當(dāng)年曹德旺談到房地產(chǎn)的未來(lái)時(shí)，被不少人嘲笑，如今大家看法變了

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回望過(guò)去，當(dāng)曹德旺對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)出警示時(shí)，許多人只當(dāng)是不合時(shí)宜的冷言冷語(yǔ)。如今再看，他卻是那個(gè)在喧囂中看得最透徹的人。

當(dāng)前，二三十層高的住宅正逐漸暴露出越來(lái)越多的問(wèn)題，二手房掛牌量持續(xù)攀升，市場(chǎng)成交價(jià)卻一路走低，令無(wú)數(shù)業(yè)主心生寒意。

為何高層住宅不再受歡迎？2026年房地產(chǎn)將迎來(lái)哪五大根本性轉(zhuǎn)變？這些問(wèn)題已悄然成為大眾心頭揮之不去的隱憂(yōu)。

將時(shí)間撥回到樓市最為狂熱的階段——大約2020年前后，售樓處人潮涌動(dòng)，熱度幾乎灼手可及。即便全款在握，也不一定能搶到心儀房源，往往還需人脈加持，才能換來(lái)一張選房資格號(hào)。

那時(shí)節(jié)，若有人提及“樓市風(fēng)險(xiǎn)”，立刻會(huì)被周?chē)巳和兑圆唤馍踔凛p蔑的目光。全民信奉“房?jī)r(jià)永不跌”的神話(huà)，高層住宅不僅是棲身之所，更被視作通往財(cái)富自由的階梯，是懸于云端的金鑰匙。

正是在這片盲目樂(lè)觀(guān)的浪潮中，從制造業(yè)起家的曹德旺站出來(lái)潑了一盆冰水。他直言這些動(dòng)輒幾十層的大樓不過(guò)是“鋼筋水泥的堆積體”，未來(lái)不僅難言升值，許多甚至可能變成需要倒貼錢(qián)維護(hù)的負(fù)資產(chǎn)。

他反復(fù)勸告擁有多套房產(chǎn)者盡早退出，但在那個(gè)“買(mǎi)房即愛(ài)國(guó)”“上車(chē)就是贏(yíng)家”的集體敘事下，這番忠告聽(tīng)起來(lái)更像是失敗者的酸話(huà)，無(wú)人愿聽(tīng)。

到了2025年，現(xiàn)實(shí)用一連串沉重的事實(shí)，將當(dāng)年的譏諷盡數(shù)擊碎。這不是簡(jiǎn)單的價(jià)格回調(diào)，而是一場(chǎng)對(duì)居住本質(zhì)的深刻反思與價(jià)值重構(gòu)。我們目睹的，是一場(chǎng)關(guān)于“高空生活”幻想破滅的真實(shí)紀(jì)錄片。

讓無(wú)數(shù)中產(chǎn)夜不能寐的，首先是賬面資產(chǎn)的劇烈縮水。以北京為例，這座曾被視為樓市最堅(jiān)不可摧的城市，也開(kāi)始出現(xiàn)令人震驚的貶值案例。

在朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)，一位業(yè)主去年剛以450萬(wàn)元高價(jià)接盤(pán)一套高層住宅，滿(mǎn)心期待保值增值，結(jié)果短短數(shù)月后，即便降價(jià)至320萬(wàn)元仍無(wú)人問(wèn)津。一百三十萬(wàn)的落差，足以吞噬一個(gè)普通家庭十余年積蓄，在泡沫破裂之際化為泡影。

若將視線(xiàn)轉(zhuǎn)向二線(xiàn)城市，會(huì)發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市的實(shí)際成交價(jià)已悄然回落至五六年前水平，部分區(qū)域甚至更低。

深入那些資源匱乏的小城或偏遠(yuǎn)地區(qū)，四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)早已跌破心理防線(xiàn)，單價(jià)三四千元乃至更低的價(jià)格屢見(jiàn)不鮮，掛在中介櫥窗里的房源信息如同被遺忘的廢紙，無(wú)人駐足。

曾經(jīng)拼盡全家之力、掏空六個(gè)錢(qián)包也要“上車(chē)”的購(gòu)房者，如今猛然驚覺(jué)：不僅背負(fù)著長(zhǎng)期貸款，手中的房產(chǎn)還在加速貶值，精神壓力幾近崩潰邊緣。

