瘋了！澳洲租金漲至$681/周，五年暴漲50%，租房者完了！100 萬澳元購買力急劇下跌！

01

新房產趨勢涌現，“澳大利亞夢” 如何蛻變？

2026 年，房價與利率或將雙雙上漲。

想在 2026 年房產投資中脫穎而出的投資者，需要密切關注房地產領域正在快速涌現的一系列新變化。

隨著需求激增遭遇住房供應短缺，澳大利亞人的房產投資與住房擁有變得愈發困難且復雜。但供應緊張并非唯一影響房價、投資者決策及住房觀念的趨勢。

專家表示，未來一年將有諸多新趨勢讓投資者及其他購房者時刻保持警惕。

以下是六大核心趨勢：

1. 夢想漸遠

所謂 “擁有一套住房” 的 “澳大利亞夢”（Great Australian Dream）雖未消亡，但部分房地產專家認為它已岌岌可危。

房產營銷機構 Tallpopie 聯合創始人達拉赫?赫德（Darragh Heard）表示，澳大利亞的住房可負擔性危機正導致更多人延長租房期限，有時甚至終身租房。

“一代人被擋在住房市場門外，將給整個住房體系帶來連鎖反應，” 她說，“當首次購房者無力置業，投資者便無法帶著可觀回報退出市場；當租房者找不到房源，核心崗位勞動者便會逃離城市。”

社會研究員馬克?麥克林德爾（Mark McCrindle）指出，住房短缺與人口增長疊加，家庭及個人面臨的壓力加劇，“澳大利亞夢” 正被逐漸侵蝕。

“當需求大于供應，房價會上漲，進而刺激更多投資涌入推高價格，” 他說，“這形成了一個惡性循環，進一步降低了經濟適用房的可及性，讓因價格過高而被擠出市場的澳大利亞年輕一代處于不利地位。”

“這一挑戰正逐漸削弱公眾信心，引發代際不滿，尤其是年輕人，他們認為過去的政策決策讓自己深受其害。”

抵押貸款經紀公司 Two Red Shoes 創始人麗貝卡?賈勒特 – 多爾頓（Rebecca Jarrett-Dalton）表示，住房目標難以實現，導致許多年輕勞動者的生產力陷入停滯。

“對于越來越多認為購房不切實際的年輕人而言，他們的心態正在轉變：‘沒必要那么努力工作’，滿足于‘為生存而工作’的基本狀態，” 她說，“我們需要為年輕人重塑這一敘事…… 澳大利亞夢并未消亡，但它的面貌已徹底改變。”

2. 祖父母資助熱潮

賈勒特 – 多爾頓女士表示，代際財富傳承的重要性日益凸顯，她發現一個日益明顯的趨勢：祖父母直接將財富傳給孫輩，以幫助他們購房。

“澳大利亞的奮斗者不再是獨自闖蕩的購房者，如今他們是得到大力支持、奮力沖破購房門檻的家庭成員，” 她說。

賈勒特 – 多爾頓還預測，“以租代購”（rentvesting）將進一步興起 —— 年輕人先成為投資者，在能力所及的區域購房，同時在心儀的地方居住（通常仍與父母同住）。

“如今大多數投資者進入市場的主要原因，是為子女創造經濟保障，而非為自己積累退休財富，” 她說。

Eda Property 創始人安妮莎?卡瓦洛（Anissa Cavallo）表示，隨著房產純粹成為財富積累工具，“以租代購” 將迎來爆發式增長。

3. 房產投資的養老金新趨勢

卡瓦洛女士表示，預計自管養老金基金（self-managed superannuation funds, SMSF）購房的案例將增多。

“澳大利亞人逐漸意識到，若想舒適退休，養老金規劃與房產策略必須協同發力，” 她說。

卡瓦洛指出，2026 年，房產投資者要么善用信息搶占先機，要么被市場淘汰。

“盡管現在獲取房產數據、播客和在線工具的渠道比以往任何時候都多，但真正敢于邁出投資步伐的澳大利亞人卻越來越少，” 她說。

其他房產投資專家表示，當貸款機構認為個人或夫妻的借貸能力不足以單獨購房時，自管養老金基金能為投資者提供擴大投資組合的機會。

他們解釋說，這主要是因為銀行必須遵守監管規定的借貸緩沖要求 —— 評估借款人還款能力時，采用的利率比當前市場利率高出 3 個百分點，這使得申請多筆抵押貸款變得更加困難。

