2026年，九龍買房邏輯徹底變了！一個全新主場，早已被提前鎖定！

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湯姆陪你買房的第106天：

2026年九龍一手新盤

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之前我們把目光放在港島。

今天，來看真正承載成交量、換房需求與城市更新的——九龍區。

相比港島的新盤偏稀缺、偏高端，九龍的2026—2027年，更像是“量與結構并存”的一年：

有剛需、有換樓、有重建，也有久等多年的大型項目，開始真正走進市場。

先看大家最關注的啟德區。

一個現實情況是：2026年啟德區幾乎沒有全新大型推盤。如果想提前卡位啟德未來供應，現階段更值得關注的，是已公布規劃、但未集中入市的項目，例如市場討論度較高的花與海。

如果說港島的新盤，更偏向資產屬性和圈層感，那么九龍的優勢，在于產品帶寬極大。從首次置業、換樓家庭，到高端改善型買家，九龍是能在同一周期內同時滿足三類需求的區域。

土瓜灣值得重點注意，隨著舊區重建逐步落地，街區面貌、居住密度與配套質量正在發生變化；另外，還有一個不能忽視的重量級項目，是九龍建業籌備近20年的牛池灣大型住宅發展。項目整體涉及逾2,000伙，首批預計于第二季登場，約361伙。

話不多說，逐一開始看。

1

花與海 l Victoria Blossom

花語海坐落于啟德承豐道16號，由長江實業集團開發，是跑道區規模矚目的住宅項目。項目分三期發展，共提供1,005個住宅單位，預計于2027年2月至9月分階段落成。長江實業于2021年以102.8億元投得該地塊，位于跑道區最前端臨海位置，坐擁稀有的維港景觀。

戶型涵蓋一房至三房，采用花瓣式布局環繞維港，多數單位可享開闊海景。項目前臨逾11公里海濱長廊，毗鄰啟德都會公園、體育園及郵輪碼頭等地標設施，屬34校網。

投資價值方面，項目兼具長江實業藍籌發展商的品牌信譽，以及跑道區最后一幅住宅用地的稀缺優勢。占據維港頭排海景地段，承接啟德千億發展規劃與九龍東新興商業核心的機遇。項目規模達千余單位，選擇豐富，配合“維港都會公園圈”的宜居概念與成熟配套，預計將具備顯著升值潛力與持續租賃需求。

2

天璽?海第二期| Cullinan Harbour

還有一個值得關注的樓盤是天璽·海，位于啟德承豐道26號，由新鴻基地產發展，隸屬于其高端“璽”系豪宅品牌。項目分兩期開發，共提供439個住宅單位，第一期2025年7月落成，第二期為11月。新地于2019年以112.6億元投得該地塊，總投資約200億元，坐落于啟德前機場跑道中段臨海位置，屬一線海景地段。

戶型以四房大宅為主，實用面積約1,100至2,200平方呎。其中西南至西北朝向單位享有180度無遮擋維港海景，視野開闊。項目毗鄰啟德體育園、郵輪碼頭及海濱長廊，坐擁世界級體育、娛樂與休閑配套。

投資價值方面，項目承襲新地“璽”系頂級豪宅的品牌基因，延續九龍站天璽的成功定位。坐擁啟德跑道區稀缺的一線海景資源，具180度全景維港景觀，于香港豪宅市場中尤為珍貴。

3

Double Coast第二期

Double Coast二期位于啟德承豐道19號，由會德豐、恒基、中海外及新世界四大發展商聯手打造，是PARK PENINSULA臨海住宅帶上的重要組成。項目總戶數達1,590伙，所在地塊由四大發展商于2019年以近99億港元投得。

項目戶型涵蓋開放式至三房，最大亮點在于其占據的“未來式”配套：坐擁規劃中約百萬呎臨海商業體，毗鄰啟德體育園與郵輪碼頭，并享有即將完善的立體交通網絡。所屬的第34校網更是家庭客眼中的重要加分項。

這個樓盤是四大發展商共同開發的陣容，第一期的熱銷已驗證了市場對這片土地的認可。對于看好啟德完整規劃的買家和投資者而言，它無疑是一個兼具居住品質與長遠增長預期的核心選擇。

