中旅退地？直擊花都“免稅店”，5年未動工...

廣州北站中旅免稅綜合體，要退地了？

2021年，其憑借大灣區首個TOD+免稅IP的噱頭，一度成為市場焦點。

時隔近5年，項目傳來讓人意外的消息——有粉絲向樓市君爆料：該項目商業部分疑似退地！

到底怎么回事？

樓市君帶著小飛機直奔項目現場，扒一扒真實情況！

｜廣州樓市發布 攝

壹

“商業疑似退地”并非空穴來風。

據粉絲爆料，廣州規自局花都分局于2025年11月曾發布收回收購閑置土地公告（如今官網已查無此公示）。

擬以10.9億元收回收購序號3的北站東廣場地塊。

位置為花都區建設北路以西、云山大道以南，使用權人為中旅集團，地塊面積4.446公頃。

｜廣州規自局花都分局

而廣州北站中旅TOD綜合體，選址就在花都區廣州北站東廣場區域（建設北路以西、云山大道以南），整體規劃為住宅、商業兩大核心板塊。

我們將公告信息與項目規劃一一比對，更能確認疑似退地的指向性。

｜廣州樓市發布 攝

商業部分

兩大分地塊疑似將退地，暫未施工

廣州北站中旅TOD綜合體，正位于花都區廣州北站東廣場區域，建設北路以西、云山大道以南，2021年由中旅集團競得。

項目規劃的商業部分為兩個分地塊，其中地塊一11478方、地塊二32982方，兩者合計剛好與公告中的4.446公頃相符。

｜廣州樓市發布 制圖

從位置、面積到使用權人，公告中的閑置地塊與項目商業地塊完全對得上，疑似退地的指向性極強。

｜圖源：粉絲爆料

這兩塊商業地塊緊鄰廣州北站，2021年賣地時明確規定，開發商必須自持11.8萬方的商業15年。

然而樓市君現場實探時發現，該地塊施工圍擋形同虛設，工地門口無保安值守，徑直走進現場后，竟然全程無人阻攔。

航拍可見，這兩塊商業地均無施工跡象，裸露地面僅部分覆蓋防塵布，零散堆放著施工建材，以及一批分散的活動板房。

現場施工人員直言，他們僅在此為住宅施工運輸材料等，“這兩塊商業地沒動工。”

｜廣州樓市發布 攝

據現場銷售透露，目前項目主打站城產居一體化。至于商業地塊具體建什么、什么時候開工、何時建成？

對方表示：“肯定是做商業，但具體沒通知，目前給不了明確答復。”

｜廣州樓市發布 攝

住宅部分

單價約1.6萬/平起，整體去化約6成

與商業部分未開工相對應，住宅部分中旅·璞樾天序銷售現場也較為冷清。樓市君實探全程僅看到1組客戶。

｜廣州樓市發布 攝

項目自2024年9月開盤以來，已推售三棟住宅，合計737套，其中已售441套，整體去化近6成。

不過，以2025年9月加推的 4-3棟銷售情況來看，去化僅3成左右，當前銷售節奏已明顯放緩。

｜圖源：廣州市住建局

好在住宅施工進度還算明朗：5棟44/45層超高層住宅主體大體成型，其中3-2棟已封頂，正在做外墻裝修， 預計2026年底交付。

3-1棟、4-3棟預計分別于2027年6月、2027年底交付，另有兩棟還未開售，整體 處于中后期建設階段。

｜廣州樓市發布 攝

據銷售介紹，住宅全部為精裝修交付、實用率達100%，單價約1.6萬/平起，其中25樓最貴，往上往下遞減，最多差價10來萬。

按照現場價格來算，4-3棟29樓86方的三房兩衛，折后價約146萬，單價約1.68萬/平；27樓107方的四房兩衛折后價約192萬，單價約1.78萬/平。

遵循“面積越大越貴”的邏輯，目前仍有中高層房源可選。

｜廣州樓市發布 攝

貳

實探現場的景象，讓樓市君心里滿是疑惑：一個總投資136億元的超級項目，為何商業部分近5年未動？

帶著疑問，樓市君展開了深入調查，終于摸清了這個百億項目陷入困局的核心原因。

｜廣州樓市發布 攝

一方面，政策紅線卡死，免稅IP徹底泡湯。

廣州唯一經國務院批準的市內免稅店，最終落址于天河區廣州友誼國金店一樓，并于2025年8月開業。

｜廣州市內免稅店

｜圖源：廣州廣播電視臺

而市內免稅店是國家特許經營項目，全國至今僅獲批27個，每個城市的名額都極其稀缺。

再結合五部委“單城僅設1家市內免稅店”的政策限制來看，短時間內廣州不再增設市內免稅店。

也就是說，即便未來該項目的商業建成，也只能做普通商業。

｜圖源：中央人民政府

另一方面，疑似退地+無施工證，配套兌現遙遙無期。

如果說免稅夢碎是政策層面的不可抗力，那商業地塊疑似退地、4年未拿施工證，就是項目推進中自身層面的問題。

結合僅留空地的現狀，不少網友懷疑項目方已調整開發策略，甚至可能放棄商業部分的開發。

｜廣州樓市發布 攝

從公開信息觀察，這一現象或可從其近年項目布局中找到線索——

中旅在海南封關相關業務，以及廣州本地重點文旅項目上的投入動作更為明顯。

作為海南離島免稅政策承接主力軍，2025年12月海南全島封關啟動后，中旅集團更是持續升級產品與服務體驗，搶抓自貿港發展機遇。

｜cdf海口國際免稅城

｜圖源：中旅集團海南區域總部

而在廣州本土，中旅集團與阿那亞合作打造的九龍湖生態度假區項目，總投資達150億元，已成為重點發力方向。

一南一北兩大重點項目的持續投入，大概率讓中旅集團對廣州北站綜合體這樣的傳統商業項目進行了優先級下調，進而導致商業地塊長期停滯。

｜中旅 ·阿那亞 ·九龍湖實拍

這對中旅·璞樾天序業主來說無疑是晴天霹靂。

當初很多人買房，就是沖TOD+商業綜合體的規劃來的，期待下樓就能逛商場、享一站式生活。

如今商業疑似退地，短則三五年、長則更久，業主都只能依賴周邊現有配套，居住便利性大打折扣。

｜項目周邊街景

｜廣州樓市發布 攝

從2021年的市場焦點，到2026年的商業疑退地、住宅銷售冷清，廣州北站中旅綜合體的5年，悄然從高光滑落。

未來，商業地塊是否真的退地？樓市君將持續跟進最新動態，歡迎關注蹲一波后續！

也歡迎大家在評論區聊聊：你覺得這個項目還有轉機嗎？