父母去世，子女稱借名買房被駁回，房屋按遺產(chǎn)均分｜借名買房律師

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一、案情介紹

1983年，趙正國作為甲單位職工，獲單位分配一套公房。1984年，趙正國去世。1985年，其妻李秀蘭向單位申請，將原合租房置換為位于北京的一居室（即“一號房屋”），并由長子趙建國一家搬入居住。

1987年，趙建國以個人名義與甲單位簽訂《房屋租賃契約》。1992年房改啟動，一號房屋可按成本價購買。1993年，李秀蘭去世。1999年，房屋登記在李秀蘭名下。

趙建國稱：

“房子是我出錢買的，父母生前口頭答應(yīng)給我當(dāng)婚房。我交了所有購房款、水電暖費，房產(chǎn)證也一直在我手里，住了快40年，房子當(dāng)然是我的！”

2023年，趙建國起訴弟弟趙建民、妹妹趙建芳，要求協(xié)助將一號房屋過戶至其名下。

趙建民、趙建芳堅決反對：

“父親1984年就去世了，怎么可能和你達(dá)成‘借名買房’？母親才是購房人，收據(jù)寫的是她的名字。房子是父母遺產(chǎn)，應(yīng)三人均分！”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回趙建國的全部訴訟請求。

法院認(rèn)定：趙建國與父母之間不存在借名買房合意，一號房屋系李秀蘭個人財產(chǎn)，應(yīng)作為遺產(chǎn)依法繼承。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

父親去世多年，不可能形成借名合意

趙正國1984年去世，而房改購房發(fā)生在1992年之后，客觀上無法與趙建國達(dá)成“借名”約定。

購房主體具有身份專屬性，趙建國無購房資格

一號房屋系甲單位對職工的福利分房，僅李秀蘭作為配偶符合房改購房條件。趙建國自認(rèn)“當(dāng)時無購房資格”，進(jìn)一步說明其不可能成為真實權(quán)利人。

出資爭議不影響權(quán)屬認(rèn)定，關(guān)鍵在“合意”

即便部分款項由趙建國支付，但無書面協(xié)議、無明確約定歸屬，且收據(jù)載明付款人為李秀蘭。法院強(qiáng)調(diào)：家庭內(nèi)部出資更可能體現(xiàn)為贍養(yǎng)、扶助或代繳，而非借名。

居住+持證≠所有權(quán)

趙建國長期居住、保管證件，但甲單位2002年出具的證明明確寫道：“房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)正在辦理中”，恰恰說明單位認(rèn)可房屋屬李秀蘭遺產(chǎn)，而非趙建國財產(chǎn)。

口頭“留給你結(jié)婚用”不構(gòu)成借名合意

所謂父母口頭承諾，無其他親屬佐證，且與房改政策、產(chǎn)權(quán)登記相悖，不足以推翻物權(quán)公示效力。

四、律師提示

本案為“以居住+出資主張借名買房”敲響警鐘：

福利房具有身份屬性，非職工無權(quán)購買

單位房改房、集資房、經(jīng)適房等政策性住房，購房資格與身份綁定，即使實際出資，若無資格，難獲確權(quán)。

“口頭贈與”在房產(chǎn)糾紛中幾乎無效

尤其涉及多子女家庭，無書面協(xié)議、無公證、無其他繼承人同意，所謂“父母答應(yīng)給我”難以被采信。

居住多年≠擁有產(chǎn)權(quán)，繼承人才是關(guān)鍵

長期占有使用可能產(chǎn)生“居住利益”，但不改變房屋作為遺產(chǎn)的性質(zhì)。

? 對類似情況的建議：

若父母有意將房給某子女，應(yīng)在生前完成贈與過戶或立遺囑；

若已出資，務(wù)必簽署書面協(xié)議并由全體繼承人簽字確認(rèn)；

切勿依賴“默認(rèn)”“習(xí)慣”或“口頭承諾”，法律只認(rèn)證據(jù)。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊專注處理房改房、繼承與借名買房糾紛，擅長通過證據(jù)梳理與政策解讀，幫助客戶守住應(yīng)得權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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