4

啟德海灣第二期

坐落于啟德承豐道15號的啟德海灣第二期，由嘉華國際、會德豐地產及中國海外三大發展商共同打造。作為跑道區規模最大的住宅項目之一，其兩期共提供2,138個單位，第一期已于2024年9月入伙，關鍵日期為2025年3月31日；第二期預計關鍵日期為2026年6月30日。

項目于2019年以約127.4億港元的地價投得，每平方呎樓面地價約11,842港元，堪稱區內最具成本優勢的地塊之一。戶型涵蓋一房至三房，主打內灣寧靜景觀，并設有Super Marina會所與四季花漾園林。生活交通極為便利，步行可達宋皇臺站，毗鄰啟德體育園、郵輪碼頭及大型公園，同時坐擁第34校網的教育資源。

啟德海灣也為市場提供了一個“穩妥”的選擇。 三大發展商的品牌聯合、首期已順利交付的實績，以及因較低地價而可能更具彈性的定價空間，共同構成了其核心優勢。它并非以頂級豪華為賣點，而是精準切中了渴望以相對親民門檻進駐啟德新區、享受未來完整規劃配套的實用型買家和投資者。

5

柏景峰

柏景峰坐落于九龍油塘高雅里8號，由家和置業、資本策略地產及港鐵公司聯合發展。項目提供748個住宅單位，其中約八成主打一房及兩房戶型，預計關鍵日期為2027年6月30日。項目依山而建，部分高層單位可享海景，并延續了“柏”系品牌的住宅理念。

屋苑緊鄰港鐵油塘站，作為將軍澳線與觀塘線的跨月臺轉乘站，可快速直達尖沙咀、旺角及港島核心商業區。毗鄰大本型購物中心、油塘中心及鯉魚門海鮮街區，同時屬第48小學校網。項目三面環山，環境較為寧靜。

6

大角咀埃華街3號

大角咀埃華街3號（橡樹街/埃華街發展項目）坐落于九龍油尖旺區核心，采用單幢式設計，共提供122個住宅單位，預計于2026年8月31日落成。項目坐享該區成熟的社區配套與高效交通網絡，生活與出行均十分便利。

項目鄰近港鐵奧運站，住戶可搭乘東涌線快速往返香港島、東涌及新界各區；通過轉乘，也可便捷前往機場快線青衣站，貫通內外交通。

區內生活配套齊全，奧海城、匯豐中心等大型商場匯聚，購物餐飲選擇豐富；大角咀市政大廈、公共圖書館等社區設施完善，并擁大角嘴天主教小學等優質教育資源。此外，西九文化區近在咫尺，香港故宮文化博物館、M+博物館等世界級文化地標，為生活增添藝術氛圍。

投資方面，大角咀作為九龍傳統優質住宅區，地段價值歷來穩健。市區重建局于區內推進的多項重建計劃，正為區域帶來持續活力與面貌更新。本項目規模適中，單幢設計更易于維護與管理品質，結合奧運站樞紐的交通優勢、周邊優質商場及穩定居住需求，預計將保持理想的租賃承接力與資產增值潛力。

7

牛池灣清水灣道35號項目

牛池灣清水灣道35號項目由九龍建業發展，原址為圣約瑟安老院。項目于2021年10月完成約96.58億港元的補地價協議，每平方呎補價約4,464港元，印證了其顯著的地段價值。

項目規劃建設五幢58至59層住宅大廈及4層基座，總供應量達約5,005伙，規模矚目。其中第一期361伙預計于2026年11月30日落成。社區內規劃有住客會所及面積約225,618平方呎的零售設施。景觀方面，向北至東北的單位可享翠綠林景，向東的中高層單位視野開闊。

項目鄰近港鐵彩虹站，前臨清水灣道，巴士及小巴線路眾多。周邊生活配套成熟，步行可至牛池灣市政大廈（內含街市、體育館及圖書館）、坪石邨街市及各類餐廳，牛池灣公園亦提供休閑空間。值得一提的是，發展方案中保育了三幢歷史建筑，并將其開放為公共休憩空間，為社區增添了人文厚度。