但這只是表象之痛。真正讓人窒息的，是被稱(chēng)為“持有成本”的隱形負(fù)擔(dān)，它像一只看不見(jiàn)的手，日復(fù)一日地抽走住戶(hù)的現(xiàn)金流。

購(gòu)房時(shí)銷(xiāo)售描繪的是高端生活的圖景，卻極少有人告訴你：你花巨資買(mǎi)下的空間里，究竟有多少屬于你自己？這就不得不提那個(gè)貫穿購(gòu)房全過(guò)程卻又難以規(guī)避的制度設(shè)計(jì)——公攤面積。

在一棟28層的住宅樓中，合同標(biāo)注100平米，看似寬敞明亮，但扣除電梯井、設(shè)備間、公共走廊等強(qiáng)制分?jǐn)偛糠趾螅珨偙壤哌_(dá)28%，實(shí)際可用面積僅剩72平米。

這意味著，接近三分之一的購(gòu)房款，在簽下名字那一刻便永久消失，換來(lái)的并非居住空間，而是穿行于樓道的權(quán)利，而非真正的家園使用權(quán)。

更嚴(yán)峻的是，這類(lèi)高層建筑本質(zhì)上是一座龐大且精密的耗能系統(tǒng)。低層房屋損壞尚可局部修補(bǔ)，而高層住宅一旦核心設(shè)施老化，維修成本呈幾何級(jí)上升。

統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)費(fèi)用中有超過(guò)兩成專(zhuān)門(mén)用于維持電梯、水泵、消防系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)，而這些設(shè)備的年度維護(hù)支出正以8%的速度逐年遞增。

換句話(huà)說(shuō)，住得越久，你需要支付的“養(yǎng)護(hù)費(fèi)”就越高。這并非穩(wěn)賺不賠的投資品，而是一份需終身續(xù)費(fèi)的昂貴服務(wù)訂閱協(xié)議。

隨著時(shí)間推移，首批建于所謂“黃金時(shí)代”的高層住宅，已普遍進(jìn)入使用第十五個(gè)年頭以上，集體邁入“中老年危機(jī)”階段。全國(guó)范圍內(nèi)，約三成電梯服役年限超過(guò)15年，進(jìn)入故障高發(fā)期。

試想，在一個(gè)容納數(shù)百戶(hù)居民、高達(dá)三十層的垂直社區(qū)中，若多部電梯同時(shí)停運(yùn)，居民上下無(wú)門(mén)的窘境足以引發(fā)群體性焦慮。更換一部電梯動(dòng)輒耗費(fèi)數(shù)十甚至上百萬(wàn)元，這筆錢(qián)由誰(shuí)承擔(dān)？

這正是高層住宅治理中最棘手的結(jié)構(gòu)性難題——“集體決策困境”。青島曾發(fā)生真實(shí)案例：某小區(qū)因8000元公共維修金爭(zhēng)議，六戶(hù)業(yè)主以樓層低、房屋空置為由拒絕分?jǐn)偅瑢?dǎo)致維修拖延整整三周。

個(gè)體利益博弈綁架整體福祉的現(xiàn)象，將在未來(lái)高層社區(qū)中愈發(fā)頻繁上演。當(dāng)維修基金耗盡，面對(duì)百萬(wàn)級(jí)修繕費(fèi)用，數(shù)百名產(chǎn)權(quán)分散、訴求各異的業(yè)主如何達(dá)成共識(shí)？這幾乎是一個(gè)無(wú)解的社會(huì)困局。

當(dāng)我們跳出經(jīng)濟(jì)賬本，回歸居住本身的體驗(yàn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)初宣傳的“高效”與“景觀(guān)優(yōu)勢(shì)”同樣經(jīng)不起推敲。

開(kāi)發(fā)商曾以“把家安在云端”為賣(mài)點(diǎn)，但這種高度很快演變?yōu)榻】惦[患。為了最大化容積率，樓間距被壓縮到極致。

一些新建小區(qū)樓間距不足30米，若居住在中間樓層，家中全年難見(jiàn)直射陽(yáng)光，長(zhǎng)期處于陰影之中。

這不只是情緒壓抑的問(wèn)題，杭州已有醫(yī)學(xué)報(bào)告指出，因長(zhǎng)期缺乏日照，兒童出現(xiàn)嚴(yán)重維生素D缺乏癥狀，影響骨骼正常發(fā)育。當(dāng)人們意識(shí)到，換取高空視野的代價(jià)是基本光照權(quán)的喪失，所謂的“尊貴生活”顯得何其荒誕。