4. 供應緊張加劇

Metropole Property Strategists 創始人邁克爾?亞德尼（Michael Yardney）表示，2025 年導致住房供應緊張的因素，將在 2026 年進一步加劇。

他說，這些因素包括建筑成本上漲、勞動力短缺根深蒂固，以及住房審批量未能顯著增加。

“稀缺性將推動市場長期穩步上漲，這是完美的市場環境。”

亞德尼表示，政府的購房者激勵政策將進一步加劇供應緊張。

“如今首次購房者只需支付 5% 的首付，并獲得政府擔保，就能購買一套中位數價格的房產，預計 2026 年將有上萬名新增購房者進入市場，” 他說，“新推出的‘購房援助計劃’（Help to Buy Scheme）將允許符合條件的澳大利亞人購房，聯邦政府對現有住房最高出資 30%，對新建住房最高出資 40%。”

“歷史經驗表明，這些計劃對需求的拉動作用遠大于對供應的促進作用。”

“當本就房源短缺的市場需求上漲時，房價必然上漲。”

赫德女士表示，政府的繁文縟節仍在制約住房供應。

阿德萊德大學房產投資講師、作家彼得?庫利佐斯（Peter Koulizos）表示，住房供應短缺的情況在不同城市存在差異。

“布里斯班、珀斯和阿德萊德的待售房產比例，遠低于悉尼、墨爾本和霍巴特，” 他說，“我還沒弄明白，為什么布里斯班、珀斯和阿德萊德的業主不愿將房產掛牌出售。”

5. 固定利率重回視野

2022 至 2023 年間，澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）13 次加息，導致固定利率失寵。但隨著人們擔憂利率進一步上漲，部分人認為固定利率將在 2026 年卷土重來。

庫利佐斯表示，預計固定利率和再融資將成為 2026 年的 “重頭戲”。

“疫情期間利率極低，一些精明的人選擇了固定利率，” 他說，“但如今這些固定利率已經到期，即便你在疫情初期選擇了五年期固定利率。”

“2025 年利率已經三次下調，2026 年絕無可能再下調三次，因此許多人出于對利率上漲的擔憂，會考慮選擇固定利率。”

然而，許多考慮選擇固定利率的人可能已經錯失良機。

研究機構 Canstar 表示，目前市場上最低的固定利率略低于 5%，四大銀行中最低的固定利率為 5.29%。

該機構稱，12 月已有數十家貸款機構上調了固定利率。

Canstar 數據洞察總監莎莉?廷德爾（Sally Tindall）表示，固定利率低于 5% 的窗口期可能即將關閉。

“2025 年固定利率不受青睞，借款人更傾向于選擇浮動利率，希望現金利率能進一步下調，” 她說，“如今澳大利亞儲備銀行行長已給這一想法潑了冷水，固定利率可能會迎來一定程度的回歸。”

6. 投資策略愈發關鍵

亞德尼表示，僅了解房產和投資趨勢還遠遠不夠，投資者需要清晰的策略才能成功。

他說，2026 年能夠跑贏市場的投資者心態包括：基于長期基本面制定戰略性房產計劃、重質不重量、不追逐短期收益、擁有抵御房產周期波動的財務緩沖，以及避開 “依賴廉價土地和快速審批的遠郊增長故事”。

“房產投資是一場以數十年為單位的長期博弈，而非季節性的短期投機，” 亞德尼說，“2026 年，那些在正確的地點購買優質資產并長期持有的投資者，未來回顧這一年時，會將其視為機遇而非障礙。”