投資價值方面，項目的核心優勢在于其規模與稀缺性。坐擁逾五千伙的大型屋苑在市區已極為罕見，完善的自身配套與彩虹站的交通便利性相結合，形成了強大的居住吸引力。加之項目融合了歷史保育與自然景觀，不僅適合自住，其龐大的供應量和穩定的社區需求，也預示著可觀的長期投資潛力。

8

美善同道55號重建項目

美善同道55號重建項目坐落于九龍土瓜灣，預計于2026年6月30日落成，共提供102個住宅單位。項目原址于2020年以超過4.2億港元成交，地盤面積逾4,000平方呎，地積比率約9倍，可建樓面面積約3.6萬平方呎。地理位置優越，步行約5至8分鐘即可抵達港鐵屯馬線宋皇臺站，與啟德新區緊密相鄰。

項目周邊社區配套成熟，街市、商鋪與康樂設施一應俱全，并隸屬于優質的第35小學校網。除地鐵外，也有多條巴士及小巴路線途經，往返港九各區十分便捷。項目預期采用現代建筑風格，主打中小型實用戶型，并配備完善的住宅設施。

投資價值方面，項目主要承接兩大區域發展動力。其一，土瓜灣作為傳統舊區，正受惠于政府及市建局主導的大規模重建與升級，區域面貌和基礎配套將持續改善。其二，毗鄰的啟德發展區進入成熟期，啟德體育園等重大地標項目陸續啟用，將顯著拉動周邊物業的市場關注度與價值預期。

9

庇利街1號

庇利街1號項目坐落于九龍土瓜灣核心，是由恒基地產、帝國集團及希慎興業三大發展商聯手打造的市區重建重點項目。項目占地約79,718平方呎，總樓面面積達約71.75萬平方呎，規劃興建3幢24層高的商住大廈，預計提供約1,300個住宅單位及12萬平方呎商業空間，關鍵日期為2027年8月31日。

項目的一大特色是設有“限呎”條款，所有單位實用面積不少于300平方呎，其中約半數單位面積介于300至480平方呎，精準貼合市場對中小型實用戶型的需求。交通方面，步行十余分鐘可達港鐵何文田站及黃埔站，周邊生活配套成熟，紅磡廣場、陽光廣場及各類社區設施近在咫尺。

其投資價值頗為鮮明。三大藍籌發展商的組合奠定了品牌與品質保障。值得關注的是，恒基在2021年以約81.89億港元投得此地，每平方呎樓面地價約11,414港元，較當時市場估值低約12%，形成了顯著的成本優勢。

作為政府支持的市區重建項目，它位處發展成熟的九龍心臟地帶，加之“限呎”設計切實迎合了首次置業者和投資者的需求，預計未來無論在租賃還是轉售市場都將表現出良好的流動性。

10

山谷道15至21號重建項目

山谷道15至21號重建項目在九龍何文田傳統核心地段，步行數分鐘即可抵達港鐵何文田站，坐擁觀塘線與屯馬線雙軌交匯的樞紐優勢。由此出發，約9分鐘可達尖沙咀，12分鐘即至金鐘，高效連接港九核心商業區。

項目所屬的第34校網聲名卓著，區內擁有陳瑞祺（喇沙）小學、何文田官立中學等多所優質學府，教育資源豐厚，歷來備受家庭客青睞。

何文田站上蓋及周邊發展日趨成熟，例如朗賢峰設有專屬升降機直通地鐵站，而瑜一項目的新出口也已啟用，區域面貌與便捷度持續提升。在此背景下，本項目預期將以現代化設計及完善的住客設施亮相。

投資價值方面，項目聚合了多項關鍵優勢。 何文田作為傳統中產住宅區，物業價值根基穩固。本項目不僅享有雙地鐵交匯帶來的強勁交通便利與租賃需求，更憑借頂尖校網持續吸引家庭買家。加之市區重建局正積極推動本區更新，整體環境與配套將不斷優化，尤為適合追求資產穩健增值的投資者關注。

11

九龍榮光街88號

九龍榮光街88號項目由市區重建局于2022年10月批出，由信和置業與招商局置地組成的財團以約23.88億港元中標，每平方呎樓面地價約8,571港元。項目位于榮光街72至118號，占地約3.1萬平方呎，總樓面面積約27.9萬平方呎。規劃提供458個住宅單位及約4.6萬平方呎商業零售空間，預計關鍵日期為2028年7月25日。

