公司出錢買房寫員工名，員工賣房后誰擔責？｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，甲商貿公司出資購買一號房屋（總價約68.9萬元），但登記在公司員工林雪梅名下。購房合同、貸款、產權證均以林雪梅名義辦理，但房款、月供、稅費均由公司實際承擔。

2008年12月，甲商貿公司召開股東會，兩名股東陳志明、趙雅琴（系妯娌關系）簽署《股東會決議》，載明：

“一號房屋歸陳志明所有，由林雪梅代持；陳志明提出過戶或處置時，林雪梅須無條件配合。”

2019年5月，林雪梅將一號房屋出售，成交價578.5萬元，并完成過戶。

陳志明遂起訴，主張：

房屋實為公司財產，后通過股東會決議“獎勵”給自己；

林雪梅僅為代持人，擅自售房構成不當得利；

要求林雪梅返還全部售房款及利息。

林雪梅辯稱：

自己是合法產權人，購房時北京無限購政策，無需代持；

從未見過該股東會決議，也未簽字確認；

決議系兩股東事后偽造，且已過訴訟時效；

作為登記權利人，有權處分自有房產。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回陳志明的全部訴訟請求。

理由：股東會決議對林雪梅無約束力，陳志明無權直接向其主張不當得利。

三、法院說理要點

股東會決議不能約束非簽署方

即使《股東會決議》真實有效，也僅在甲商貿公司與陳志明之間產生效力。

林雪梅未簽字、未追認，該決議對其不具有法律約束力。

不當得利請求權不成立

林雪梅出售的是登記在自己名下的房產，若其確系代持，應由甲商貿公司主張權利，而非陳志明個人。

陳志明既非購房出資人（公司出資），又非合同相對方，無法證明“林雪梅獲利無法律依據”。

代持關系需有雙方合意，單方決議無效

借名買房或代持關系必須基于雙方明確約定。僅有公司內部決議，不能強加義務于第三方。

四、律師提示（借名買房律師 · 靳雙權律師）

公司房產登記在員工名下，風險極高！

一旦員工否認代持，公司或股東難以直接追回，必須證明雙方存在書面或口頭代持合意。

股東會決議≠物權歸屬證明

公司內部文件不能直接創設對外物權，更不能約束未參與的第三人。想確權，必須讓名義人簽字確認。

不當得利不是“萬能兜底”理由

若名義人是合法登記產權人，其售房行為通常不構成不當得利。真正的權利人應通過合同違約或確權之訴維權。

代持房產必須“三方閉環”：

? 公司（或出資人）與名義人簽訂書面代持協議；

? 名義人簽字確認房屋歸屬；

? 保留全部出資憑證。

缺一不可！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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