借名買房無書面協議？法院按出資比例確權！｜北京房產律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林芳與丈夫林峰因在京無購房資格（外地戶籍+名下已有房），于2019年3月通過甲房地產經紀公司，以朋友吳先生的名義購買了位于北京的一套住宅及配套庫房（以下簡稱一號房屋和二號庫房）。

雙方未簽訂書面借名協議，僅有口頭約定。此后：

定金10萬元、中介費34萬余元、產權登記費等均由林峰夫婦支付；

購房款880萬元由林峰直接轉賬至吳先生賬戶；

另有400萬元由吳先生的朋友分兩筆轉入其賬戶，用于支付剩余房款；

房屋交付后，一直由林峰一家實際居住使用；

所有購房合同、發票、不動產權證原件均由林芳保管。

2022年林峰病逝。2023年，林芳取得北京購房資格，要求吳先生配合將房屋過戶至自己名下，遭拒。吳先生稱：

“房子是我買的，只是借給他們住。880萬是林峰還別人的借款，不是房款！”

林芳遂起訴，要求將一號房屋及二號庫房過戶至其個人名下。

二、裁判結果

法院判決如下：

? 確認存在借名買房關系；

? 房屋按出資比例確權：

林芳一方出資890萬元（含定金、中介費等），占總房款1290萬元的68.99%；

吳先生一方出資400萬元，占31.01%；

? 吳先生于判決生效10日內，協助將一號房屋及二號庫房過戶至林芳與吳先生按份共有名下（林芳占68.99%，吳先生占31.01%）；

? 駁回林芳要求100%過戶至其一人名下的請求。

關鍵結論：

即使無書面協議，只要能證明實際出資+實際占有+持有票證+參與交易，法院可認定借名買房成立；

若雙方均有出資，則按出資比例分割產權，而非全歸借名人。

三、法院說理要點

借名買房不以書面協議為唯一依據

雖無書面合同，但林芳夫婦支付定金、中介費、登記費，全程參與選房、簽約、收房，并長期實際居住；

所有交易文件原件均由其持有，遠超“借住”合理范圍。

880萬元轉賬性質認定為購房款

吳先生稱該款系林峰代他人還款，但證人無借據、無合意證據；

法院認為：在無充分反證情況下，應認定為購房出資。

第三方轉賬400萬元視為吳先生出資

兩位案外人書面說明：錢是借給吳先生買房的，與林峰無關；

林芳未能舉證該款系其指示支付，故計入吳先生出資份額。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

借名買房風險極高，務必簽書面協議：

本案勝訴靠的是完整證據鏈，但若吳先生早一步補辦房產證、否認借名，結果可能不同。

出資≠100%產權，多人出資按比例分割：

很多人誤以為“誰出錢房子就歸誰”，但若對方也有出資，法院會按比例確權。

關鍵證據清單（缺一不可）：

? 銀行轉賬記錄（備注用途更佳）

? 購房合同、發票、產權證原件

? 物業費、水電費繳納憑證

? 中介溝通記錄、收房簽字文件

? 對方曾承認借名的錄音或聊天記錄

不要輕信“朋友幫忙”：

本案中，若非林芳及時起訴并申請查封房屋，吳先生可能已將房屋出售或抵押。