丁祖昱：房地產(chǎn)壓力基本釋放，2026中國(guó)房地產(chǎn)才過半場(chǎng)

1月7日，已連續(xù)舉辦十年的“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)如期召開。

丁祖昱在發(fā)布會(huì)上表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)改變的當(dāng)下，未來不再是速度與規(guī)模的狂歡，而是價(jià)值與時(shí)間的重構(gòu)。行業(yè)止跌回穩(wěn)是確定的，2026年房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

房地產(chǎn)規(guī)模回歸理性

在丁祖昱看來，雖然房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)規(guī)模回到了2010年以前，但壓力已基本釋放完。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局修正后的銷售數(shù)據(jù)，最高峰時(shí)的2021年商品房銷售面積是16.1億平米。2025年預(yù)測(cè)商品房銷售面積是9億平方米，規(guī)模回到2009年，商品房的成交金額是8.4萬億元，回到2015年。其中，商品住宅成交面積7.4億平方米，商品住宅成交金額7.4萬億元，基本上是最高點(diǎn)的一半左右。

另一方面，2025年千億房企已經(jīng)縮減至10家，百億房企現(xiàn)在也只有65家。而在2020年最高點(diǎn)的時(shí)候，百億企業(yè)有173家。無論房企是主動(dòng)或被動(dòng)控制規(guī)模，房地產(chǎn)已經(jīng)和2021年之前是兩回事。

“這不是一件壞事。”丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)規(guī)模回歸理性，恰恰意味著行業(yè)正在完成去泡沫、去杠桿的過程。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資加上房地產(chǎn)增加值占GDP比重為12%，超過廣東和江蘇省全年的GDP，預(yù)計(jì)2026-2030年全國(guó)一二手商品房購(gòu)房總量仍將維持8-9億平方米的規(guī)模，未來房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

房企戰(zhàn)略將被倒逼改變

丁祖昱表示，隨著行業(yè)筑底的逐步確認(rèn)，特別是在動(dòng)態(tài)供求關(guān)系逐步向好、短中長(zhǎng)期庫(kù)存同步企穩(wěn)、“好房子”創(chuàng)造更大需求、房?jī)r(jià)調(diào)整幅度超過國(guó)際平均水平、新開工規(guī)模已達(dá)成深度調(diào)整以及相關(guān)指標(biāo)預(yù)示二手房?jī)r(jià)進(jìn)入底部等因素，未來房企的戰(zhàn)略將發(fā)生重大改變。

一是城市布局收縮倒逼規(guī)模房企管理模式扁平化。如保利、中海、招商2021年分別在66、25和41個(gè)城市拿地，而2025年則只分別進(jìn)入19、15和17個(gè)城市拿地，2021年以來這些企業(yè)組織架構(gòu)越來越扁平化。

二是“好房子”倒逼企業(yè)運(yùn)營(yíng)體系全面提升。原本企業(yè)中的每個(gè)部門都有各自的一條線，現(xiàn)在投資、設(shè)計(jì)、調(diào)研、開發(fā)、營(yíng)銷、物業(yè)串聯(lián)并行，項(xiàng)目組模式變得更重要了。

三是現(xiàn)房銷售倒逼企業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。現(xiàn)房銷售是未來的趨勢(shì)，從“快”銷售“慢”開發(fā)，到“快”開發(fā)“強(qiáng)”銷售，控制在兩年左右的開發(fā)周期是做得到的。若是毛坯交付，后面再提供裝修選擇，大規(guī)模房企可以做到18個(gè)月。

此外，非核心城市孕育點(diǎn)狀投資機(jī)會(huì)，未來地方龍頭會(huì)越來越多。但不建議大多數(shù)的規(guī)模房企也進(jìn)入這些市場(chǎng)，地方龍頭可以賺錢不等于其他企業(yè)也能夠掙錢。

中國(guó)房地產(chǎn)才過半場(chǎng)

整體來看，丁祖昱認(rèn)為2026年行業(yè)底部確認(rèn)還需要四個(gè)確定性，分別是政策確定性、房?jī)r(jià)確定性、產(chǎn)品確定性以及供應(yīng)的確定性。

政策確定性：要告訴市場(chǎng)沒有“大招”。與其想著貼息“大招”，不如把公積金下調(diào)。且北京和上海解除限購(gòu)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸動(dòng)不大。今天政策很好，“好產(chǎn)品”就是好政策。

房?jī)r(jià)確定性：現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底，二手房已經(jīng)超跌。

產(chǎn)品確定性：不要讓購(gòu)房者感覺后面產(chǎn)品越來越好。很多城市的四代宅北立面不允許做露臺(tái)，以后沒有那么大的四代宅了。政策已應(yīng)放盡放，配置已經(jīng)卷到極致，未來可以PK的就是物業(yè)服務(wù)。

供應(yīng)確定性：供應(yīng)的確定性有點(diǎn)難，地方政府還是有可能在熱點(diǎn)板塊增加一些供給，希望在這些熱點(diǎn)板塊，也繼續(xù)維持住供求關(guān)系，至少平衡的良好局面，不要再依賴于土地財(cái)政。

丁祖昱表示，如果將上述四個(gè)確定性做好，2026年一定是底部。但對(duì)于2026年來說，中國(guó)房地產(chǎn)也才過半場(chǎng)。行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展期，經(jīng)歷了四五年的調(diào)整期，還會(huì)有下一個(gè)二三十年的周期。

“如果用運(yùn)營(yíng)思維考慮，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來還有三十年，五十年甚至更長(zhǎng)的發(fā)展期，而現(xiàn)在只是中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期主義的開始”，丁祖昱說。

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