子女出錢買父母單位房改房，借名關(guān)系不成立｜房地產(chǎn)律師

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一、案情介紹

周文慧系周玉蘭之女。1998年，周玉蘭所在單位甲廠分配一套公有住房（即一號房屋）的購房資格。因其他子女已有住房不愿購買，周文慧表示愿意出資購買。

2002年12月，周玉蘭作為買受人，與甲廠簽訂《出售公有住宅樓房合同書》，以成本價(jià)購得一號房屋（總價(jià)約2萬余元），使用了周玉蘭及其已故配偶的工齡折扣。購房款由周文慧實(shí)際支付，房屋交付后由其裝修并長期居住。

2016年周玉蘭去世，2023年其再婚丈夫吳建國亦去世。吳建國的四名子女（吳某等）作為繼承人，主張一號房屋系周玉蘭與吳建國的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)依法分割。

周文慧遂起訴，請求法院確認(rèn)其與母親周玉蘭之間存在口頭借名買房協(xié)議，并認(rèn)定該協(xié)議有效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回周文慧的全部訴訟請求。

不認(rèn)定其與周玉蘭之間存在借名買房法律關(guān)系。

三、法院說理要點(diǎn)

房改房性質(zhì)特殊，非普通商品房

一號房屋系依據(jù)國家房改政策，以成本價(jià)向職工出售的公有住房，購買資格、價(jià)格均與職工身份、工齡等福利因素直接掛鉤，具有強(qiáng)烈的人身屬性和政策保障性質(zhì)。

出資行為不等于借名合意

雖然周文慧支付了購房款，但：

購房合同以周玉蘭名義簽署；

房屋登記在周玉蘭名下；

使用了周玉蘭及其配偶的工齡優(yōu)惠； → 出資更符合“子女資助父母購房”的家庭倫理行為，而非借名買房。

多次生效判決已否定產(chǎn)權(quán)歸屬主張

早在2007年，周文慧曾起訴要求確認(rèn)房屋歸其所有，法院已判決駁回，明確“產(chǎn)權(quán)歸登記人周玉蘭”；

2006年另案判決僅確認(rèn)其對房屋享有居住權(quán)，而非所有權(quán)；

→ 本次主張實(shí)質(zhì)是試圖推翻既判力，違反“一事不再理”原則。

無任何事前或事后借名合意證據(jù)

周文慧未能提供任何書面協(xié)議、錄音、證人證言等證明雙方曾就“借名”達(dá)成一致，僅有出資事實(shí)不足以推定借名關(guān)系成立。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

房改房、經(jīng)適房、限價(jià)房等政策性住房，嚴(yán)禁借名購買，即使出資也難獲產(chǎn)權(quán)；

使用父母工齡、單位資格購房，法律上視為父母財(cái)產(chǎn)，子女出資通常認(rèn)定為贈(zèng)與或贍養(yǎng)；

居住權(quán) ≠ 所有權(quán)，長期居住不能自動(dòng)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)；

已有生效判決否定產(chǎn)權(quán)主張的，再次起訴極易敗訴；

親屬間大額出資務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確是借款、贈(zèng)與還是代持，否則風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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