安置房借名買房，20年后要求過戶仍勝訴｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，因乙鄉舊村改造，王秀蘭一家作為被安置人，可按政策優惠購買160平方米安置房。因資金緊張，王秀蘭將其中一套93.53平方米的一號房屋的購房指標轉讓給鄰居林志遠。

雙方簽訂《協議書》約定：

林志遠全額出資購買一號房屋；

房屋暫登記在王秀蘭名下；

林志遠支付王秀蘭補償款2萬元；

一旦政策允許，王秀蘭無條件配合過戶。

協議簽訂后，林志遠支付全部房款27.8萬余元及2.5萬元補償款，并自2002年起實際占有、裝修、出租一號房屋至今。

2021年，王秀蘭取得一號房屋產權證（性質為“按經濟適用房管理”），卻拒絕配合過戶，理由包括：

林志遠20年未交物業費、供暖費，構成違約；

房屋涉及其他被安置人（其子王浩然等）權益；

過戶需繳納高額稅費，顯失公平。

王秀蘭反訴要求解除協議。林志遠則表示愿承擔全部過戶稅費及王秀蘭墊付的費用。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認雙方借名買房關系成立，《協議書》有效；

? 王秀蘭于10日內協助將一號房屋過戶至林志遠名下；

? 駁回王秀蘭解除協議的反訴請求。

注：王秀蘭墊付的物業費、供暖費等，可另案主張。

三、法院說理要點

協議系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定

雖為拆遷安置房指標轉讓，但未損害國家、集體或第三人利益，亦非農村宅基地買賣，故合法有效。

出資+長期占有=借名買房關系成立

林志遠支付全部房款，持有付款憑證，且連續20年實際控制房屋，王秀蘭從未提出異議，足以證明借名合意。

未交物業費不構成根本違約，不能解除合同

協議未約定“不交物業費可解約”，且該義務屬附屬義務，不影響林志遠已履行“支付房款”這一主要義務。

其他被安置人知情且未反對，不構成權利侵害

王浩然2008年即知房屋由林志遠使用，曾共同協商過戶事宜，視為默認同意；且王秀蘭家庭內部對指標處分應有共識。

四、律師提示（借名買房律師 · 安置房確權團隊）

拆遷指標轉讓≠無效：

只要不涉及農村宅基地、不損害公共利益，城市綠化隔離帶安置房指標轉讓協議通常有效。

20年未過戶≠喪失權利：

借名買房糾紛不受普通訴訟時效限制（屬物權確認），只要房屋具備過戶條件，出資人仍可主張。

物業費欠繳≠合同解除：

法院區分“主合同義務”（付款）與“附隨義務”（繳費）。僅因欠物業費就想收回房產？幾乎不可能。

其他家庭成員“事后反悔”難獲支持：

若多年未對他人占有房屋提出異議，尤其曾參與協商，視為默示同意，難以再以“侵犯份額”抗辯。

重要提醒：

本案雖勝訴，但若林志遠從未簽書面協議，僅憑轉賬和占有，確權難度將大幅上升。書面協議，永遠是最強保障！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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