卡瓦洛表示，獨立咨詢服務可能會增多。

“澳大利亞人正變得更加見多識廣，但也更加謹慎，” 她說，“越來越多的澳大利亞人愿意為擁有實際經驗的專業人士提供的定制化建議付費，而非依賴人工智能建議或交易型顧問。”

02

全澳租金中位數飆至$681/周，五年暴漲42.9%，租戶再難喘息

澳洲七號臺1月7日報道，2025年，租房者依舊未能迎來喘息的機會，房源緊缺推動租金持續攀升。

根據房產數據公司Cotality周三發布的最新《季度租賃報告》，過去一年全澳租金上漲了5.2%，全國租金中位數已達每周681澳元。

自新冠疫情爆發以來，房租的可負擔性急劇惡化。Cotality數據顯示，過去五年租金指數累計飆升42.9%，相當于租金中位數增加了204澳元/周。而在此之前的五年，租金僅上漲7.5%，相當于僅增加了33澳元/周。

截至去年9月的三個月里，租金上漲了0.9%；隨后在12月季度又加速上漲了1.3%。

Cotality研究總監Tim Lawless指出，這一再度提速的趨勢對租客、通脹以及利率前景而言都是壞消息。

他在接受AAP采訪時表示：“目前幾乎看不到租賃房源短缺有任何實質性緩解的跡象，這自然意味著租金依然面臨持續的上行壓力。”

去年12月，全國空置率降至1.7%，低于一年前的2.1%，遠低于疫情前十年的平均水平3.3%。

盡管政府不斷努力改善住房可負擔性，但掛牌出租的房源數量仍比一年前減少了11%。

Lawless解釋稱，空置率下降并非因為投資者拋售房產——事實上，2025年底房產投資活動接近歷史高位——而是由于旺盛的需求迅速消化了市場上有限的存量。

高企的房價讓首次購房者更難踏上置業階梯，被迫在租賃市場中停留更久。

與此同時，雖然凈海外移民有所回落，但移民水平仍高于疫情前。

新建住房竣工率依然低于疫情前十年的平均水平。

Lawless指出：“在租房需求極高的當下，我們看到的新增租賃房源卻遠遠不夠。”

在全國范圍內，阿德萊德依舊是租賃市場最緊張的城市，空置率僅為1.1%。該市租金在過去一年上漲了3.4%。

漲幅最大的城市是達爾文，租金年漲幅高達8.2%，盡管基數較低。

墨爾本的漲幅最為溫和，僅上漲2.9%，租金中位數為每周624澳元。

澳洲最昂貴的租賃市場悉尼則上漲5.3%，租金中位數達到每周817澳元。

位于悉尼東區的Vaucluse是全國租金最貴的城區，海邊住宅的租金高達每周2310澳元。

盡管租賃市場仍供不應求，Lawless預計租金增速最終將會放緩。

他說，目前澳洲家庭平均將超過三分之一的稅前收入用于支付房租。

隨著租客的經濟壓力不斷加大，越來越多的人可能被迫將家中辦公室出租，或搬回父母家與家人同住，以維持生計。這將使平均家庭規模上升，從而在一定程度上緩解租賃市場的供需失衡。

03

百萬房產俱樂部擴容在即，100 萬澳元購買力已大不如前

在澳大利亞半數首府城市，一套普通住宅的售價很快將突破 100 萬澳元。快來看看哪些城市躋身這一榜單。

今年將有三座新的首府城市躋身悉尼所在的 “百萬房產俱樂部”，這一趨勢凸顯出 “百萬富翁” 這一稱謂早已不復往日榮光。

2026 年房價預計將再度上漲，但漲幅難及 2025 年 —— 去年降息政策與政府購房者激勵措施共同催生了額外需求。按照當前趨勢，到 12 月，布里斯班、堪培拉和墨爾本的房價中位數有望悉數突破 100 萬澳元。

