貝殼，玩起了“降價獎勵”

文/言叔

前幾天，一則已被刪除的文章在地產圈炸開了鍋。

文章說貝殼在"做空"自己的行業，這聽起來有點匪夷所思——

一個靠房地產吃飯的平臺，怎么會主動砸自己的飯碗呢？

現在看來，這事一點都不簡單。

01

今年1月，貝殼內部下發了一個通知，要求全公司員工推動房主降價5%以上，完成的話還有貝殼幣獎勵。

你沒聽錯，就是鼓勵經紀人壓價。

更有意思的是，貝殼副總裁還在發布會上公布了一個"敏感數據"：

全國二手房掛牌量650萬套，漲幅60%。

這個時間點發布這種數據，用意何在？

大家都知道，從11月開始，各家機構發布房地產數據都非常謹慎，很多敏感數據都不再發布了。

貝殼這一操作，確實讓人浮想聯翩。

貝殼現在的市場地位有多夸張？

全國中介市場占有率近30%，核心城市超50%，北京部分區域鏈家簽約量占比達71%。

這是什么概念？

就是十筆交易中有七筆是通過貝殼完成的。

憑借這種壟斷地位，貝殼的操作空間就很大了。

2018年在上海市場占有率突破20%后，便將二手房中介費率從2%提升至3%，隨后鄭州、重慶等城市紛紛跟進。

新房渠道費更是水漲船高，北京部分項目渠道費從1%以下飆升至5%-8%，天津甚至達到3-10個百分點。

這些成本最終都轉嫁給了交易雙方。

02

貝殼通過"獨家委托""二選一"策略壟斷優質房源，破壞信息流通。

你不簽獨家委托？

那對不起，你的房源就要被限流。

這種操作讓大量優質房源集中在貝殼平臺，其他中介只能在信息獲取上處于劣勢，形成"要么加入貝殼，要么被淘汰"的行業困境。

左暉時代打造的"樓盤字典"收錄了2.4億套動態房源，初衷是打破信息孤島，但現在卻成了排擠競爭對手的工具。

貝殼體系內的經紀人為了完成業績，往往采用激進手段：

對賣家持續施壓壓低掛牌價，對買家則通過展示虛假調價記錄、隱瞞優質房源等方式制造恐慌。

更狠的是算法配合——

優先推薦降價房源，形成"降價越狠曝光越多"的惡性循環。

這種"雙向壓價"直接拉低了區域房價的整體水平。

2025年一季度貝殼的財報很有意思：

總營收大增42.4%至233億元，但經調整凈利潤幾乎零增長，只有13.93億元。

這說明什么？

說明貝殼的模式依賴市場份額擴張而非效率提升，所有額外成本最終都轉嫁給了市場。

存量房業務凈收入69億元，同比增長20%；新房業務凈收入81億元，同比增長64.2%?？雌饋聿诲e，但利潤率卻在下滑。

03

房價調整的根本原因確實是人口、杠桿等基本面因素，但貝殼作為核心平臺，未承擔穩市責任，反而成了房價下跌的"加速器"。

隨著官方房源平臺開放，貝殼的信息壟斷優勢正在逐漸消失。

行業洗牌在即，中介平臺回歸服務本質已成必然趨勢。

左暉時代的貝殼是讓人尊敬的企業，改變了中國中介乃至房地產行業的很多陋習。但現在看，屠龍少年終成惡龍。

當一個平臺擁有了市場支配地位，卻沒有相應的責任擔當，那它的行為就可能偏離"做難而正確的事"的初心。

房地產市場的調整是必然的，但作為行業龍頭，貝殼應該思考的是如何在行業轉型期發揮正面作用，而不是通過壟斷地位加劇市場波動。

畢竟，砸了行業的飯碗，最終也會餓到自己。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。