江濱御景租戶參會事件：租戶參與小區治理，合法嗎？合理嗎？

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江濱御景租戶參會事件：租戶參與小區治理，合法嗎？合理嗎？
近日，贛州章貢區融耀江濱御景第二屆業主委員會發布的一份說明文件引發小區業主關注。文件針對“小區租戶參加與中海宏洋物業贛州分公司的第二次續聘洽談會是否合法”的質疑作出回應，不僅還原了租戶參會的具體情形，也引出了一個行業內的關鍵問題：租戶作為小區實際居住者，能否參與業委會相關會議及小區治理？其參與行為的合法合理性究竟如何界定？ 本文將結合這一真實案例，從情理、法律、實踐三個維度展開分析，厘清租戶參與小區治理的權利邊界與依據。

一、案例回顧：江濱御景租戶參會引發的爭議與業委會回應

2025年12月27日，融耀江濱御景小區與中海宏洋物業贛州分公司召開第二次續聘洽談會，核心圍繞續聘前期投入金額、整改項目等關鍵事宜協商，為后續業主大會表決提供參考。會議結束后，有業主質疑“租戶參會違法”，并提出“業委會不邀請業主、反邀有關系的租戶”“業委會違規未咨詢法律顧問”等相關質疑。

對此，江濱御景業委會發布編號為jbyj2026-01的說明文件，從三方面作出回應：其一，本次會議是公開洽談會而非法定表決類會議，全程公開透明且不涉及業主專屬權利事項；其二，參會租戶在小區租住三年以上，系黨員退休干部，親歷不同物業公司服務，僅就整改事項發表個人看法，未參與決策表決，發言后便主動退場，其參會是臨時提出意愿并經業委會同意，無任何私利訴求；其三，業委會此前已公開邀請熱心業主參與首次洽談會，后續未邀請系現實情況所需，且該租戶參會行為符合法律與小區規約，業委會并未違規。

這一案例直擊小區治理的常見爭議點：租戶并非房屋所有權人，是否有資格參與業委會組織的相關會議？答案需從合理性與合法性兩個層面逐一剖析。

二、租戶參與小區治理的合理性：基于實際居住需求的必然選擇

從情理角度看，租戶參與小區非表決類會議的合理性，源于其作為物業實際使用人的身份屬性，這一點在江濱御景案例中體現得尤為明顯。

首先，租戶是小區物業服務的直接體驗者。案例中的租戶在小區居住超三年，經歷了金科物業與中海物業兩任服務方，對物業服務的優劣、小區管理的痛點有著直觀且真實的感受。相較于部分僅擁有房產但不實際居住的業主，租戶的意見更能反映小區日常運營的真實問題。其針對物業整改事項發表的看法，并非“越權干預”，而是為物業優化服務提供了寶貴的一線參考，這與業委會“廣泛吸納業主意見、充分反映主訴求”的會議初衷高度契合。

其次，租戶與業主共享小區公共資源，也承擔著相同的物業義務。根據小區管理規約，租戶在繳納物業費、遵守小區秩序、愛護公共設施等方面，與業主承擔著同等責任。權利與義務相對等是社會治理的基本原則，既然租戶履行了與業主相同的義務，就應享有除所有權、表決權等專屬權利外的參與權與表達權。江濱御景的租戶僅作為意見提供者參會，既未侵占業主的決策權利，又能為小區治理補充視角，這種參與方式符合情理邏輯。

此外，小區治理的核心目標是提升居住品質，而租戶的居住體驗是衡量品質的重要維度。如今城市租房群體規模不斷擴大，租戶已成為小區居住群體的重要組成部分。若完全將租戶排除在小區治理的意見征詢環節之外，不僅會忽視這一群體的合理訴求，也可能導致物業服務與實際居住需求脫節。江濱御景業委會允許租戶參會的做法，本質上是踐行“共治共享”的小區治理理念。

三、租戶參與小區治理的合法性：法律與地方規定的雙重支撐

判斷租戶參會是否合法，關鍵在于明確法律對租戶權利的界定以及會議的性質是否涉及業主專屬權利，江濱御景業委會的回應也正是圍繞這兩點展開法律依據的闡釋。

1. 法律層面：《民法典》與《物業管理條例》劃定權利邊界

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。這明確了業主的專屬權利包括共有部分的所有權、共同管理權中的表決權、選舉權等。但《物業管理條例》第七條同時規定，業主在物業管理活動中，需履行“遵守管理規約、業主大會議事規則”“按時交納物業服務費用”等義務，而租戶在簽訂租賃合同時，通常會約定遵守小區管理規約、繳納物業費，即租戶履行了與業主同等的義務。

