胡峰：從全球看北京寫字樓市場的機遇和挑戰(zhàn)

2025年12月23-24日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進服務中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標準化委員會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。

　　戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在主題為"從全球看北京寫字樓市場的挑戰(zhàn)和機遇"演講中表示，寫字樓市場受兩大方面的影響，一個是整體經(jīng)濟環(huán)境，二是市場的供需關(guān)系。從全球看主要城市寫字樓市場冷暖不一，我國四大一線城市存量方面，北京甲級寫字樓1300萬平米，上海1700萬平米。空置率方面，北京甲級寫字樓16%，上海是23%。從供應和未來吸納預測來看，我們長期看好北京寫字樓市場。

戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰

　　以下為胡峰演講實錄：

　　今天的話題是北京寫字樓市場機遇和挑戰(zhàn)。寫字樓市場是一個經(jīng)濟的晴雨表，經(jīng)濟下行的時候?qū)懽謽堑淖赓U壓力當然就比較大。寫字樓市場受兩大方面的影響，一個是整體經(jīng)濟環(huán)境，二是市場的供需關(guān)系。經(jīng)濟下行的時候，整體市場需求量明顯下降，同時全國的主要城市也面臨供應量較大的挑戰(zhàn)。從北京寫字樓供應量來看，核心區(qū)域目前供應量非常有限。我們的數(shù)據(jù)顯示，2026年、2027年供應比較大，2028年及之后沒有特別大的供應量。

　　我個人認為，北京寫字樓市場未來的發(fā)展有非常大的潛力。大家都非常關(guān)注樓宇經(jīng)濟，在CBD區(qū)域里面，稅收過億的有141棟；去年的數(shù)據(jù)，稅收過十億的有20棟，稅收過百億的有一棟。所以，寫字樓市場對樓宇經(jīng)濟的發(fā)展是非常重要的。

　　現(xiàn)在擴容已經(jīng)可以發(fā)寫字樓和酒店。從2021年公募REITs發(fā)行，到上周五統(tǒng)計總共是78單的公募REITs發(fā)行，不動產(chǎn)53單，目前規(guī)模市值是2000多億。

　　我們對比一下全球的一些REITs市場情況。我們單數(shù)目前是亞洲第一，四年時間已經(jīng)超過了新加坡、日本、中國香港。但是規(guī)模2000億，跟美國比，美國公募REITs是1.3萬億美金，美國的REITs占到美國股票市值大概是2%到3%。

　　對于A股，A股剛剛突破100萬億的市值，如果按2%、3%，公募REITs市值將超過2-3萬億。接下來看我們的寫字樓和酒店REITs等，怎么樣把規(guī)模做起來？REITs一旦能夠發(fā)行的情況下，對于寫字樓投、融、建、管、退能形成一個很好的閉環(huán)，交易更活躍，讓更多投資者關(guān)注到REITs市場。

　　我先簡單介紹一下中國房地產(chǎn)的兩個數(shù)據(jù)。我們可以看到，紅色實線是開發(fā)投資占到GDP的，最高點在2014年，占到15%，現(xiàn)在是7點多。房地產(chǎn)作為一個非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)的支撐。

　　對于虛線可以看到，美國房地產(chǎn)占到GDP的12%，中國房地產(chǎn)增加值只占到6%，從這方面看我們存量市場還是有很大的一些機會。

　　從全球來看，從2019年到2025年租金空置率做了一個對比。我們看到美國主要城市的租金在下調(diào)，空置率在上升。在舊金山，空置率從2019年的7%上升到27%，，包括洛杉磯空置率達到了30%，紐約空置率17%。

　　至于疫情之后，美國采用居家辦公，導致了空置率相對來說比較高。租金有一些下滑，也有的地方有一些上漲。如果我們考慮到美國累計通脹，五年通脹大概在27%，這樣租金下滑就會比較明顯。我們也在討論，美國的寫字樓空置率這么高，很多中小銀行貸款，如果租金下滑，企業(yè)難以還款情況下，這也會導致美國金融風險的引爆。

