等了整整五年，二手房市場終于迎來了直接的稅費新政。

等了整整五年，二手房市場終于迎來了直接的稅費新政。

就在昨日，財政部、稅務總局聯合發布二手房增值稅調減政策公告，核心內容明確：個人將購買不足兩年的住房對外出售的，按照3%的稅率全額征收增值稅。相比此前5%的稅率，直接下調了2個百分點。

該政策自2026年1月1日起正式執行。值得注意的是，公告中還專門補充了一條過渡性規定：2026年1月1日之前，個人對外銷售住房且尚未申報納稅的，符合條件的可按照新政策執行。

這句話的意思很明確：如果現在已經完成了二手房交易，但還沒有申報繳納增值稅，那么等到2026年1月1日之后再進行申報，就可以按照3%的新稅率來繳稅。

此次政策最大的變化，就是將不滿兩年住房的增值稅率從5%調減至3%。這一調整，是實打實給2021年之后在高位買入二手房的業主減輕負擔。

要知道，2021年之后房地產市場進入下行周期，很多人當年的購房成本都處于高位，房子根本沒有增值空間。因此，無論現在是想賣掉房子降低負債，還是打算置換新房，這個政策都能幫業主省下一筆可觀的稅費。

在政策出臺之前，由于不滿兩年的二手房增值稅稅率較高，大家賣房或換房時，往往都會選擇等到房子滿兩年之后再進行交易。以成都的普遍次新房為例，一套房子的增值稅大概要交20多萬元。這種高稅費成本，嚴重制約了大家置換新房的積極性。

我們可以舉個具體的例子來直觀感受政策的影響：

政策實施前，你要賣一套價值400萬且持有不滿兩年的房子，按照5%的稅率計算，需要繳納20萬的增值稅。如果你的心理預期是繳納增值稅后實收380萬，那么成交價格就必須定格在400萬。在當前買方市場的大環境下，這樣的定價會讓銷售難度大幅上升。

而新政實施后，同樣一套400萬的房子，需要繳納的增值稅從20萬下調到了12萬。此時，你可以將成交價格定為392萬，最終到手的錢反而比之前還多幾千塊，同時交易總成本直接下降了8萬。

千萬別小看這8萬塊錢——在二手房交易過程中，因為1萬塊錢談不攏而導致交易黃掉的情況比比皆是。因此，這大幾萬的成本下降，完全可以提高市場交易的成功率，從而有效促進市場的流動性。

如果市場流動性持續降低，那么市場進一步下沉的壓力就會更大，這和A股市場的縮量下跌是同一個道理。從這個角度來說，這次的政策是實打實給二手房市場帶來了直接利好，或者更準確地說，是對當下的次新房構成了直接利好。

從市場影響來看，短期之內二手房的掛牌量可能會有所上升，這對于二手房的成交會構成階段性壓力。但從長期來看，政策對整體樓市都是利好，尤其利好新房市場——因為會有更多業主賣掉原來品質一般或位置較差的房子，去置換當下品質更好的新房，甚至不排除有人會賣掉兩套老房子，換一套高品質新房的可能。

不過話說回來，3%的稅率其實也不算低。而且現在有不少房子，明年就將滿足持有兩年的要求——畢竟持有時間是從繳納契稅的時間開始計算的。因此，這個政策更多的是直接利好當下急于賣房的業主；對于不著急的業主來說，大概率還是會等到明年房子滿兩年之后再進行交易，畢竟滿兩年后就可以免征增值稅了。

不知道大家對這個政策怎么看？