在此基礎上，法律并未禁止租戶享有“除業主專屬權利外的參與權”。正如江濱御景業委會在說明中提到的，租戶作為物業實際使用人，在履行與業主相同義務的同時，享有“旁聽公開會議、提出合理化建議”等參與權與表達權。這類權利不涉及所有權、表決權等業主專屬范疇，并未違反法律規定。

2. 地方立法層面：多地明確支持租戶參與小區治理

江濱御景業委會在說明中提及“深圳、杭州等地物業管理相關規定明確支持租戶代表列席小區治理相關會議并發表意見”，這并非個例，而是地方立法對租戶參與權的認可。

例如，《深圳市物業管理條例》規定，物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的規定；物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。該條例雖未直接賦予租戶表決權，但明確了物業使用人可參與物業管理活動，列席相關會議并發表意見。杭州市也在物業管理相關實施細則中提出，鼓勵物業使用人參與小區公共事務協商，聽取其對物業服務的意見建議。

這些地方規定的核心導向是聽取實際居住者的真實訴求，優化物業服務質量，而江濱御景租戶參會的行為，完全契合這一治理導向，并未違反任何法律法規及小區管理規約。

3. 會議性質層面：非表決類會議不涉及業主專屬權利

判斷租戶參會是否合法，還需結合會議性質。江濱御景的續聘洽談會屬于意見征詢會、協商洽談會，并非《物業管理條例》規定的“業主大會、業委會選舉會”等法定表決類會議，不涉及表決權、選舉權、公共收益分配權等業主專屬權利。

根據法律規定，只有涉及業主專屬權利的會議，才要求“僅限業主參與”；而對于協商、征詢意見類的會議，業委會有權邀請租戶、社區代表等相關方參與，這也是保障小區治理公開透明的重要方式。江濱御景業委會允許租戶參會，且租戶未參與任何決策表決，其行為完全在法律允許的范圍內。

四、邊界厘清：租戶參與權與業主專屬權利的核心區分

需要明確的是，認可租戶參與小區治理的合法性，并非意味著租戶與業主享有同等權利，二者的核心區別在于是否涉及房屋所有權與法定表決權利，這也是避免爭議的關鍵。

一方面，業主專屬權利不可讓渡。根據《民法典》與《物業管理條例》，業主大會的表決事項（如選聘和解聘物業服務企業、使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施等），必須由業主按照法定比例投票決定，租戶無權參與此類表決，也無選舉權和被選舉權成為業委會成員。江濱御景的續聘洽談會僅為后續業主大會表決提供參考，并非最終決策環節，因此租戶的參與并未侵犯業主的專屬權利。

另一方面，租戶的參與權應限定在意見表達與監督層面。租戶可就物業服務質量、小區公共設施維護、公共秩序管理等事項，向業委會或物業公司提出建議、反映問題，也可列席相關協商會議發表看法，但不得干預業主的決策過程。江濱御景的租戶僅發表個人意見后便退場，正是對這一權利邊界的遵守。

五、實踐啟示：小區治理應構建“業主+租戶”的共治格局

江濱御景的案例為小區治理提供了重要啟示：在城市化進程中，租房群體日益龐大的背景下，小區治理不應將租戶排除在外，而應構建“業主為主、租戶參與”的共治格局。

對業委會而言，需把握兩個核心原則：其一，公開透明，如江濱御景業委會般，將會議性質、參與人員、討論內容等向全體業主公示，保障業主的知情權與監督權；其二，權利邊界清晰，明確租戶僅可參與非表決類會議、發表意見建議，不得觸碰業主的專屬表決權利。

對租戶而言，應認識到自身參與權的邊界，以“合理表達訴求、配合小區管理”為原則，不越權干預業主決策；對業主而言，也應理解租戶作為實際居住者的合理訴求，接納其為小區治理的“參與者”而非“局外人”，共同推動小區物業服務的優化。

回到江濱御景的案例，租戶參會的行為既合情又合法，業委會的回應也以事實和法律為依據，厘清了爭議焦點。事實上，小區治理的核心并非“限定參與主體”，而是“匯聚合理意見、提升居住品質”。業主作為所有權人的核心地位不可動搖，而租戶作為實際使用人的參與權也應得到尊重。唯有在法律框架下明確權利邊界，在治理實踐中兼顧各方訴求，才能真正實現小區的和諧共治。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

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