女兒出資借父母名買房，20年后勝訴過戶！法院：親屬間借名關(guān)系可成立｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，周莉（化名）長期居住在美國，計(jì)劃在北京購房。因無法及時(shí)回國辦理購房手續(xù)，她與父母周建國、張秀蘭商議：由父親周建國出面簽訂合同，房屋實(shí)際由周莉全款出資購買，產(chǎn)權(quán)歸她所有，待日后條件允許再過戶。

具體經(jīng)過如下：

2001年7月、8月，周莉從境外向母親張秀蘭賬戶匯入兩筆美元（合計(jì)約3.8萬美元），折合人民幣20.6萬余元；

張秀蘭取現(xiàn)后支付給甲房地產(chǎn)公司，購得一號(hào)房屋；

房屋登記在父親周建國名下；

購房合同、房產(chǎn)證等原始文件由周莉保管；

因周莉長期在國外，房屋一直由父母居住，并代繳部分物業(yè)、水電費(fèi)用。

關(guān)鍵證據(jù)補(bǔ)充：

2008年8月19日，周建國與張秀蘭共同簽署《情況說明》，載明：“2001年我們大女兒周莉出全資購買了一號(hào)房屋，因工作原因未回國居住，由我們照料房屋，房屋歸女兒所有。”

2023年5月21日，張秀蘭再次單獨(dú)出具《情況說明》，重申：“房屋系周莉出資購買，因她當(dāng)時(shí)在美國無法簽字，故借用老伴周建國名義購房，約定具備條件時(shí)過戶給她。”

2024年，周建國去世。周莉提出將一號(hào)房屋過戶至自己名下，但母親張秀蘭拒絕，稱：

“房子是你給我們買的養(yǎng)老房，不是借名，你不能要回去。”

周莉遂起訴母親張秀蘭及弟弟周強(qiáng)、妹妹周婷，請(qǐng)求配合辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

? 確認(rèn)周莉與父母之間存在借名買房關(guān)系；

? 判令張秀蘭、周強(qiáng)、周婷于判決生效后30日內(nèi)，配合將一號(hào)房屋過戶至周莉名下。

三、法院說理要點(diǎn)

出資事實(shí)清晰

周莉提供完整的跨境匯款憑證、母親取款記錄及開發(fā)商收款時(shí)間高度吻合，被告方亦認(rèn)可購房款由周莉支付。

兩份《情況說明》構(gòu)成直接權(quán)屬確認(rèn)

2008年文件由父母共同簽署，明確房屋“由周莉全資購買，歸其所有”；

2023年文件由母親單獨(dú)出具，再次確認(rèn)“借名購房+日后過戶”約定；

張秀蘭雖當(dāng)庭否認(rèn)簽字真實(shí)性，但經(jīng)法院釋明后拒絕申請(qǐng)筆跡鑒定，依法承擔(dān)舉證不能后果。

原始購房資料由周莉持有

房產(chǎn)證、買賣合同等關(guān)鍵權(quán)屬文件原件均由周莉保管，與“贈(zèng)與”或“家庭共有”常理不符，佐證其為實(shí)際權(quán)利人。

借名動(dòng)機(jī)合理且符合生活邏輯

2001年周莉身在海外，確難親自辦理購房手續(xù)；親屬間基于信任未簽書面協(xié)議，符合中國家庭交往習(xí)慣。

過戶無政策障礙

經(jīng)法院函詢不動(dòng)產(chǎn)登記中心，確認(rèn)：外籍人士憑護(hù)照+生效判決可單方申請(qǐng)過戶，房屋無抵押、查封等限制。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

親屬借名買房，書面確認(rèn)至關(guān)重要！

本案勝訴核心并非轉(zhuǎn)賬記錄，而是父母親筆簽署的《情況說明》——這是證明“真實(shí)意思表示”的黃金證據(jù)。

即使無《借名協(xié)議》，也可通過其他書面材料補(bǔ)強(qiáng)：

? 父母手寫聲明；

? 微信/郵件中明確權(quán)屬；

? 公證文書或見證人證言。

房產(chǎn)證由誰保管？很關(guān)鍵！

登記在父母名下卻由出資子女持有原件，是法院判斷“真實(shí)權(quán)利人”的重要依據(jù)。

居住和繳費(fèi)≠擁有產(chǎn)權(quán)：

父母住房子、交物業(yè)費(fèi)，可能只是“代管使用”，不能推翻出資和權(quán)屬約定。

盡早確權(quán)，避免身后糾紛：

若父母一方去世，其他繼承人（如兄弟姐妹）可能否認(rèn)借名關(guān)系。趁父母健在，完成書面確認(rèn)+訴訟確權(quán)，是最穩(wěn)妥方案。