論車位或車庫買受人提起的執行異議之訴

王毓瑩
中國政法大學法律學院教授、博士生導師

中國政法大學合規與風險防控研究中心主任

2025年7月23日，《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《執行異議之訴解釋》）正式公布。該解釋的公布和施行，對于回應司法實踐分歧、統一法律適用具有重要意義。其中，該解釋并未就車位或車庫買受人提起的執行異議之訴作出單獨規定。從司法實踐看，關于車位或車庫買受人提起的執行異議之訴，是否享有足以排除強制執行的民事權益，存在一定爭議。此外，關于車位或車庫買受人提起的執行異議之訴，能否適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議復議規定》）第二十八條或第二十九條的規定，也存在一定爭議。《執行異議之訴解釋》第十一條、第十四條，與《執行異議復議規定》第二十九條、第二十八條一脈相承。因此，《執行異議之訴解釋》施行之后，實踐中需要繼續回應車位或車庫買受人是否享有足以排除強制執行的民事權益，以及能否適用《執行異議之訴解釋》第十一條或第十四條的問題。

一

車位或車庫買受人對車位或車庫享有何種民事權益

有觀點認為，案外人執行異議之訴的審理內容包括兩個層面，一是案外人對特定執行標的是否享有民事權益，二是案外人對特定執行標的享有的民事權益是否足以排除強制執行。其實，這也是《執行異議之訴解釋》關于案外人執行異議之訴異議事由規定以及司法實踐關于案外人執行異議之訴審理的基本邏輯。基于此，討論車位或車庫買受人是否享有足以排除強制執行的民事權益，首先需要明確車位或車庫的買受人對車位或車庫享有何種民事權益。

關于車位或車庫買受人對車位或車庫享有的民事權益，司法實踐中存在不同的觀點。有的觀點認為應當歸全體業主共有，有的觀點認為應當歸房地產開發企業所有，還有觀點認為應當由當事人自行協商確定。筆者認為，在司法實踐中，車位或車庫存在不同的類型和形態，應當類型化地討論不同類型和形態的車位或車庫買受人對車位或車庫享有的民事權益。

按照是否在建筑規劃內，車位或車庫可以分為兩大類：第一，規劃內的車位或車庫。規劃內的車位或車庫，是指房地產開發企業在開發住宅小區項目前，經政府核發的建設工程規劃許可證批準同意，規劃用于停放汽車的車位或車庫。規劃內的車位、車庫可以是各種形態，如地下車庫、半地下車庫、地面車位、首層架空車庫、獨立車庫、人防車庫等。第二，規劃外的車位或車庫。規劃外的車位或車庫，是指房地產開發企業在開發住宅小區項目時，未納入建設工程規劃許可證規劃，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位或車庫。規劃外的車位或車庫以地面車位居多，也有以車庫形式出現的。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權糾紛解釋》）第二條第一款規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。”規劃內的車位或車庫，如前述的地下車庫、半地下車庫、地面車位、首層架空車庫、獨立車庫、人防車庫等，基本上都具有獨立性、可分性，而且可以辦理產權登記。民法典第二百七十五條第一款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。民法典第二百零九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。基于以上規定，車位或車庫的買受人，若符合《建筑物區分所有權糾紛解釋》第二條第一款的規定，且尚未辦理不動產所有權轉移登記手續，則其對車位或車庫只享有交付車位或車庫并轉移車位或車庫登記的債權。

規劃外的車位或車庫，通常不具有獨立性、可分性。因此，民法典第二百七十五條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。基于此，規劃外的車位或車庫不具有獨立所有權、不能辦理所有權登記。車位或車庫的買受人，對車位或車庫至多享有共有權。

二

買受人能否適用《執行異議之訴解釋》第十一條、第十四條

已如前述，規劃內的車位或車庫買受人，尚未辦理不動產所有權轉移登記手續時，其對車位或車庫僅享有債權。司法實踐中，關于規劃內的車位或車庫買受人提起的案外人執行異議之訴，能否適用《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條，以及能否適用與之一脈相承的《執行異議之訴解釋》第十四條、第十一條，有法院持否定觀點。理由是：“車位或車庫的價值相較于包括商品房在內的房屋來講非常小，車位或車庫對案外人生存權、居住權的影響也微乎其微，即使沒有車位或車庫，案外人也可以通過租賃等方式滿足其停車需求，或者選擇其他替代性交通方式。在此背景下，很難認為規劃內的車位或車庫的買受人，具有無過錯不動產買受人或商品房消費者的排除強制執行的基礎，因此不能適用《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條，也不能適用與之一脈相承的《執行異議之訴解釋》第十四條、第十一條。”

但筆者認為，規劃內的車位、車庫的買受人提起執行異議之訴時，可以適用《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條，也可以適用與之一脈相承的《執行異議之訴解釋》第十四條、第十一條。

首先，規劃內的車位、車庫的買受人提起執行異議之訴時，可以適用《執行異議復議規定》第二十八條、《執行異議之訴解釋》第十四條關于無過錯不動產買受人的特殊債權排除強制執行的規定。理由如下：第一，《執行異議復議規定》第二十八條、《執行異議之訴解釋》第十四條涉及的執行標的均是不動產，車位或車庫屬于不動產。第二，《執行異議復議規定》第二十八條、《執行異議之訴解釋》第十四條制定的價值考量因素，主要是我國的不動產登記制度不完善、不動產處于基本生活資料地位等。車位、車庫的價值雖然不如房屋等不動產，但其也存在不動產登記制度不完善的問題，也是當下眾多老百姓的基本生活必需。

其次，規劃內的車位、車庫的買受人提起執行異議之訴時，可以適用《執行異議復議規定》第二十九條、《執行異議之訴解釋》第十一條關于商品房消費者的特殊債權排除強制執行的規定。理由如下：《執行異議復議規定》第二十九條、《執行異議之訴解釋》第十一條制定的價值考量因素，主要是商品房消費者的生存權保護。關于商品房的定義，《執行異議復議規定》第二十九條規定的是“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”。但《執行異議之訴解釋》第十一條，將之修改為“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”。《執行異議之訴解釋》第十一條的這一變化，說明“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，也可以涵蓋改善性住房和自用車位等。其實，這也是保障商品房消費者生存權的應有之義。

規劃外的車位或車庫的買受人提起執行異議之訴時，則不能適用《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條，也不能適用與之一脈相承的《執行異議之訴解釋》第十四條、第十一條。理由在于，規劃外的車位或車庫屬于業主共有，規劃外的車位或車庫的買受人不享有債權，而《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條以及《執行異議之訴解釋》第十四條、第十一條適用的情形是不動產買受人對不動產享有債權，或者商品房消費者對商品房享有債權的情形。

綜上，車位或車庫的買受人提起的執行異議之訴，要區分是規劃內的還是規劃外的車位或車庫。如果是規劃內的車位或車庫，則可以直接適用《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條，以及《執行異議之訴解釋》第十四條、第十一條。

來源： 山東高法

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