父母去世后，借名登記房產如何分割？｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周父與周母育有三名子女：長女周梅、長子周強、次子周濤。周強先于父母去世，留有一子周陽。

2002年，周父、周母因退休無法辦理銀行貸款，欲購買一套商品房（后稱“一號房屋”）。當時周強、周濤均已下崗，只有周梅具備貸款資格。經家庭協(xié)商，決定由周梅出面簽訂購房合同、辦理貸款，但首付款及全部月供均由周父、周母支付，房屋實際歸父母所有。

2014年12月，三兄妹簽署《家庭房產分配協(xié)議》，明確：

一號房屋在父母百年后出售，售房款按比例分配——周濤50%、周梅42%、周強8%。

2015年1月，在舅舅（見證人）主持下，全家簽署四份書面文件，包括《遺囑》《說明》及兩份《補充遺囑》，再次確認：

一號房屋雖登記在周梅名下，實際產權人為周父、周母；

房屋系因貸款政策限制“借名登記”；

三子女對繼承份額達成一致：周濤50%、周梅42%、周強8%；

所有文件均有周父、周母、周梅、周強、周濤共同簽字捺印。

2017年、2020年，周父、周母相繼去世。此后，周梅拒絕按約定分割房產，并主張：

一號房屋是她個人購買，所有費用由其承擔；

所謂“遺囑”是打印件，無兩個見證人，形式無效；

周濤未出資，無權主張產權。

周濤遂起訴至法院，請求判令周梅按50%份額支付房屋折價款約205萬元。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認一號房屋屬于周父、周母的遺產；

? 周濤享有50%產權份額；

? 房屋歸周梅所有，由其向周濤支付折價款2,048,944元；

? 駁回周梅關于“房屋系其個人財產”的抗辯。

核心結論：家庭成員共同簽署的財產分配協(xié)議，即使名為“遺囑”，只要體現(xiàn)真實合意，即具法律效力。

三、法院說理要點

文件性質非典型“打印遺囑”，而是家庭財產分配協(xié)議

雖然文件名為《遺囑》，但內容涵蓋多套房產安排、贍養(yǎng)義務、過戶配合等，且全體繼承人簽字確認，實為家庭內部就財產分割達成的“一攬子協(xié)議”。不能僅因形式為打印件而否定效力。

借名買房事實成立，有充分證據鏈支撐

協(xié)議明確說明“因父母無貸款資格，故登記在周梅名下”；

2014年已有分配協(xié)議，2015年文件系進一步確認；

公租房置換、居住安排等細節(jié)均與協(xié)議內容吻合，形成完整證據閉環(huán)。

周梅所持票據不能證明其為實際出資人

雖然購房合同、貸款、物業(yè)費等以周梅名義辦理，但結合家庭背景（父母掌控拆遷款、工資卡由周梅代管），款項實際來源于父母。周梅的付出已在42%份額中予以補償。

繼承份額約定合法有效，應予尊重

《民法典》允許繼承人協(xié)商確定遺產分配比例。本案中，各方在父母生前即達成一致，該約定具有法律約束力。

四、律師提示（房地產律師 · 靳雙權律師）

“借名買房+家庭協(xié)議”可突破形式瑕疵

即使文件名為“遺囑”且為打印件，只要全體利害關系人簽字確認，法院可能認定其為有效財產分配協(xié)議，而非無效遺囑。

出資來源比付款名義更重要

在親屬間借名買房中，誰實際控制資金、誰受益、誰長期占有，比“合同寫誰名字”更具說服力。建議保留銀行流水、家庭會議記錄等證據。

提前書面約定份額，可避免日后糾紛

本案之所以勝訴，關鍵在于2014年、2015年兩次書面確認。若僅有口頭約定，極可能因舉證困難而敗訴。

借名買房風險仍高，過戶才是終極保障

盡管本案支持了實際權利人，但若周梅在父母去世后迅速出售房屋，周濤可能面臨“錢房兩空”。最安全的做法仍是政策允許后立即過戶。

?? 特別提醒：涉及父母房產、兄弟姐妹共有、借名登記等情形，務必簽署書面協(xié)議，避免親情反目、權益落空！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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