2025年上海大宗交易成交金額97%被內資包攬

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

上海大宗交易市場的成交金額已連續四年呈現下滑態勢。

近日，戴德梁行發布2025上海房地產大宗交易市場報告，報告指出，2025年上海大宗交易市場共錄得75宗、共計424億元成交，同比均下降約40%，成交金額連續四年收窄。其中，2025年第四季度市場延續低迷態勢，錄得14宗、共計67億元成交，金額同比下降63%、環比下降57%。

行業周期性調整之下，資產成交價格進入低位區間。2025年上海大宗市場單宗成交均價約5.6億元，四季度降至4.8億元。全年成交額小于3億元的宗數有38筆，宗數占比超50%。

從交易物業類型看，辦公/研發辦公仍是市場最主流的選擇，2025年成交總額達185億元，占整體市場的43.6%。年內，貝萊德折價出讓此前12億元購入的上海普陀區的北岸長風E棟和G棟兩座寫字樓，總面積約2.78萬平方米；泰禾集團子公司上海紅御房地產開發有限公司名下的泰禾大廈以約6.6億元被上海舜晟建設集團拍下； 陸家嘴國泰人壽以約9.36億元的總價購入前灘匯N5 幢整棟辦公樓,建筑面積約1.337萬平方米,成交單價約7萬/平米,為前灘匯11棟辦公大樓中第一宗買賣交易。

商業板塊以16.6%的成交占比位居第二，略高于公寓和住宅板塊的16.5%。商業板塊內部呈現明顯分化，小體量商業、沿街商鋪憑借靈活的運營屬性，備受私人買家及民營企業青睞；公寓和住宅板塊則受益于公募REITs的持續擴容，長租公寓與租賃住宅獲得更多機構投資者關注，微領地浦江R4項目、旭輝松江R4項目均為該領域的典型案例。

綜合板塊雖僅完成1宗交易，但其成交占比卻高達12.7%。這一成績完全得益于博華廣場百億級交易的落地，該筆交易不僅大幅推高了綜合板塊的整體成交額，更成為近年上海乃至全國單體寫字樓領域規模最大的一筆成交。

酒店類資產成交占比為5%，全年最具話題性的交易當屬新天地安達仕酒店“0元并購”案。

2025年12月底，京投發展宣布以0元收購TrillionFullInvestmentsLimited持有的上海禮仕45%股權，同時以3500萬元受讓復地集團對上海禮仕的2.09億元債權。交易完成后，京投發展對上海禮仕的持股比例升至100%，正式將這家由凱悅集團運營、亞洲首家安達仕品牌五星級酒店納入版圖。

此外，年內酒店板塊還落地5宗大宗交易，均為總價低于3億元的精品酒店項目，例如山東海鵬經濟發展集團以2.05億元收購上海虹橋國展中心亞朵酒店。

買家結構方面，內資買家持續占據絕對主導地位，2025年按成交金額計算占比高達97%。外資買家全年僅完成3筆收購，但其在賣方市場表現活躍，全年出售資產成交總額約129億元，占整體市場份額的三分之一，涉及15宗交易。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強表示，這既體現了部分外資階段性退出，也釋放出一批優質低價資產，為國內實力投資人提供配置機會。同時，部分外資正積極籌備人民幣基金，戰略重心向本土化、長期化轉移，未來仍有回流潛力，為市場注入新活力。

值得關注的是，自用型買家已成為支撐市場的重要力量。2025年此類買家成交總額約60億元，占總成交額的26%，金融、TMT、消費等行業企業是核心主體。其中，金融機構延續穩健投資策略；TMT與消費類企業加速布局一線城市核心資產；制造業則聚焦于自用辦公空間的升級需求。從交易標的偏好來看，自用型買家更青睞5億元以下的辦公、公寓資產，相關成交宗數占比高達79%。

此外，法拍交易活躍度持續攀升，全年宗數占總成交的四分之一。盧強指出，這一現象既折射出部分存量資產面臨的債務壓力，也推動了不良資產處置與價值重塑進程，標志著上海商辦地產正加速從增量開發向存量盤活轉型，資產管理能力的重要性愈發凸顯。

市場后續儲備方面，目前有140億元大宗交易處于草簽階段，預計將于2026年上半年完成交割，仙樂斯等備受市場關注的項目均在交易流程中。

對于2026年上海大宗交易市場走勢，盧強預測，公募REITs在酒店、優質辦公等業態的擴容，以及發行主管條線的增加，將顯著拓寬存量資產的退出與盤活渠道；金額在3億元以內、收益穩定的中小規模交易標的，因產權清晰、決策靈活，在當前流動性、風險偏好及估值分歧背景下，仍將是2026年大宗交易市場的主流。