澳大利亞房地產協會（Real Estate Institute of Australia, REIA）最新數據顯示，悉尼房價遙遙領先其他首府城市，中位數高達 175 萬澳元。緊隨其后的是布里斯班（99.9 萬澳元）、堪培拉（98.9 萬澳元）和墨爾本（95.5 萬澳元）—— 只要房價漲幅達到 5%，這些城市今年均能邁過 100 萬澳元門檻。

盡管近期房價漲勢強勁，但阿德萊德（87.5 萬澳元）和珀斯（85 萬澳元）的房價未來數年仍難以突破 100 萬澳元關口。

REIA 9 月季度報告顯示，單元房、公寓及聯排別墅等其他類型住宅的價格仍遠低于 100 萬澳元，其中悉尼以 84 萬澳元領跑，布里斯班（73.5 萬澳元）、阿德萊德（66.5 萬澳元）和墨爾本（64.6 萬澳元）緊隨其后。

研究機構 Cotality 與 PropTrack 的 12 月 31 日月度房價數據顯示，布里斯班所有住宅類型的房價中位數已略超 100 萬澳元。

作家、阿德萊德大學房地產碩士項目（University of Adelaide Master of Property program）主任彼得?庫利佐斯（Peter Koulizos）表示，房價中位數突破 100 萬澳元，反映了澳大利亞標準住宅的市場現狀。

“澳大利亞的標準住宅為占地 600 至 700 平方米的三居室獨棟房屋，其價格高于全球多數地區的同類住宅，” 他解釋道，“全球城市中，許多住宅都是不帶土地的小型公寓。”

庫利佐斯指出，100 萬澳元的標價意味著 “百萬富翁” 的身份含金量已大不如前。

“過去，很多人都盼著能中 100 萬澳元彩票，但如今這筆錢只能買到一套普通住宅，” 他說，“2026 年，當無數人的房產價值觸及 100 萬澳元這一關鍵節點時，從技術層面來說，他們都將成為‘百萬富翁’。”

“這一現象本質上反映了澳大利亞多數州在新冠疫情中的應對表現，以及澳大利亞整體相較于全球其他地區的優勢。疫情期間，澳大利亞大部分地區的房價漲幅遠超歷史平均水平，且這一趨勢延續至今。”

庫利佐斯表示，維多利亞州政府的相關政策以及消費者信心相對不足，是墨爾本房地產表現不及其他首府城市的主要原因。

他預計 2026 年澳大利亞房產市場將呈現 “冰火兩重天” 的格局。

“我認為布里斯班、珀斯和阿德萊德將持續領跑，而悉尼、墨爾本和霍巴特的表現則會相對平淡，” 他說。

房地產網站realestate.com.au 上月發布的報告預測，2026 年布里斯班和珀斯的房價漲幅將最為突出，達 7% 至 10%；阿德萊德緊隨其后，漲幅為 6% 至 9%；悉尼和墨爾本則均為 5% 至 7%。

報告指出，人口增長、投資者活躍度提升以及去年澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）三次降息的滯后影響，將為住房需求提供支撐，但同時警告，今年可能出臺的加息措施將導致房價漲幅低于預期。

“住房可負擔性持續承壓的現狀，可能會限制漲幅超過 2025 年的水平，” 報告稱，“供應端方面，新建住房交付量仍滯后于人口增長。布里斯班、珀斯和阿德萊德的活躍房源數量較疫情前水平下降了約 45%。”

部分房地產專家則預測，澳大利亞兩大核心市場將迎來更顯著的復蘇。

Rethink Group 首席執行官斯科特?奧尼爾（Scott O’Neill）表示：“悉尼和墨爾本已經回歸正軌。”

