北京開(kāi)年土拍，有點(diǎn)意外

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

一年前的1月2日，2025年北京首場(chǎng)土拍，殺得天昏地暗。

海淀朱房村HD-0803-0029、0030地塊，分開(kāi)出讓?zhuān)鹋目們r(jià)達(dá)150.3億元。

0029地塊共有5家房企報(bào)名，經(jīng)過(guò)161輪舉牌，最終由華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)91.52億元，溢價(jià)17.33%，樓面價(jià)8.92萬(wàn)元/平米。

0030地塊有6家房企報(bào)名，經(jīng)過(guò)244輪舉牌后，最終建發(fā)以90.404億元摘得，溢價(jià)25.04%，樓面價(jià)9.5萬(wàn)元/平米。

2025年的開(kāi)年土拍，頭炮打響。正可謂是：名利雙收。

但2026年1月2日，北京土拍沒(méi)了聲響。

今年的首場(chǎng)土拍，要等到2月3日，有三宗土地有望迎來(lái)主人。

它們分別是：

1、順義新國(guó)展的三期地塊03、04、05等地塊，規(guī)劃建面約12.86萬(wàn)㎡，起價(jià)28.1億元。

2、石景山新首鋼核心區(qū)0012地塊，規(guī)劃建面約3.66萬(wàn)㎡，起價(jià)13.9億元。

3、通州宋莊四村城改項(xiàng)目6002地塊，規(guī)劃建面約8.74萬(wàn)㎡，起價(jià)15.62億元。

在花姐看來(lái)，三宗地皆不在熱門(mén)的朝陽(yáng)與海淀，應(yīng)該不會(huì)掀起多大的波瀾。

北京2026年1月土拍掛零，是比較罕見(jiàn)的。

過(guò)去兩年，2024年1月，賣(mài)地四宗，收金122億元，占全年7.85%；2025年1月，賣(mài)地五宗，收金280億元，占全年19.62%。

經(jīng)此對(duì)比，可以看出2026年的供地策略，至少開(kāi)年比較保守。

在剛剛過(guò)去的2025年，北京土拍成績(jī)比2024年要遜色一些，成交40宗宅地，收金1427.245億元，同比下滑8.17%。

2026年，北京土拍還會(huì)繼續(xù)下滑嗎？

朝陽(yáng)區(qū)土拍競(jìng)爭(zhēng)慘烈

來(lái)看一下朝陽(yáng)區(qū)已釋放的供地信息，管中窺豹。

2025年12月29日，朝陽(yáng)區(qū)召開(kāi)了2026年擬供地推介會(huì)，一份參會(huì)名單流出，至少有17位央國(guó)企地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人出席。

但是，越秀、金茂、建發(fā)和中建壹品等，沒(méi)有露面。

2026年朝陽(yáng)區(qū)擬推出12塊宅地，共計(jì)規(guī)劃建面共計(jì)137萬(wàn)平米——純住宅約128萬(wàn)平米，每個(gè)季度供應(yīng)三宗。

這個(gè)體量，看上去很驚人。

2024年，朝陽(yáng)區(qū)成交4宗地，占地35.16萬(wàn)平米，規(guī)劃建面80.28萬(wàn)平米，329.12億元；2025年成交5宗地，規(guī)劃建面61.59萬(wàn)平米，成交金額311.15億元。

如果按照2026年朝陽(yáng)區(qū)供地順序，刨去第四季度供地——可能在2027年成交，預(yù)計(jì)2026年9宗地，成交建面約100萬(wàn)平米。

當(dāng)然，在實(shí)際操作中，計(jì)劃趕不上變化。即便有的地塊進(jìn)入供地清單，可能被下架。（詳見(jiàn)《北京賣(mài)地，費(fèi)盡心思》）

花姐預(yù)計(jì)，2026年朝陽(yáng)區(qū)樓市的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)十分慘烈，有6塊地頗受關(guān)注：

1、東壩鄉(xiāng)單店區(qū)域平房區(qū)1105-01地塊，占地2.52萬(wàn)平米，容積率2.6，建面5.1萬(wàn)平米，限高45米，預(yù)計(jì)一季度上市；

2、將臺(tái)鄉(xiāng)JT-629地塊，居住用地占地4.85萬(wàn)平米、容積率2.5，建面12.13萬(wàn)平米，限高80米，另外配建體育用地建面5萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)一季度上市；

3、永安里舊城改造0401-01地塊。它是個(gè)釘子戶(hù)，占地3.47萬(wàn)平米、容積率4.63，規(guī)劃建面16.1萬(wàn)平米、限高100米。

