表兄弟“買賣”限價(jià)房，法院：合同無(wú)效，違約金不支持｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年，陳志明因不具備購(gòu)買限價(jià)商品住房資格，與其表兄趙建國(guó)口頭約定：

由趙建國(guó)以其名義向甲置業(yè)公司購(gòu)買一號(hào)房屋（限價(jià)商品房），陳志明支付全部房款并實(shí)際居住，待可過戶時(shí)再將房屋轉(zhuǎn)至自己名下。

雙方于2013年4月28日補(bǔ)簽《房屋買賣合同》，約定：

房屋總價(jià)102萬(wàn)余元；

若趙建國(guó)違約，需退還全部房款并支付50%違約金（51萬(wàn)余元）；

趙建國(guó)承諾其配偶趙麗華同意出售。

此后，陳志明：

向甲置業(yè)公司直接支付首付款55萬(wàn)余元；

向趙麗華轉(zhuǎn)賬8萬(wàn)元；

向趙建國(guó)支付定金及尾款共46萬(wàn)余元；

繳納契稅、維修基金、登記費(fèi)等全部費(fèi)用；

自2013年5月起裝修入住至今。

但因一號(hào)房屋為限價(jià)商品住房，5年內(nèi)不得上市交易，一直無(wú)法過戶。2023年，陳志明起訴，要求趙建國(guó)支付51萬(wàn)余元違約金，理由是“拒不配合過戶構(gòu)成違約”。

趙建國(guó)夫婦主張合同無(wú)效，不同意承擔(dān)違約金。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回陳志明的全部訴訟請(qǐng)求。

即：不僅不支持違約金，還認(rèn)定《房屋買賣合同》自始無(wú)效。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

涉案房屋為限價(jià)商品住房，屬于保障性住房

其購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓受《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》嚴(yán)格限制：

“取得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；確需轉(zhuǎn)讓的，只能由政府回購(gòu)。”

雙方簽訂合同時(shí)，房屋尚在5年禁售期內(nèi)

私下買賣行為規(guī)避住房保障政策，破壞了限價(jià)房“解決中低收入家庭住房困難”的制度目的。

該類合同損害社會(huì)公共利益，依法無(wú)效

根據(jù)《合同法》第52條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。

→ 即使雙方真實(shí)意思表示，也不能對(duì)抗公共政策。

“借名買房”主張亦不被采納

原告起訴時(shí)稱是“買賣”，庭審中又改稱“借名”，前后矛盾；

即便屬實(shí)，借名購(gòu)買限價(jià)房本身也屬無(wú)效行為，不能產(chǎn)生合法權(quán)利。

合同無(wú)效，則違約金條款無(wú)從適用

違約責(zé)任以合同有效為前提，無(wú)效合同自始沒有法律約束力。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

限價(jià)房、經(jīng)適房、兩限房等政策性住房，嚴(yán)禁私下買賣或借名購(gòu)買！

即使全額出資+長(zhǎng)期居住+親屬關(guān)系，法院仍可能認(rèn)定合同無(wú)效；

5年禁售期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓，無(wú)論是否“善意”，均不受法律保護(hù)；

不要輕信“先住后過”“親戚幫忙”等口頭承諾，政策紅線不可碰！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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