他預測，墨爾本住宅房價今年將上漲 6.6%，悉尼將上漲 7.8%—— 近年來這兩座城市的房價漲幅被小型首府城市趕超，如今有望重新奪回主導地位。

“如果你一直在等待房價崩盤，那你已經錯失了底部，” 他說，“崩盤早已過去。未來兩年，布局優質資產的投資者將獲得豐厚回報。”

澳大利亞房地產投資專業人士協會（Property Investment Professionals of Australia）主席凱特?巴科斯（Cate Bakos）表示，投資者已 “重新發現維多利亞州的投資價值”。

“來自其他州的投資者絲毫沒有放緩腳步的跡象 —— 與其他房價飆升的州相比，他們看到了維多利亞州的估值優勢，” 她說。

然而，澳大利亞房地產投資者委員會（Property Investors Council of Australia）主席、Empower Wealth 董事總經理本?金斯利（Ben Kingsley）警告稱，維多利亞州政府的反投資者立場仍在抑制房價上漲，且該州 “經濟表現不佳”。

房地產研究機構 Hotspotting 創始人特里?萊德（Terry Ryder）表示，今年澳大利亞大部分房地產市場都將表現強勁。

他預測 2026 年將成為 “小型首府城市之年”。

“達爾文的房價漲幅已位居全國前列，霍巴特和堪培拉市場 —— 多年來一直毫無起色 —— 如今也出現了顯著松動，” 萊德說，“塔斯馬尼亞州（包括霍巴特及州內地區市場）將崛起為全國領先的增長型市場，這一趨勢將在 2026 年令許多人感到意外。”

04

倉促啟動釀惡果：工黨旗艦住房計劃難承重負

聯邦政府這項規模 100 億澳元的經濟適用房計劃，在倉促推出近兩年后，僅完成了 10% 住房的資金撥付。此次倉促上線導致該計劃準備不足，既難以落實工黨的標志性政策，還引發了文化問題與員工大量流失。

《澳大利亞金融評論報》獲取的經編輯處理的董事會會議記錄顯示，盡管負責該計劃的澳大利亞住房署（Housing Australia）去年表示，截至 6 月底已簽署 279 個由澳大利亞未來住房基金（Housing Australia Future Fund, HAFF）資助的項目合同，計劃建設 1.865 萬套社會住房與經濟適用房，但 HAFF 的審批進程實則極為緩慢。

會議記錄還顯示，時任澳大利亞住房署主席卡羅爾?奧斯汀（Carol Austin）曾向機構施壓，要求啟動首批 HAFF 招標。她表示，為 “符合政府預期”，機構需在 2023 年 12 月推出一項 “最小可行產品”（minimum viable product）。

HAFF 是工黨為應對全國住房危機推出的旗艦舉措 —— 當前住房危機已導致首次購房者被擋在市場門外，租房者也難以找到合適房源。該計劃因承諾建設 4 萬套社會住房與經濟適用租賃住房而備受關注，但卻因新房交付速度過慢遭到批評。

澳大利亞住房署首席執行官斯科特?蘭福德（Scott Langford）10 月向董事會透露，盡管該機構去年稱已完成 279 個 HAFF 資助項目的合同簽署，但其中僅有不到十分之一（計劃 4 萬套中的 3315 套）達到可獲得公共資金撥付的階段（financial close）。

“蘭福德先生…… 就 HAFF 與全國住房協議基金（National Housing Accord Facility, NHAF）的最新進展進行了匯報，并指出相關工作持續推進，約 10% 的已簽署合同已完成資金撥付，”10 月 22 日的董事會會議簽署記錄顯示。

會議記錄還揭示，聯邦政府通過其親自任命的董事會，向該機構施加了巨大壓力，要求其推進這項從零起步的計劃。而該機構因員工不足，根本無力應對海量申請。

“政府一直在向主席和董事會施壓，但我們卻無法從董事會獲得決策結果，” 一位要求匿名以便暢所欲言的前澳大利亞住房署高級官員向《澳大利亞金融評論報》表示，“我們總是在重復討論同樣的事情。”