　　我們看看周邊國家，東京空置率也好，租金也非常強勁，空置率0.9%，這是比北京的2011年3%還要低。因為東京高就業(yè)率直接導致了寫字樓需求旺盛，空置率是比較低。有媒體報道現(xiàn)在畢業(yè)生就業(yè)達到98%，所以這對于日本經(jīng)濟也好，寫字樓也好，也是比較好的。今年開年的時候，我?guī)е鴪F隊去東京考察，跟日本同事深入交流了一下。大家都說日本失去了30年，我個人覺得中國的房地產(chǎn)沒有經(jīng)歷一個完整的周期，問日本同事對我們有什么好的建議呢？我們?nèi)毡就抡f，沒有什么好建議，告訴你房價跌到一定情況下，就會有人買。

　　市場不可能一直單邊上漲，有這樣一個周期，對長遠發(fā)展不一定是一個壞事。再看首爾，首爾空置率也是比較低的，但是首爾租金下降是比較高的。

　　看了全球主要一些國家的寫字樓市場，我們看看國內(nèi)的這些數(shù)據(jù)。因為剛剛吳院長把數(shù)據(jù)展示了，我把一部分數(shù)據(jù)給大家做一個介紹。首先從空置率來看，紅色就是空置率超過30%，北京整體甲級寫字樓是16%。剛才吳院長提到核心區(qū)是10%的數(shù)據(jù)。最低點是臺北，臺北寫字樓空置率只有7%。我們是兩個月之前在成都開了一個大中華區(qū)的主管會議，臺灣同事說住宅價格還有所上漲，香港住宅價格下降，但是去年香港住宅租金上漲了10-15%。

　　全國二線城市，租金水平大概在每月每平米100塊錢左右，部分城市空置率超過30%，這個壓力非常大，非常認同吳院長的建議。這些區(qū)域里面這么大的供應量，空置率這么大，還要有供應的情況下，這個持續(xù)壓力會更大。

　　對于其他區(qū)域，比如說在四大城市。現(xiàn)在存量的甲級寫字樓北京1300萬平米，上海是1700萬平米。我特地跟同事確認了一下，北京2025年甲級寫字樓沒有新增供應嗎？確實沒有新增供應。空置率現(xiàn)在整個北京甲級寫字樓是16%，上海是23%，租金北京是215元/平米，我記得最高點是2018、2019年的400元/平米，那時候在座的業(yè)主日子真的太好過了，租金非常高，現(xiàn)在基本上都是腰斬了一半的租金。以前北京租金比上海租金高不少。

　　未來幾年的供應，北京寫字樓供應不是太多，深圳、廈門、蘇州，這些區(qū)域里面的供應會比較大一些。

　　接下來，介紹一下北京寫字樓市場，我非常喜歡這張圖。這張圖把2007年一直到現(xiàn)在北京寫字樓市場情況做了一些分析。比如說從租金來看，租金最高點是2018年、2019年，以前是400塊錢每平米，現(xiàn)在是215塊錢。

　　空置率方面，2008、2009年金融危機最高點20%，最低點是2011年，是3%。那個時候為什么出現(xiàn)這些情況？一個是金融危機大家沒有意愿開發(fā)，另外，2008年奧運會基本上不讓開發(fā)和建設。需求量上來的時候，供應量達不到的情況下，空置率就下降，所以只有3%。那時候大家續(xù)租，就是在座的各位說了算漲多少租金。所以，好日子我們確實是有過的。我比較關(guān)心兩個區(qū)域，一個是中關(guān)村，我記得疫情期間，中關(guān)村空置率比較高，大概在15%左右，現(xiàn)在降到5%。也就是說北京這些區(qū)域當中可能首先恢復的是中關(guān)村區(qū)域。因為大家看到一些大廠，最近字節(jié)跳動，媒體報道凈利潤達到500億美金，那就會需要更多的辦公場所。所以，中關(guān)村區(qū)域現(xiàn)在空置率相對來說比較低。

