借名買房被轉賣？法院認定無效后房款能追回嗎｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年，王志遠與劉建國簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以1070萬元購買位于西城區的一號房屋。合同簽訂當日，王志遠即向劉建國指定的收款人——其弟弟劉建民賬戶支付300萬元首付款；后續又陸續轉賬770萬元，全部房款均未打入劉建國本人賬戶。

2017年8月，房屋完成過戶，登記至王志遠名下。

然而不久后，甲集團公司起訴稱：

該房屋實為其2005年出資購買，僅因政策原因借用劉建國名義登記，劉建國僅為“代持人”，無權出售。

經大興區法院及北京二中院兩審終審（A號、B號判決），法院認定：

甲集團公司與劉建國存在借名買房關系；

王志遠與劉建國在交易中存在多處不合常理行為（如：大額房款全付至第三人賬戶、先過戶后付尾款、無合理解釋等）；

雙方構成惡意串通，損害實際權利人利益；

《房屋買賣合同》自始無效。

王志遠遂起訴劉建國、劉建民，要求：

返還購房款1070萬元；

支付利息（按LPR計算）；

支付違約金214萬元。

劉建國辯稱：已申請檢察監督，且房屋仍登記在自己名下，認為“現在退款為時過早”。

劉建民未出庭應訴。

二、裁判結果

法院判決：

一、劉建國于判決生效后10日內返還王志遠購房款1070萬元；

二、駁回王志遠關于利息、違約金及要求劉建民共同擔責的全部訴訟請求。

即：房款可退，但因雙方均有過錯，不支持任何賠償或連帶責任。

三、法院說理要點

合同已被生效判決確認無效，依法應返還財產

根據《民法典》第157條，無效合同取得的財產應當返還。雙方均認可1070萬元已支付，劉建國應全額退還。

雙方被認定“惡意串通”，均存在重大過錯

王志遠作為買受人，未盡基本審慎義務：

? 房款未付至產權人賬戶；

? 先過戶后付大額尾款；

? 對房屋長期由他人使用、繳費等異常情況未核實；

劉建國明知非真實產權人，仍擅自出售；

→ 雙方對合同無效負有同等責任。

違約金主張無法律依據

違約金以合同有效為前提，合同無效則違約條款亦無效。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

“高折扣”“內部房源”背后可能是代持房！務必查清真實權屬；

房款必須支付至產權人本人賬戶，否則可能被推定為“非善意”；

先過戶后付款、大額現金/第三方轉賬，極易被認定為異常交易；

即使拿到房產證，也可能被撤銷！登記公示≠絕對安全，真實權利優先。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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