它在去年第二、四輪，和第七輪都出現(xiàn)過(guò)，曾調(diào)過(guò)規(guī)，預(yù)計(jì)二季度上市。（詳見(jiàn)《北京土拍，潛藏一條暗線(xiàn)》）

4、南磨房廣渠路城中村03、04、10地塊。其中住宅10地塊，占地3.47萬(wàn)平米、容積率2.8，規(guī)劃建面9.72萬(wàn)平米、限高80米；另兩塊商服用地規(guī)劃建面5.82萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)三季度上市。

5、化石營(yíng)舊城區(qū)改造項(xiàng)目6002地塊，占地1.99萬(wàn)平米，容積率4.5，其中住宅6.3萬(wàn)平米、公建2.7萬(wàn)平米，限高100米，預(yù)計(jì)三季度上市。

6、酒仙橋舊城區(qū)改造項(xiàng)目13地塊，住宅占地4.27萬(wàn)平米，容積率2.8，規(guī)劃建面11.96萬(wàn)平米，限高60米，預(yù)計(jì)二季度上市；

這6塊地，可能會(huì)對(duì)中建智地太陽(yáng)宮6027地塊，以及懋源松榆里地塊，有所影響。

海淀有三顆遺珠

2026年朝陽(yáng)區(qū)土拍已掀起一角，接下來(lái)就看海淀了。

2025年，海淀區(qū)的賣(mài)地金額，排北京市第一：448億元。

共規(guī)劃了7宗地，規(guī)劃建面66.47萬(wàn)平米，但尚有3宗地沒(méi)有被激活：

1、第五、六輪供地清單：四季青鎮(zhèn)西郊機(jī)場(chǎng)HD00-1410-0018地塊，占地3.81萬(wàn)平米，規(guī)劃建面6.28萬(wàn)平米；

2、第五、六輪供地清單：四季青鎮(zhèn)HD00-1410-0012/0007地塊，占地4.81萬(wàn)平米，規(guī)劃建面8.24萬(wàn)平米；

3、第九輪供地清單：東升鎮(zhèn)HD00-0907-0001、0002地塊，占地5.19萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面7.8萬(wàn)平米。

這3宗海淀之地，總規(guī)劃面積22.32萬(wàn)平米。

豐臺(tái)地塊位置越來(lái)越好

十分巧合的是，就在朝陽(yáng)區(qū)召開(kāi)土地推介會(huì)不久，豐臺(tái)區(qū)2026年擬供地清單也出來(lái)了。

2026年，豐臺(tái)預(yù)計(jì)供地10宗地，規(guī)劃建面約70萬(wàn)平米。其中，二三環(huán)之間有3宗，三四環(huán)之間有5宗。

對(duì)于豐臺(tái)土拍，人們沒(méi)有太多期待。

2025年豐臺(tái)成交5宗地，規(guī)劃建面28.63萬(wàn)平米，它們都是以底價(jià)賣(mài)出的，且地價(jià)在往下探。（詳見(jiàn)《豐臺(tái)樓市，庫(kù)存破萬(wàn)套》）

有關(guān)2026年擬地塊，對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)的影響，中海麗金府會(huì)遭遇萬(wàn)泉寺棚改項(xiàng)目FT00-0613-0007地塊。

后者容積率約2.6，占地3.84公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約9.98萬(wàn)平方米。

嘉棠璟樾也會(huì)遇到東面不遠(yuǎn)的岳各莊DC-L02地塊，容積率2.6，占地3.34公頃，規(guī)劃建面8.69萬(wàn)平米。

花姐點(diǎn)評(píng)：

2026年北京供地，相信會(huì)更有藝術(shù)。

在2025年，開(kāi)頭很猛，結(jié)尾卻很低調(diào)。2026年開(kāi)年，繼續(xù)延續(xù)低調(diào)路線(xiàn)。

這一做法，是給2025年拿地的項(xiàng)目，多一點(diǎn)去化時(shí)間。

從目前已知的朝陽(yáng)、豐臺(tái)和海淀供地情況看，絕大部分地塊會(huì)和之前的在售新盤(pán)，直面競(jìng)爭(zhēng)。

這意味著，土拍腳步放緩后，明年上半年北京樓市的去化，依然是以2025地塊去化為主。

最期待的項(xiàng)目至少有四個(gè)：海淀的中海安瀾北京、保利半壁店項(xiàng)目，朝陽(yáng)的中建智地太陽(yáng)宮6027地塊，以及懋源松榆里地塊。

花姐希望它們能跑得快一點(diǎn)。因?yàn)?，未?lái)新供地塊，位置會(huì)越來(lái)越好。