項目地理位置便利，步行約5至6分鐘可達港鐵土瓜灣站，部分高層單位更可享有維港海景。根據發展要求，所有住宅單位實用面積不小于300平方呎，其中半數單位面積須少于480平方呎，以中小型戶型為主導，精準貼合市場需求。

該項目的合作模式頗具特色，市建局將持有商業部分的三成權益，并設有分紅機制：當賣樓收益超過60億港元后，市建局可參與分紅。此外，項目須遵循九龍城土瓜灣小區發展的總體設計指引，旨在與周邊重建項目產生協同效應，整體提升區域的宜居性與空間連接性。

投資價值方面，項目具備多項優勢。 其每呎樓面地價低于當時市場估值下限，土地成本相對合理，為日后定價留下了彈性空間。項目坐擁屯馬線通車帶來的交通利好，加之土瓜灣區內多個重建項目持續推進，整體環境將持續升級。產品定位上，主打的中小型單位能有效迎合首置及上車客需求，458伙的供應量適中，預計將享有穩定的市場承接力與長期增值潛力。

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土瓜灣啟明街28號重建項目

市建局于2017年3月啟動的啟明街/榮光街發展項目，旨在重建啟明街4至28號及榮光街29至33號地段，范圍涵蓋啟明大樓與愛華大廈。這兩棟樓宇均建于1958年至1963年間，樓高8層，涉及125個業權、約180戶家庭及30個地鋪。

該項目將與毗鄰的榮光街項目合并發展，合并后預計提供約410個住宅單位及3,700平方米商業空間，總投資約20多億港元。規劃中，合并地塊將釋放約300平方米作公共休憩空間，并透過開辟新道路改善區域交通。目前，舊有建筑的拆卸工程已完成，整體項目預計于2026/27年度落成。

項目為合資格的自住業主提供“樓換樓”選擇，業主可選取現金補償，或置換同一地塊新建項目中的住宅單位。作為土瓜灣“小區重建新社區”計劃的重要組成，該項目與周邊多個重建計劃協同推進，共同推動土瓜灣核心區域的城市更新與社區轉型。

13

土瓜灣鴻福街/銀漢街重建項目

市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街發展項目于2021年10月招標，由嘉里建設以55.878億港元投得，每平方呎樓面地價約12,591港元。項目占地約4.93萬平方呎，總可建樓面面積逾44.37萬平方呎，規劃提供約665個住宅單位及約7.39萬平方呎商業空間。

項目計劃興建包含約750個中小型單位的住宅、商業零售基座及地下停車場。發展商須遵循九龍城土瓜灣小區“總體設計要求”進行建設，以確保與周邊市建局項目協同發展，整體提升區域的宜居性與空間連接性，使其成為區內重要的交通與社區樞紐。

該地段歷史上為上世紀五十至八十年代的土瓜灣街市所在地，街市遷離后逐漸老舊，市建局自2016年起啟動本區重建。嘉里建設表示，將在項目中融入可持續發展理念，推動社區活化與更新。

14

Park College-九龍塘現樓豪宅

Park College項目位于傳統豪宅地段九龍塘衙前圍道，由興勝創建于2017年以2.4億港元收購舊樓重建，并于2020年獲建筑圖則批準。項目為8層高住宅連2層地庫，總樓面面積約2.45萬平方呎，僅設11個單位，包括3戶復式（3,022-3,060平方呎）及8戶三房套（1,400-1,478平方呎）。項目已獲發滿意紙，屬現樓發售，并設有4個示范單位供參觀。

項目坐落于九龍塘核心，前臨九龍仔公園綠意景觀，同時坐擁41名校網優質教育資源，深受注重子女教育的家庭青睞。發展商當年每呎樓面地價約11,234港元，項目將分批次以招標形式發售，計劃先行推出稀缺的復式大戶。