會議記錄顯示，在澳大利亞住房署內部推動該資助計劃倉促推出的核心人物正是奧斯汀，記錄還詳細說明了這一舉措對員工福祉和高流失率造成的影響。

董事會會議記錄顯示，從奧斯汀 2023 年 6 月被任命為主席，到 2024 年 1 月首輪招標啟動，這一倉促的時間表讓該機構面臨巨大時間壓力，并引發了文化和人員配置方面的問題。

盡管奧斯汀 6 月已上任，但工黨政府與綠黨（Greens）、聯盟黨（Coalition）就 100 億澳元 HAFF 立法的政治角力，導致該基金的設立法案直到 9 月才獲得通過。

到 11 月，奧斯汀告知該機構，需加快 HAFF 貸款流程的啟動，以滿足 “政府預期”。

“主席在會議開場時強調，董事會非常愿意與管理層合作，推出一項最小可行產品，并于 2023 年 12 月 18 日按政府預期啟動，”2023 年 11 月 30 日的董事會會議記錄顯示。

在 12 月 18 日的下一次會議上，奧斯汀再次施壓。時任首席執行官內森?達爾?邦（Nathan Dal Bon）—— 他于 2024 年 9 月由蘭福德接任 —— 警告稱推進速度不宜過快。

“主席表示，希望在今日董事會會議結束后，能發布一份公開聲明，宣布澳大利亞住房署正朝著 2024 年 1 月 15 日啟動申請征集的指示性日期推進，” 記錄顯示。

“達爾?邦先生同意這一舉措將帶來益處，但前提是董事會成員對實現該日期所需的必要審批感到滿意，并詢問了董事會認為仍需解決的未決問題。”

另一位同樣要求匿名的前高級官員表示，計劃推出速度過快，是導致申請處理時間大幅延長的原因。

“我們在 2024 年 1 月絕對沒有準備好啟動該計劃，這意味著評估時間會大大延長，” 他說。

達爾?邦拒絕置評。奧斯汀未回應置評請求。

首輪招標收到了超過 2.6 萬套住房的開發申請，并授予了 1.37 萬套住房的合同。HAFF 缺乏處理這些申請的能力，只能大量依賴外部顧問來處理提交的材料。2024 年 7 月，代理首席項目官莉薩?馬里利亞諾（Lisa Marigliano）—— 一位前新南威爾士州住房局（Homes NSW）資深主管 —— 向董事會警告，后續招標不應再重復這一做法。

“馬里利亞諾女士強調，時間壓力是核心問題，”2024 年 7 月的董事會會議記錄顯示。

但到 2025 年 1 月，澳大利亞住房署仍未與許多首輪中標者完成合同簽署，董事會因此延長了與安永（EY）的合作合同，將該公司的合同金額提高至 159 萬澳元。

6 月，董事會批準將德勤（Deloitte）的合同金額提高至 530 萬澳元，用于 “購房援助共享產權計劃”（Help to Buy shared equity scheme）的 “執行支持”—— 這一金額超過了該計劃 2026 財年 830 萬澳元運營預算的一半。

澳大利亞住房署的員工也感受到了壓力，該機構在過去一年流失了四分之一的員工。2025 年 3 月，澳大利亞住房署首席人力官謝里?威爾斯（Sheree Wells）指出，高員工流失率反映了員工面臨的壓力。

“過去 18 個月來，組織重組、變革、長期壓力以及不確定性，正對工作氛圍產生影響，” 該次董事會會議記錄顯示。

澳大利亞住房署的動蕩還包括奧斯汀去年 10 月的辭職 —— 她的五年任期才過半。此前，針對她的霸凌指控引發了調查，但她對此予以否認。

自奧斯汀擔任主席以來，澳大利亞住房署高層八名高管中至少有六人已離職，其他級別較低的員工也紛紛離去。

政府尚未任命奧斯汀的繼任者。達米恩?坦吉（Damien Tangey）自 11 月起一直擔任代理主席。

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