別上當了！看清樓市真相，關(guān)鍵不是“何時觸底”

進入2026年，留言區(qū)經(jīng)常會遇到這樣的問題：樓市何時觸底？購房的和賣房都在關(guān)心。

知名機構(gòu)高盛在去年底的報告給出過答案，把他們對房價觸底時間的預期又往后推了推，這就好像等一輛晚點的火車，廣播一遍遍地說即將到站，可就是老看不到車來。

翻看過往記錄，就能發(fā)現(xiàn)，這幾年他們對樓市的判斷確實有了不少變化。早前還預測市場已觸底，之后又接連調(diào)整說法，如今最新觀點更是干脆把時間線拉得更遠，機構(gòu)的報告可以一改再改。不過，市場上投入的真金白銀以及切身的冷暖，卻是實實在在的。

市場的真實體溫如何？從最近幾份年度報告看，2025年底的樓市呈現(xiàn)一幅復雜的“冰火圖景”。

一方面，整體銷售下行的“冷空氣”依然彌漫。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全年新建商品房銷售面積同比呈下滑趨勢，2026年的市場預判也是“延續(xù)回落”。

但更值得關(guān)注的是市場內(nèi)部的分化和博弈。同樣是中指數(shù)據(jù)，2025年12月全國百城新房均價同比稍微上漲2.58%，可是二手房均價同比卻下降8.36%，這個剪刀差就體現(xiàn)出市場對新房優(yōu)質(zhì)供給和大量二手房庫存的不一樣態(tài)度。

這個時候，城市間的熱度差異達到了驚人的程度。據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，去年12月，類似武漢這樣的城市商品房成交套數(shù)同比大增超70%，而另一些曾經(jīng)的熱點城市則出現(xiàn)了大幅下滑。

總而言之，樓市已無法用單一的溫度來形容。它是一邊承受著整體調(diào)整的壓力，另一邊又在激烈的結(jié)構(gòu)性分化中，重新尋找各個板塊的平衡點。

市場表面的“冷”，其實是水面下幾個關(guān)鍵齒輪共同作用的結(jié)果。

第一個齒輪是龐大的庫存，尤其是二手房。市場上有大量的房子在掛牌出售，要消化掉它們需要很長的時間。房子多了，買家選擇余地大，價格就很難穩(wěn)住。

第二個齒輪是根本邏輯的轉(zhuǎn)變。高盛在報告當中提及一個關(guān)鍵判斷，未來幾年里，中國對新房的年度需求，有極大可能比2017年的高峰之時下降多達75%。

這背后是人口結(jié)構(gòu)的變化、城鎮(zhèn)化速度的放緩，以及最關(guān)鍵的——房子正在從一種備受追捧的投資品，回歸到以居住為主的本質(zhì)。

當人們不再為了升值而搶著買房時，市場的底層邏輯就徹底變了。

第三個齒輪是難以修復的預期。買漲不買跌是人之常情。當看到價格持續(xù)下行，即便有政策利好，很多人也會選擇繼續(xù)等待，期待一個更確定的“底部”。這種觀望情緒本身，又會延長市場調(diào)整的時間。

不過，如果只看到“跌”，那畫面也不完整。市場正在經(jīng)歷一場深刻的分化，這也是當前最真實的格局。

權(quán)威機構(gòu)中指研究院在報告里明確說，下半年的機會就在于好城市+好房子。那啥是好城市，一般就是指那些人口一直在流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)挺扎實的核心城市，啥是好房子，就是那些地段好、品質(zhì)過硬、能滿足現(xiàn)代人居住需求的房產(chǎn)。

這種分化在北京內(nèi)部也挺明顯的。

比如說，雖然市場整體在往下走，但像亦莊這種產(chǎn)業(yè)支撐比較強的新城區(qū)域，房價表現(xiàn)被覺得相對穩(wěn)定。這就告訴咱們，全國樓市早就不能全都一個樣兒看了，每個城市，乃至每個板塊，都在走出自己單獨的行情。

那么，作為普通人該如何看待？

首先，也許不用再一直去追問全國樓市何時觸底這么一個單一的答案。因為底本身可能就是個區(qū)間，而且還會因為城市不一樣而不一樣，對于一線和核心二線城市的好房子來說，劇烈的下行階段可能正在過去，正進入一個慢慢的磨底階段，而對于一些沒什么支撐的區(qū)域，調(diào)整可能還沒結(jié)束。

其次，對于那些真正有自住需求的人而言，市場調(diào)整的時候也是好好挑挑、慢慢比價的窗口期。重點留意你所在城市里，產(chǎn)業(yè)、交通、學校等硬資源比較集中的區(qū)域，政策方面，“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”這個基調(diào)已經(jīng)定了，各類支持政策估計還會接著來，這給市場提供了托底的力量。

說白了，樓市就跟一片大湖似的，機構(gòu)那些各種預測報告，就好比往湖里扔石子，能弄出一時的話題漣漪，可湖水最后到底多深、平不平靜，得看更本質(zhì)的水源和地質(zhì)咱們國家的經(jīng)濟活力、居民的收入增長還有對未來生活的信心。

所以，不要被不斷后移的觸底預測弄得太焦慮，不妨把目光從預測的喧鬧中移開，多關(guān)注本地真實的成交數(shù)據(jù)和靠譜的樓盤信息，想清楚自己買房最核心的需求到底是什么，一個屋檐下的安穩(wěn)與溫馨，比一個數(shù)字的漲跌重要多了。