福利房借名購買被認定無效，出資人如何挽回損失？｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1999年，趙建國作為某鐵路單位職工，具備購買單位福利房資格。其同事王立新因孩子需在京上學，提出由自己出資，以趙建國名義購買單位出售的一號房屋。

雙方未簽訂書面協議。王立新先后向趙建國支付購房款共計36,131元（含1999年首付款及2004年補交款），趙建國以自己名義辦理全部購房手續，并取得《職工住房證》，隨后將房屋交付王立新居住使用。

此后二十余年，王立新及其子女一直居住在一號房屋內，并于2019年對房屋進行了裝修。

2020年，趙建國提起訴訟，要求王立新騰退房屋。經兩審法院審理（A號、B號判決），法院認定房屋歸趙建國所有，判令王立新限期搬離。

2022年，王立新另行起訴，主張：

返還購房款36,131元；

賠償房屋增值損失60萬元；

支付裝修損失4.33萬元及鑒定費。

趙建國辯稱：雙方僅為“墊資+租住”關系，不存在買賣或借名合意，王立新無權主張增值利益。

二、裁判結果

法院判決：

? 趙建國返還王立新購房款36,131元；

? 賠償房屋增值損失20萬元（非全額60萬）；

? 支付裝修損失43,300元；

? 承擔鑒定費5,000元；

關鍵點：雖不構成借名買房，但基于公平原則，對實際出資+長期居住者給予合理補償。

三、法院說理要點

不構成借名買房或房屋買賣合同關系：

無書面協議；

房屋登記在趙建國名下，屬單位福利性質；

雙方從未辦理過戶，亦無明確產權歸屬約定。

但購房款確由王立新支付，應予返還：

趙建國在前案庭審中已自認收款金額；

其已實際取得房屋，繼續占有該款項缺乏依據。

增值利益雖不屬物權，但可基于公平原則酌定補償：

王立新出資并居住20余年，客觀上使趙建國以極低成本獲得房產；

房屋價值大幅增長，若完全不補償，顯失公平；

酌定20萬元，系綜合考慮出資比例、居住年限、市場漲幅等因素。

裝修附合于房屋，趙建國實際受益，應賠償損失：

裝修雖未經同意，但已形成附合，拆除將造成更大損失；

趙建國收回房屋即享受裝修成果，故應折價補償。

四、律師提示（房地產律師 · 靳雙權律師）

福利房、央產房、經適房等政策性住房，原則上禁止借名購買——即使有出資，也難獲物權支持。

“出錢≠擁有產權”：若無書面借名協議，法院通常不支持確權或過戶，但可能基于公平原則判令適當補償。

長期居住+出資+裝修，是爭取補償的關鍵事實——務必保留付款憑證、水電繳費記錄、裝修合同等證據。

不要等到被起訴騰房才行動：一旦對方主張權利，應立即就出資、增值、裝修等問題提起反訴或另案主張，避免被動。

?? 特別提醒：本案原告雖未拿回房子，但通過另案訴訟成功挽回近28萬元損失。及時、精準地轉換訴訟策略，是此類案件維權的核心。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。