子女代父母付房改款，房屋歸屬如何認定？｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周建國與兄姐周秀蘭、周文華、周建軍系同胞兄弟姐妹。1984年，父親周振國所在單位甲構件廠分配一號房屋（兩居室），由周家與另一職工家庭合住，各占一半。

1986年起，周建國結婚后即居住在該房，并承擔日常費用。2001年，他出資4.5萬元，以父親名義從合住戶手中購得另一半房屋，自此整套房屋由其一家獨居使用。

2007年房改時，周建國又以父親名義與單位簽訂購房合同，支付全部房款4.4萬余元及稅費，并辦理了全部手續。2008年，房屋登記在父親周振國名下。

父母生前多次向四子女表示：“房子是建國自己出錢買的，以后歸他一個人。”兄姐當時均未反對。2011年母親去世，2017年父親去世，均未留遺囑。

此后，周建國要求兄姐配合將房屋過戶至自己名下，但周秀蘭、周文華拒絕，稱“這是父親遺產，應四人平分”。周建軍則表示支持弟弟。

周建國遂起訴，請求法院判令三兄姐協助辦理過戶。

二、裁判結果

法院判決：

駁回周建國的全部訴訟請求。

即：即使長期居住、實際出資，若無法證明“借名合意”，仍不能確權。

三、法院說理要點

不動產權屬以登記為準

房屋登記在周振國名下，法律上屬于其個人財產。

借名買房需同時滿足兩個條件：

（1）雙方存在借名合意；

（2）實際出資+實際占有使用。

本案中，雖有出資和居住事實，但缺乏“借名”的直接證據。

關鍵障礙：房改購房享受了父親工齡折扣

工齡折扣屬于周振國夫妻的專屬福利，具有人身屬性；

周建國主張“父母已將工齡贈予自己”，但無書面證明；

→ 法院認為，不能排除父母以自己名義購房的真實意思。

僅有證人證言和部分取款記錄，不足以證明借名關系

鄰居、同事證言屬間接證據；

取款時間與付款時間不完全對應；

兄姐中僅一人認可，另兩人否認；

→ 證據鏈不完整，舉證責任未完成。

口頭家庭承諾≠法律上的借名協議

父母生前表態雖有情感價值，但不能替代法律要件。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

房改房不同于商品房！其價格包含工齡、職級等身份性福利，不能簡單視為“誰出錢歸誰”；

父母名下的房改房，即使子女全額出資，也可能被認定為父母財產；

“借名買房”必須有明確合意：建議簽訂書面協議，并保留付款憑證、溝通記錄；

工齡折扣是確權難點：若想規避風險，應在購房時由父母出具《出資確認書》或《贈與聲明》；

親情承諾需轉化為法律文件：口頭安排在繼承糾紛中極易失效。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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