從出資到失去房子：借名人忽視確權的代價｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，王秀蘭因原住房拆遷獲得57萬余元貨幣補償。

其子王志遠當時無房，母子二人同時申請限價商品房資格。

因王志遠的搖號資格先獲批，雙方協商：

由王秀蘭全額出資，以王志遠名義購買一號房屋（限價房），產權歸王秀蘭所有，王志遠一家可共同居住，滿五年后過戶。

2011年12月8日，母子簽署《協議書》明確上述約定。

此后，王秀蘭支付全部購房款，并長期承擔物業、供暖等費用，與兒子一家共同居住。

2015年，王志遠因民間借貸糾紛被債權人劉建華起訴，法院判決其償還920余萬元。

2022年，法院啟動強制執行，擬拍賣登記在王志遠名下的一號房屋。

王秀蘭作為案外人提出執行異議，主張：

房屋系其出資購買，實際所有權人；

有書面《協議書》為證；

房屋系全家唯一住房，依法不得拍賣。

法院審查后駁回其異議。王秀蘭遂提起執行異議之訴，請求：

? 確認房屋歸其所有；

? 排除對房屋的強制執行。

二、裁判結果

法院判決：

駁回王秀蘭的全部訴訟請求。

即：即使存在出資和協議，也不能阻止債權人執行登記在債務人名下的房產。

三、法院說理要點

不動產權屬以登記為準

一號房屋登記在王志遠名下，對外具有公示公信效力；

王秀蘭雖提供《協議書》，但簽訂時間晚于購房合同，真實性存疑；

銀行流水無法證明全部房款由其支付，證據鏈不完整。

借名協議僅產生債權效力，不產生物權效力

即便協議真實，也僅在母子之間形成債權債務關系；

王秀蘭僅有權請求兒子配合過戶，但不直接享有房屋所有權；

該權利屬于普通債權，不能優先于法院強制執行。

不能對抗善意申請執行人

債權人劉建華基于不動產登記簿信賴王志遠為產權人；

其申請執行行為合法，屬于善意第三人；

借名買房本身存在規避政策風險，法律不保護“隱藏權利”對抗外部債權人。

“唯一住房”抗辯不成立

最高法規定，唯一住房在滿足特定條件時仍可執行（如提供安置費）；

本案未證明執行將導致基本生存無法保障；

且房屋面積、價值較高，不屬于“生活必需”范疇。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

借名買房最大致命傷：無法對抗執行！

一旦登記人負債，房子極可能被拍賣，出資人只能向登記人追償——而此時對方往往已無財產。

協議簽得再晚，也難補救：

本案協議在購房一年半后才簽署，反而暴露“事后補證”嫌疑，削弱證明力。

限價房、經適房借名風險更高：

此類房屋本就限制交易，借名行為可能被認定為規避政策，協議無效。

重要提醒：

本案中，王秀蘭若在（滿五年可過戶時）立即起訴維權并查封房屋，或許能保住房產。拖延=放棄權利！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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