除了慢性傷害，突發(fā)安全威脅更是如影隨形。無(wú)論是老舊電梯困人長(zhǎng)達(dá)二十分鐘的驚魂時(shí)刻，還是外墻脫落、管道爆裂帶來(lái)的物理風(fēng)險(xiǎn)，都在不斷侵蝕居住安全感。

尤其在火災(zāi)等極端情況下，高層住宅幾乎成了現(xiàn)代都市中的死亡陷阱。常規(guī)消防云梯救援高度通常不超過(guò)100米，根本無(wú)法觸及那些動(dòng)輒百米以上的住宅樓層。

一旦起火，電梯井和通風(fēng)管道瞬間化作煙囪，濃煙以每秒3至4米速度向上蔓延，上層住戶(hù)逃生時(shí)間極短，生存幾率驟降。

這也解釋了為何當(dāng)前二手房交易活躍的反而是那些戶(hù)型合理、樓層適中、管理規(guī)范的老小區(qū)，哪怕外觀(guān)陳舊，也更具吸引力。

購(gòu)房邏輯正在發(fā)生根本轉(zhuǎn)變：過(guò)去迷信“地段+升值潛力”的投資思維，正被“物業(yè)質(zhì)量、維修儲(chǔ)備、采光條件”等生存剛需所取代。那些曾象征身份地位的“空中豪宅”，正經(jīng)歷殘酷的價(jià)值重估。

未來(lái)的高層住宅將走向何方？這是許多人不愿正視卻必須面對(duì)的終局命題。隨著改善型家庭陸續(xù)搬離這些維護(hù)成本高、安全隱患多的“垂直囚籠”，留下的將是大量無(wú)力置換的老年人與低收入群體。

這種人口結(jié)構(gòu)的“篩選效應(yīng)”，將直接導(dǎo)致社區(qū)整體支付能力斷崖式下滑。缺乏資金支撐，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)難以為繼；管理缺失又進(jìn)一步加劇環(huán)境惡化，形成惡性循環(huán)。

這就像一個(gè)自我強(qiáng)化的“衰敗螺旋”，最終可能導(dǎo)致這些曾經(jīng)光鮮的高樓滑向一個(gè)令人不安的命運(yùn)終點(diǎn)——城市中的新型貧民窟。

由于拆遷成本動(dòng)輒數(shù)億元，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意接手這類(lèi)高密度舊樓改造項(xiàng)目。它們無(wú)法像過(guò)去的低層住宅那樣等待拆遷翻身，大概率只能轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，成為新市民或保障性住房的補(bǔ)充供給，甚至淪為廉價(jià)長(zhǎng)租公寓。

如今回看，那即將推出的600萬(wàn)套保障性住房，以及政府在新一輪土地供應(yīng)中主動(dòng)減少純高層住宅配比的做法，其實(shí)都是對(duì)過(guò)去二十年“粗放擴(kuò)張”模式的糾偏。

國(guó)家與市場(chǎng)正用實(shí)際行動(dòng)宣告：依靠“堆數(shù)量、拼高度”拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。

對(duì)于仍身處其中的人來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)調(diào)整不僅是資產(chǎn)縮水，更是一堂遲來(lái)且代價(jià)高昂的社會(huì)課。

它教會(huì)我們，剝離金融屬性之后，房子的本質(zhì)重新回歸最基本的需求：良好的通風(fēng)采光、可靠的建筑質(zhì)量、合理的維護(hù)成本，以及和諧的鄰里關(guān)系。

當(dāng)房產(chǎn)從“造富機(jī)器”回歸為“耐用消費(fèi)品”，誰(shuí)能率先擺脫“買(mǎi)到即勝利”的迷思，誰(shuí)就能在這輪下行周期中少交學(xué)費(fèi)。畢竟，真正的安居，終究要腳踏實(shí)地，而非懸于半空。

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