　　還有一個關(guān)注就是麗澤，麗澤這個區(qū)域剛開始建成時空置率是高的，現(xiàn)在到了30%以下，接下來應該有更好的表現(xiàn)。

　　我們也看到一些企業(yè)，包括TMT、金融機構(gòu)、專業(yè)服務機構(gòu)在CBD，我們這樣專業(yè)服務機構(gòu)沒有辦法離開CBD這樣區(qū)域。所以，這種核心企業(yè)，基本上就是在這樣區(qū)域里面。

　　比較好的還有醫(yī)療賽道，現(xiàn)在逐步慢慢是這種寫字樓里面更好的租戶。從供應量可以能夠感受到，明年壓力還是非常大的，主要是CBD區(qū)域。到了2027年、2028年之后基本上沒有供應了。如果2028年之后核心區(qū)域沒有太大的供應量，如果經(jīng)濟一旦逐步恢復，會是什么樣的情況？會不會回到2011年的水平。所以北京寫字樓市場一定會回去的，什么時候回去？不知道。回到什么程度不知道，但是一定會回去。大家一定要有信心，只是這幾年壓力確實比較大些。

　　我們也看到了"十五五"期間國家一些戰(zhàn)略，包括新興支柱產(chǎn)業(yè)，包括航天強國，還有新能源、AI等等，這也是我們接下來要去溝通的租戶的情況。

　　對于大宗交易，我們可以看到疫情前基本上達到全國大宗交易在3000億，2018年更高一些，今年會下降比較多。我也看到了最近大家關(guān)注寫字樓的交易，世貿(mào)大廈被揚子江藥業(yè)法拍，單價在3.8萬到3.9萬，已經(jīng)是比較低的價格。有人討論是不是到底了？現(xiàn)在也有一些投資人在看寫字樓市場，剛剛所分析到的往后幾年，經(jīng)濟和寫字樓市場逐步恢復情況下，那時候價格就會逐步上漲。 我們看一下大宗交易各個業(yè)態(tài)，他們占的比重是什么樣的。2022、2023、2024基本上40%左右都是寫字樓商務園區(qū)，這也是大宗交易非常活躍的。除此之外，工業(yè)物流，包括北京，最近比較火的是公寓，北京公寓現(xiàn)在很多投資人想去買公寓，如果在座有公寓的項目，歡迎跟我們聯(lián)系。現(xiàn)在很多投資人找不到。所以，有時候開玩笑說，30年河東，30年河西，不用30年，三五年不動產(chǎn)各業(yè)態(tài)就會發(fā)生很大變化。

　　接下來介紹一下REITs的情況，如果以REITs跟股票市值來比。中國現(xiàn)在只有0.2%，這個比例是非常小的。日本、新加坡、中國香港比重比較大。我比較關(guān)注是市凈率，市凈率就是資產(chǎn)股票的市值和資產(chǎn)價值的比。如果是1塊錢資產(chǎn)，上市發(fā)行的時候，如果在香港發(fā)，可能打3到5折，在新加坡、日本發(fā)打了9折，如果在中國內(nèi)地的REITs有些項目可以會溢價1.2。這是我比較關(guān)注的。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市要私有化，私有化原因是什么？是因為覺得資本市場對它的資產(chǎn)低估了。

　　不管日本還是新加坡還是中國香港，寫字樓REITs還是比較多的。整個78單C-REITs，發(fā)的最多是產(chǎn)業(yè)園類16單，其次就是消費類是12單。

　　我相信可能大家更關(guān)注的是這個數(shù)字。從上市到現(xiàn)在，到底漲了多少？現(xiàn)在漲的比較多的是消費類的，漲的最高達70%。也有下降的比如產(chǎn)業(yè)園，也下降達30%的。

　　所以對于寫字樓REITs來講，現(xiàn)在租金比較低的，一旦現(xiàn)在發(fā)行了，后續(xù)租金再漲回來，那現(xiàn)在投資也是比較好的時機。

　　最后，ESG也是政府非常提倡的。最近我們幫華貿(mào)、正大參與GRESB評級工作，還有很多企業(yè)和項目發(fā)布了ESG的報告。

　　總結(jié)一下，從供應和未來吸納預測來看，個人還是長期看好北京寫字樓市場。