投資價值方面，項目的核心優勢在于其極度稀缺性及現樓屬性。僅11伙的供應、特別是面積逾3,000平方呎的復式戶型，在市場中已屬罕見藏品。地處傳統豪宅區，兼具永久景觀與頂尖校網，為其奠定了堅實的價值基礎。而且本項目以現樓姿態發售，規避了樓花不確定性，為看重即買即住與資產保值的實力買家，提供了一個具備長期收藏價值的優質選擇。

15

玫瑰街23至34號重建項目-九龍塘豪宅

玫瑰街23至34號重建項目位于九龍又一村傳統中高檔住宅區，由新世界發展于2022年11月透過強拍以底價20.75億港元統一業權后推進。項目已于2024年正式動工，獲準興建一幢8層高住宅連地庫，總樓面面積約11.68萬平方呎，計劃提供逾110個住宅單位，并以三房至四房特色大戶型為主打。

項目地理位置優越，步行約8至10分鐘可達港鐵石硤尾站及九龍塘站，生活配套成熟便捷。約10分鐘步程即可抵達大型商場“又一城”，該商場占地逾百萬平方呎，匯聚超過200間商鋪。景觀方面，西南向高層單位可遠眺主教山翠綠景致，東北向則以又一居樓景為主。

投資價值方面，項目具備清晰的市場定位與地段優勢。 新世界發展作為香港主要發展商之一，其品牌信譽與銷售策略為項目增添信心。項目坐落的又一村屬低密度豪宅區，環境清幽且鄰近九龍塘名校網，歷來深受家庭客及專業人士青睞。單幢式設計供應有限，主打大戶型精準對接改善型住房需求；加之雙地鐵站覆蓋與“又一城”商圈的便利，使其同時享有寧靜與繁華。該區租務市場一向穩定，重建后帶來的現代化住宅規格，預計將進一步強化其長期保值與增值潛力。

16

廣播道79號項目-九龍塘豪宅

廣播道79號項目坐落于九龍塘廣播道傳統豪宅區，由麗新發展于2021年10月以16.083億港元投得，其前身為香港電臺教育電視中心。項目占地約23,864平方呎，最高可建樓面約71,591平方呎，每平方呎樓面地價約22,464港元。規劃提供46個住宅單位，包括2幢獨立屋，主力戶型為約1,000平方呎的豪華住宅，總投資額約23億港元，預計于2026年9月30日落成。

項目位于星輝豪庭與尚御之間，屬低密度清幽地段。廣播道昔日因多家電視臺總部匯集而有“五臺山”之稱，承載著獨特的歷史與文化記憶。該地塊曾吸引17家發展商競投，最終地價較約15年前的同區地皮高出約1.3倍，充分反映了該地段價值的顯著提升。

投資價值方面，項目的核心優勢在于其無可復制的稀缺性。 此為2006年后廣播道首幅推出的官地，供應極度稀缺。僅46個單位的限量供應，以及主打約千呎豪宅的定位，精準對標高端市場需求。市場預估其售價將從每平方呎約3.5萬港元起跳，結合獨一無二的地段底蘊與產品稀缺性，預計將具備突出的長期收藏與增值潛力。

17

龍翔道188號-低密度豪宅項目

龍翔道188號項目由九龍倉集團發展，坐落于九龍龍翔道與獅子山隧道公路交匯處。項目規劃興建四幢住宅大廈，分四期發展，共提供133個住宅單位。產品主打建筑面積2,000平方呎或以上的中大型單位，涵蓋三房及四房超級豪宅戶型，將由會德豐地產負責銷售。

項目地理位置優越，步行約15至20分鐘可達港鐵九龍塘站，龍翔道沿線有眾多巴士及小巴線路貫通港九新界。居所享開揚翠綠山景，部分單位更前臨龍翔道公園景致。周邊屬九龍塘傳統優質校網，教育資源豐富，十分契合注重生活品質與子女教育的家庭需求。

投資價值方面，項目的稀缺性與地段是其核心優勢。 作為九龍倉集團旗下的藍籌發展項目，其品質有堅實保障。發展商于2018年以124.5億港元投得此地，每平方呎樓面地價約2.85萬港元。此類低密度、大型單位的豪宅項目在九龍區本就極為罕見，加之坐擁永久山景與名校網加持，奠定了其顯著的保值與升值基礎。項目規劃配備完善會所設施，為追求尊貴生活體驗與長線資產增長的買家，提供了一個值得矚目的選擇。

