姐弟稱“借款194萬買房”，法院認定系虛構債務駁回｜北京房產律師

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一、案情介紹

周文靜與周文濤系親姐弟，周文濤與吳慧敏系夫妻。2012年，一號房屋登記在周文靜名下，但由周文濤夫婦長期居住。

2017年底，周文濤夫婦出售一號房屋（售價197萬元），隨即購買二號房屋（總價328萬元）。在此期間，周文靜分多筆向周文濤轉賬193.85萬元，并稱另交付現金1500元。

2018年3月，周文濤補簽《借條》和《收條》，載明：“向周文靜借款194萬元用于購房，無息。”

后因周文濤患重病提出離婚，要求吳慧敏放棄孩子撫養權并“凈身出戶”，雙方矛盾激化。周文靜遂起訴，要求周文濤夫婦共同償還194萬元“借款”。

周文濤認可借款；

吳慧敏堅決反對，稱：

“一號房屋實為我與丈夫借用姐姐名義購買，售房款本就屬于我們。所謂‘借款’是姐弟串通，在離婚訴訟前虛構債務，意圖讓我少分財產。”

她提交多項證據：

周文濤手寫賬本顯示，欠姐姐僅為13.4萬元；

其遺囑中列明對多位姐姐的欠款，總額不含194萬；

轉賬明細顯示，1500元實為房租尾款；

多年房貸均由周文濤償還，非“租金”；

房產中介證實：賣房時三方均在場，周文靜未否認“借名買房”事實。

二、裁判結果

法院判決：

駁回周文靜的全部訴訟請求。

理由：借貸關系不成立，194萬元實為售房款分割，非借款。

三、法院說理要點

資金來源與用途高度關聯置換購房

194萬元直接來源于一號房屋售房款，且用于支付二號房屋首付款，本質是家庭內部房產置換的資金流轉，非典型借貸。

借條形成時間嚴重滯后，與常理不符

轉賬發生于2017年12月至2018年3月，借條卻在最后一筆轉賬當日（2018年3月19日）集中補簽，不符合“先約定、后付款”的借貸習慣。

借款人自認與其他書面證據矛盾

周文濤在遺囑、賬本、售房明細中多次確認僅欠姐姐13.4萬元，且1500元明確標注為“房租”，與其庭審自認“欠194萬”明顯沖突。

一號房屋存在借名買房高度可能

首付、房貸多年由周文濤支付；

中介證言：賣房時三方確認房屋實際出資人為周文濤夫婦；

周文靜從未收取合理租金（租賃合同無金額、不合常理）。

→ 售房款應屬周文濤夫婦共有財產。

發生在離婚前夕，存在惡意串通嫌疑

借條簽署后不久，周文濤即提起離婚訴訟并要求對方“凈身出戶”，時機敏感，動機存疑。

綜上，法院認定：雙方無真實借貸合意，194萬元系家庭財產內部劃轉，不構成民間借貸。

四、律師提示（房地產律師 · 離婚房產糾紛團隊）

“補簽借條”風險極高：

尤其在親屬間、離婚前后，事后補簽的大額借條極易被認定為虛假債務。法院會重點審查資金流向、交易習慣、當事人陳述一致性。

借名買房雖未確權，但可影響債務認定：

即使未通過訴訟確認借名關系，只要出資、還貸、占有、中介證言等形成完整鏈條，法院可據此否定“借款”性質。

售房款≠個人財產：

若房屋存在權屬爭議（如借名、共有），出售所得不能當然視為登記人個人財產，更不可隨意轉化為“借款”。

離婚前大額轉賬務必留痕定性：

如確為借款，應在轉賬時備注“借款”，并同步簽署協議；如為贈與或財產分割，也應書面確認，避免日后被反訴“虛構債務”。

警惕“親情借貸”陷阱：

親屬間大額資金往來，若無合理解釋（如收入匹配、借款用途、催收記錄），即使有借條，也可能敗訴。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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