夫妻一方對外出售房屋能否認定為表見代理

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案情

趙某、李某于2006年1月登記結婚，兩人共有房屋一套。曹某有購房意向，趙某父親告知曹某案涉房屋擬對外出售。2019年7月，曹某與趙某在鎮綜治中心簽訂《房屋買賣協議》，在場人有趙某、趙某父親、曹某及一名法律工作者。該協議載明甲方為趙某和李某，乙方為曹某。趙某在甲方處簽字，曹某在乙方處簽字。協議約定房屋總價款為10萬元，購房款支付后，甲方配合乙方辦理過戶手續。協議簽訂后，曹某支付了10萬元購房款，但趙某、李某未辦理房屋過戶手續。現曹某起訴趙某、李某要求配合辦理過戶手續，趙某和李某抗辯李某對當時的房屋買賣協議并不知情，趙某擅自處置婚內財產行為應當認定無效。

評析

本案的爭議焦點在于：房屋所有權人登記一方趙某與曹某交易，能否認定為表見代理。具體從以下三方面分析：

其一，是否排除家事代理制度的適用。民法典第一千零六十條對日常家事代理權進行了規定，賦予夫妻雙方日常家事代理權，是為方便經濟交往和婚姻家庭生活，保護夫妻雙方和相對人的合法權益，維護社會交易安全。對于夫妻日常家事代理權，夫妻任何一方在日常家事范圍內與第三人為民事法律行為時，不必明確其代理權，可直接以自己的名義、另一方的名義或者雙方的名義為之。鑒于我國城鄉發展狀況，“家庭日常生活需要”的范圍在不同地區、不同家庭有很大差異。實踐中，需根據具體案件中夫妻共同生活的狀態（如雙方的職業、身份、資產收入、家庭人數等）和當地一般社會生活習慣予以認定。本案交易的標的物系價值10萬元的不動產，綜合當地的經濟水平來看，趙某處分該房產超出家庭日常消費，故不應適用家事代理制度。

其二，對代理權外觀的審查。民法典第一百七十二條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。表見代理本質系無權代理，其立法宗旨是保護善意無過失的相對人的合法權益，進而維護交易安全和善意相對人的利益。司法實踐中，對于涉及婚姻家庭的情況，法院應當審慎認定表見代理的構成要件。本案中，案涉購房協議于2019年簽訂，曹某隨后就裝修入住至今，其間并無相關人員提出異議。結合案涉房屋前后交易的情況，趙某和李某并不居住在案涉房屋所在地，由趙某父親和趙某出面辦理案涉房屋出售事宜符合常理。且案涉購房協議在鎮綜治中心即公開的交易場所簽訂，案涉購房協議載明的甲方系趙某和李某，從交易的經過以及趙某、趙某父親的行為外表來看，足以使得一般社會人相信趙某具有代理權，具備代理行為的外在表現。

其三，買受人主觀上是否善意無過失。買受人是否善意無過失，該心理狀態存在于人的內心，外人很難得知，應當綜合當事人交易時的客觀情況，以一般理性人的注意標準和買受人自身的條件相匹配的注意標準綜合加以判斷。本案中，結合案涉房屋前后交易的情況，趙某和李某居住在外地，案涉房屋價值10萬余元，并非大額房產交易，出售事宜由趙某和其居住在該鎮的父親出面辦理，符合一般社會交易習慣。且案涉購房協議在公開的場所即該鎮綜治中心簽訂。從原告曹某作為一般普通交易的相對人的角度，其在當時的交易環境下對趙某產生交易信賴符合常理。案涉房屋的交易對價10萬元在當時屬于合理范疇，購房協議中約定的付款方式和時間亦符合常理。曹某已經盡到相應的注意義務，亦有理由相信對外出售案涉房屋系趙某和李某的共同意思表示，故能夠認定曹某在交易過程中系善意無過失。

法院經審理認為，即使趙某系無權處分，其行為并不影響合同效力。結合本案房屋前后交易的情況，能夠認定曹某在購買房屋時系善意無過失，趙某與李某應當配合曹某辦理案涉房屋的過戶手續。

來源： 山東高法

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