉林民俗、非遺等元素，難以形成差異化競爭力，2014-2015年商圈整體客流量年均下降8%。

二、更新改造過程

在紅旗街商圈轉型壓力下，這有山項目承載著破解區域商業困局的使命。改造前周邊商業體普遍存在“三低”問題：體驗業態占比低（不足15%）、文化融合度低（缺乏特色IP）、客群黏性低（復購率不足20%）。為此，項目從籌備初期即明確以“反傳統商業邏輯”破局，通過重構空間形態、融合文化元素、創新業態組合，填補區域內“文旅商融合”的市場空白。

（一）政府層面：政策引導與資源聯動。一是跨部門協同服務。建立“商務+文旅+住建”聯合工作組，針對項目“山體建筑”的特殊性，在消防審批、建筑規范等方面給與積極指導，屬地商務等相關部門積極向上爭取資金政策支持，公交集團新增3條夜間線路延伸至項目周邊，解決夜間客流疏散問題。二是商旅文資源協調導入。牽線項目與文旅部門合作，引入滿族剪紙、雕刻等非遺項目；聯動長影舊址博物館等景點打造“一日游”線路，帶動跨界客流。

（二）經營主體層面：創新實踐與場景再造。一是空間形態顛覆性設計。打破傳統商場“平層布局”模式，以“造山”為核心理念，打造室內立體山地景觀。采用“玻璃穹頂+鋼結構骨架”，模擬山體起伏走勢，建設3條主步道、15個觀景平臺，最高落差達25米，形成“一步一景”的空間體驗。植入綠植墻、疊水瀑布、山石造景等元素，搭配動態燈光系統模擬日出日落，室內恒溫控制在22℃，打造“四季如春”的微氣候。按“山腳-山腰-山頂”分層布局，山腳設特色市集，山腰為餐飲娛樂，山頂建網紅書店及觀景臺，實現“登山式消費”體驗。二是業態組合差異化策略。提升商戶篩選標準，對同質化業態嚴選、重點招引文化特色商戶、引進“主理人模式”店鋪。建立動態調改機制，每年保持40%商戶更新率，引入“劇本殺集群”“二次元文化”等新興業態。增加文化業態占比，設置非遺工坊、文創市集、小型劇場，文化類業態面積占比達25%，較傳統商場高18個百分點。

（三）文化活動IP化運營。每周舉辦“山中戲臺”演出（二人轉、京劇片段）、每月開展“非遺手作日”。打造特色IP，推出“云山集”品牌市集，招募南北攤主300余人，涵蓋手作、美食、非遺等品類，單日最高客流達2.3萬人次；打造“問道”大型沉浸式演出，結合山體空間設計劇情動線，年觀演人次8萬。與中央歌劇院合作推出“云端音樂會”，與查干湖景區聯合舉辦“薩滿文化展”，與云南玉溪開展“非遺交流周”，實現跨地域文化輸出。

三、更新改造后情況

（一）經營數據全面躍升。一是客流與銷售雙增長。2023年日均客流量達3.8萬人次，較2019年開業初期增長187%；年銷售額突破8.6億元，客單價從120元提升至285元。二是客群結構優化。35歲以下客群占比達72%，較改造前區域均值提升42個百分點；游客占比達35%（含外省市游客18%），成為長春“必打卡”景點之一，2023年接待旅游團隊1200個，帶動周邊酒店預訂量增長40%。三是商戶經營效益提升。商戶平均坪效達5.2元/平方米/天，較傳統商場高2.5倍；文化類商戶續約率達95%，非遺工坊年均營收超300萬元，較普通商鋪高60%。

（二）空間創新成為標桿。項目獲得首批SIT超級沉浸旅游項目、吉林省商圈類排名熱度常年TOP1、吉林省旅游推薦Top1、2021年長春文旅新地標、2020文旅新業態發展對話暨第四屆獨立旅行設計師節文旅融合創新業態獎、中國文旅先鋒獎、“都市冰雪”幸福長春第26屆長春冰雪節首屆長春十大冰雪喜樂地稱號等，吸引全國200余個商業項目考察學習，其“立體商業”模式被多個城市借鑒，衍生出“室內梯田”“空中村落”等變體形態。

（三）夜經濟成效顯著。打造“越夜越精彩”消費場景，22:00后客流占比達40%，2023年夜間銷售額3.2億元，占總營收37%，被認定為“省級夜間消費集聚區”。

（四）文化傳播成果突出。作為吉林省特色項目，致力于弘揚中華文化，做非遺文化的傳播者，宣傳推廣省內各項非遺項目，讓祖先留下的文明之火可以薪火相傳。

四、推薦依據

（一）模式創新：開創“商旅文”融合新范式。這有山打破“商業即賣貨”的傳統思維，構建“文化為魂、旅游為體、商業為用”的生態模式：通過山體空間造景將“旅游場景”植入商業，以非遺、民俗等文化內容增強體驗深度，形成“消費+體驗+傳播”的閉環。這種模式破解了城市核心區商業同質化難題，其“小空間承載大文化”的實踐表明，商業體可通過文化賦能實現“從流量到留量”的轉變，為同類項目提供了“不依賴大規模擴張即可提升競爭力”的參考路徑。

（二）空間創新：重構商業物理形態。突破傳統商場“平層、方盒”的刻板設計，首創“室內立體山地”形態，通過高差變化、景觀營造、功能分層，將顧客“行走”轉化為“登山體驗”，使平均停留時間延長至5.8小時（為傳統商場的4倍）。這種空間革命證明，商業體可通過建筑形態創新創造差異化優勢，其“景觀即業態”的理念已被納入《中國商業地產創新白皮書》。

（三）運營創新：動態調改與社群運營結合。建立動態調改機制，通過快速迭代保持業態活力；同時以興趣社群凝聚客群，形成“商戶-顧客-平臺”共生生態。這種“流水不腐”的運營邏輯，解決了商業體“開業即巔峰”的衰退難題，其會員復購率（65%）較行業均值（28%）高出一倍多，驗證了“以變應變”策略的有效性。

（四）政策創新：政府服務的“精準滴灌”。當地政府不搞“大水漫灌”式補貼，而是針對項目特性提供“定制化”支持：在建筑規范上突破常規、在文化資源上精準對接、在夜間經濟上配套保障，形成“政府搭臺、企業唱戲”的良性互動。這種“一事一議”的服務模式，既守住安全底線，又給足創新空間，為商業創新項目的政策支持提供了可復制的行政服務樣本。

（五）社會價值：商業反哺城市發展。項目不僅創造直接經濟效益，更帶動三大社會效益：一是激活老商圈價值，為城市更新提供商業活化范例；二是傳播地域文化，成為吉林文旅“新名片”；三是促進就業創業，帶動3000余人就業（含靈活就業1200人）。2023年被吉林省文旅廳評為“文化產業示范基地”，其“商業賦能城市軟實力”的經驗具有全國推廣意義。