特朗普豪擲兩千億救樓市，強令巨頭入場，次貸危機重演？

據《華爾街日報》最新報道，美國總統特朗普近日投下重磅炸彈！他宣布，由政府支持的兩大抵押貸款巨頭——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——將斥資2000億美元，大舉購入抵押貸款債券。此舉被視為特朗普政府為解決美國民眾日益飆升的住房成本問題，所采取的又一激進措施。

特朗普在社交媒體上毫不掩飾地表示，這是他“恢復可負擔性”的諸多舉措之一，并直指“拜登政府徹底摧毀了這一切”。他高調宣稱：“我們正在帶回被上屆政府摧毀的美國夢！”言辭之間，火藥味十足，顯然是想將住房問題作為其執政的一大亮點，以此爭取民心。

對于這筆巨額債券的購買細節以及何時開始執行，特朗普政府并未給出明確說明。但《華爾街日報》此前曾披露，聯邦住房局局長比爾·普爾特（Bill Pulte）已允許房利美和房地美加大抵押貸款支持證券的購買力度。值得警惕的是，這兩家公司在2008-09年金融危機爆發前，曾定期大規模購買此類證券。正是次貸業務的嚴重問題，導致華爾街蒙受巨額損失，最終迫使政府接管了房利美和房地美，這一歷史教訓至今仍令人心有余悸。

金融危機后，奧巴馬時代的民主黨與茶黨共和黨罕見地達成共識：房利美和房地美龐大的“自留投資組合”——這些依附于其核心抵押貸款保險業務的準對沖基金——是引發危機的癥結所在。巔峰時期，每家公司持有的抵押貸款相關投資曾超過9000億美元。如今，房利美和房地美被允許各自持有最高2250億美元的抵押貸款支持證券。而截至去年11月，兩家公司合計持有2470億美元，這意味著它們仍有約2000億美元的增長空間，恰好與特朗普此次指令的金額吻合。

全國住房會議首席執行官大衛·德沃金（David Dworkin）明確指出，恢復這一策略“毫無疑問”將對抵押貸款利率產生下行壓力。他預計，利率可能下降四分之一個百分點甚至更多。近幾周以來，抵押貸款利率一直徘徊在6.2%以下，對于普通購房者來說，這無疑是一筆不小的負擔，任何一點下降都可能帶來實實在在的幫助。

此舉正值特朗普政府考慮讓房利美和房地美上市之際，這兩家公司自金融危機以來一直處于政府監管之下。據知情人士透露，政府內部一些人希望通過購買抵押貸款債券來提振兩家公司的收益，為潛在的首次公開募股（IPO）鋪路。聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）負責監管房利美和房地美，其決策無疑將對市場產生深遠影響，甚至可能改變這兩家巨頭的命運。

過去幾年里，美國房地產市場一直深陷泥潭。房屋銷售額已跌至上世紀90年代中期以來的最低水平，而住房擁有成本對數百萬美國人來說，已成為一個沉重的負擔。自2019年以來，全美房價已上漲超過50%，去年11月，現有房屋中位價飆升至409,200美元。抵押貸款利率在2021年曾跌破3%，如今卻已翻了一倍多。許多城市不斷上漲的房產稅和飆升的房屋保險費，更是讓擁房成本雪上加霜，讓無數家庭望房興嘆，美國夢似乎變得遙不可及。

今年，特朗普正積極采取行動，試圖解決這場住房危機。不過，特朗普的這些提議究竟能有多大成效，以及他能否在未經國會批準的情況下推行這些政策，目前還言之尚早。去年底，特朗普曾承諾將很快宣布“美國歷史上最具侵略性的住房改革計劃”。本周，他更是宣布將禁止大型投資者購買獨棟住宅，這是本屆政府為解決國家嚴重住房短缺問題邁出的第一步，試圖從多方面入手，扭轉樓市困局。

早在2025年3月，本屆政府就成立了一個工作組，旨在開放聯邦土地用于住房開發，但該計劃進展甚微。官員們甚至還提出了50年期抵押貸款的想法，盡管住房經濟學家警告稱，此舉將給購房者帶來風險，可能將他們長期鎖定在高額債務中，反而加重負擔。

僅僅降低利率可能無法徹底解決潛在購房者的可負擔性問題。一些房地產經紀人指出，如果利率大幅下降，而房屋供應量保持不變，房價很可能會繼續上漲。在北新澤西州和長島納蘇縣（Nassau County, N.Y.）等房屋供應本已緊張的市場，這個問題尤其突出。根據不同的計算方式，美國目前面臨數百萬套住房的短缺。在2008-09年金融危機導致房價暴跌后，房屋建設速度明顯放緩，導致供需矛盾日益尖銳。

利率大幅下降很可能會引發一波房主再融資潮，特別是那些在2024-25年高峰期購房的人。雖然較低的利率能立即緩解家庭預算壓力，但它們也可能無意中加劇市場庫存危機。金融顧問和房地產經紀人警告稱，這可能導致一種“再融資鎖定”效應：隨著越來越多的房主獲得較低利率，他們出售房屋和搬家的意愿就會降低，從而可能凍結現有房屋的供應，并持續推高那些仍在尋找房屋的買家所面臨的價格壓力。這種看似緩解壓力的舉措，實則可能埋下新的隱患，讓樓市的未來走向更加撲朔迷離。