18

發祥街1號-大型市區重建項目

發祥街1號項目坐落于九龍長沙灣，由華潤集團與華潤置地（海外）合作開發，前身為潛發倉庫。項目規劃興建6幢38至41層高的住宅大廈，總樓面面積約161.69萬平方呎。其中第一期將提供507個住宅單位及13.2萬平方呎商業空間，預計于2028年11月25日落成，并會配備長者日間中心等社區設施。

項目地理位置優越，步行十余分鐘即可抵達港鐵長沙灣站、荔枝角站及南昌站，暢達港九各區。周邊生活配套成熟，毗鄰碧海藍天、泓景臺等屋苑商場，元州街及青山道一帶商鋪林立，購物便利。項目東北向單位視野開闊，高層住戶更可眺望翠綠山景。

投資價值方面，項目展現出顯著的長期潛力。華潤集團作為實力雄厚的國企發展商，為項目提供了堅實的品牌背書。尤為值得注意的是，項目補地價金額高達137.34億港元，創下香港歷史次高紀錄，這充分反映了發展商乃至市場對區域長遠前景的強烈信心。長沙灣本身是配套完善的成熟社區，三地鐵站覆蓋的交通網絡賦予了其高度的出行便利性。加之項目自身規模龐大，具備明顯的規模效應，預計將同時吸引自住買家與投資者的目光。

19

九龍灣國際展貿中心重建項目

九龍灣國際展貿中心重建項目由億京發展牽頭的財團于2021年以約105億港元收購，并于2025年7月獲城規會批準重建方案。項目將興建4幢住宅大廈、1幢寫字樓及1幢混合式大樓，建筑高度達140米，總樓面面積約178.7萬平方呎。規劃提供1,470個住宅單位，平均面積約484平方呎，并設有720間酒店客房。

項目位于九龍灣展貿徑1號，占地約2.2公頃，毗鄰港鐵九龍灣站及牛頭角站，周邊環繞Mega Box、德福廣場等大型商業設施。原址的九龍灣國際展覽中心于1995年落成，已于2024年6月結束營運，為整體重建騰出空間。項目也從最初純商業規劃，調整為融合住宅、商業與酒店的綜合性發展模式。

項目以中等面積戶型為主，貼合家庭實際需求；加之涵蓋寫字樓與酒店的多元業態組合，有望帶來穩定的綜合租金收益。其140米的建筑高度在區內頗具標志性，高層單位視野開闊。在九龍東優質住宅供應相對有限的背景下，此大型綜合項目預計將有效填補市場空缺。

20

安達臣道長實港人首置上車盤

長實于2020年5月以49.5億港元投得觀塘安達臣道舊石礦場地皮，每平方呎樓面地價約4,546港元。項目規劃提供約2,900個住宅單位，總樓面面積約108.88萬平方呎，包括6幢24至32層高的住宅大樓及4幢獨立洋房。所有單位實用面積介于250至500平方呎，戶型配比為20%開放式、25%一房及55%兩房。

根據政府“首置”計劃，該項目將撥出不少于1,000個單位（包括200個開放式、250個一房及550個兩房），以市場價格的八折出售予合資格申請人。

值得關注的是，項目于2024年9月因部分鋼筋配置與獲批圖則不符而需停工調查，相關預售申請多次未獲批準。廉政公署就事件拘捕10人，涉及全部6座住宅大樓的工程質量問題。

投資分析方面，項目的核心特點與風險并存。 其1,000個折扣“首置”單位及獨特的洋房設計具有一定吸引力，中小型戶型也貼合市場需求。然而，潛在的買家與投資者需充分知悉并密切關注其工程質量事件的后續處理進展、整改結果及最終的預售安排，這些因素將直接影響項目的市場信心與推進時間表。

從整體結構來看，2026年的九龍新盤，并不是“量突然放大”的一年，而是“供給位置重新分布”的一年。

一方面，啟德、新蒲崗等成熟或半成熟板塊，新增供應明顯放緩，市場進入以存量博弈為主的階段；另一方面，土瓜灣、牛池灣等經歷多年規劃、重建與整合的區域，開始真正進入兌現期。

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