城東新城運河畔“準地王”3月開拍，2026年杭州土拍風向標來了？

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2026年春節后杭州土地市場的第一槍，即將在城東新城打響。

上城區城東新城單元SC080201-27地塊將于3月6日正式出讓，起拍樓面價29776元/㎡，總起拍價21.34億元。

這宗地是由商業用地“商改住”而來，2025年4月，杭州市規劃和自然資源局正式將其調整為二類城鎮住宅用地，容積率從3.0降至2.2，綠地率則從25%提升至35%。

這意味著，開發商將有機會在這片核心地段，打造一個低密、高品質的純住宅項目。

地段強者：雙地鐵+一線運河+名校環伺

論地段，SC080201-27地塊堪稱“六邊形戰士”。地塊南面直面京杭大運河，坐擁一線河景資源；西面緊鄰麥廟港，雙重水系環繞，居住環境稀缺。

交通更是無可挑剔。北距地鐵4號線新風站僅約500米，步行即達。周邊3公里范圍內覆蓋杭州東站這一全國重要交通樞紐，形成“地鐵+高鐵”的立體交通網絡，極大提升了區域通達性。

在杭州主城區，能同時擁有雙水系和地鐵口的宅地，屈指可數。

地塊附近還有邵逸夫醫院、浙大二院城東院區、匯和城購物中心等，生活配套成熟完善。

教育配套同樣亮眼。地塊與杭州采荷中學教育集團（濮家校區）僅一路之隔，對于改善型家庭而言，吸引力巨大。

產品潛力：全市品質提升試點，注定是高端盤

該地塊已被列為“全市住宅品質提升試點項目”，必須嚴格遵循《杭州市住宅品質提升設計導則（試行）》。這意味著未來的住宅產品，在用材、設計、公共空間等方面都將有更高標準。

結合2.2的低容積率，開發商極有可能采用“高低配”模式：沿運河一側打造疊墅或大平層，內部則布局高品質高層，最大化景觀價值與產品溢價。

節后開拍，地價會創新高嗎？

SC080201-27地塊，起拍樓面價29776元/㎡，與周邊地王價格和新房售價存在巨大價差，為競拍者預留了充足的空間。

地塊北側，綠城·翠隱江粼項目于2025年3月以40247元/㎡的樓面價拿下，溢價率高達43.4%。而隔河相望的安琪兒板塊，華潤更是創下了50683元/㎡的板塊地價新高。

當前杭州主城核心區優質宅地供應稀缺，而改善型需求持續旺盛。城東新城板塊，綠城·翠隱江粼即將清盤，均價61307元/㎡，地塊南面的安琪兒板塊，也只有少量疊排在售，均價8-9萬/㎡。地塊所建新項目即使定價在6.5-7萬/㎡，依然具備較大的市場競爭力。

作為2026年春節后杭州的首拍宅地，其出讓結果將成為觀察全年土地市場冷暖的重要風向標。3月6日的土地拍賣場上，究竟誰能摘得這顆“明珠”？讓我們拭目以待。

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文章來源:樂居買房