購買他人借名房產(chǎn)被卡過戶？法院判決一錘定音｜借名買房律師

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一、案情介紹

2015年底，林雅婷通過甲公司看中一套位于北京的住宅。該住宅雖登記為兩套獨(dú)立房產(chǎn)——一號(hào)房屋（登記在張志遠(yuǎn)名下）和二號(hào)房屋（登記在鄭偉名下），但實(shí)際為打通使用的一套住宅：共用大門，二號(hào)房屋無獨(dú)立廚房、燃?xì)猓瑹o法單獨(dú)居住。

房屋的實(shí)際控制人吳文華（張志遠(yuǎn)、鄭偉的老鄉(xiāng)）持兩套房產(chǎn)證原件、兩人身份證原件，以自己名義與甲公司簽訂《獨(dú)家委托出售協(xié)議》，整體報(bào)價(jià)980萬元。

2016年1月，在甲公司居間下：

林雅婷與鄭偉本人簽訂二號(hào)房屋買賣合同（460萬元）；

吳文華代張志遠(yuǎn)簽署一號(hào)房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議（500萬元），約定：

林雅婷支付定金98萬元；

張志遠(yuǎn)須于2016年3月15日前解除抵押；

2016年4月1日前交房并完成過戶。

合同簽訂后，林雅婷依約將98萬元定金打入張志遠(yuǎn)名下銀行賬戶。此后，張志遠(yuǎn)卻突然反悔，稱：“我從未授權(quán)吳文華賣房，合同無效！”

林雅婷無奈起訴，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同、交付房屋并辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、林雅婷于判決生效后30日內(nèi)支付剩余房款402萬元；
二、張志遠(yuǎn)在收到全款后3日內(nèi)交付一號(hào)房屋；
三、張志遠(yuǎn)在收到全款后7日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至林雅婷名下。

法院說理要點(diǎn)

“一房兩證”具有特殊物理屬性
一號(hào)、二號(hào)房屋雖權(quán)屬分離，但結(jié)構(gòu)打通、功能一體，不具備獨(dú)立使用條件。若非事先合意，兩人分別購房后又同時(shí)出售，不合常理。

中介與買家有充分理由相信代理權(quán)存在

吳文華簽約時(shí)出示了房產(chǎn)證原件+產(chǎn)權(quán)人身份證原件；

鄭偉本人配合簽約，印證整體出售意圖；

定金打入張志遠(yuǎn)賬戶，且由吳文華實(shí)際控制；

張志遠(yuǎn)從未在房屋內(nèi)居住，長期由吳文華管理。

出賣人拒不露面，應(yīng)承擔(dān)不利后果
張志遠(yuǎn)在訴訟中拒絕到庭接受詢問，對(duì)“為何身份證、房產(chǎn)證在吳文華手中”等關(guān)鍵問題無法解釋，法院依法對(duì)其主張不予采信。

構(gòu)成“表見代理”，合同合法有效
根據(jù)《民法總則》第172條，即使吳文華無書面授權(quán)，但其行為足以使善意相對(duì)人（林雅婷及甲公司）有理由相信其有代理權(quán)，代理行為有效。

守約方可要求繼續(xù)履行
林雅婷已付定金、具備全款支付能力，作為守約方，有權(quán)要求張志遠(yuǎn)繼續(xù)履行合同。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“一房兩證”是高風(fēng)險(xiǎn)交易類型！務(wù)必核實(shí)兩產(chǎn)權(quán)人是否共同同意出售；

僅有房產(chǎn)證+身份證，未必等于有權(quán)代理，但若結(jié)合實(shí)際占有、資金往來、另一方配合簽約，可能構(gòu)成表見代理；

出賣人“裝失聯(lián)”無法逃避責(zé)任，法院可推定其對(duì)不利事實(shí)的認(rèn)可；

買方應(yīng)堅(jiān)持“雙方面簽”原則，避免僅由第三方代簽，尤其涉及大額房產(chǎn)；

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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