房貸扛不住了咋辦？抓緊學習1997后的香港經驗！

近期，幾位粉絲向我咨詢兩個核心話題：

一是想賣房子，怎樣賣房才合理？

二是房子已淪為負資產，是否還需要繼續償還按揭？

其中，關于按揭還款的問題又分為兩種情況：

一種是有能力還按揭，但因房價跌幅過大，考慮是否要停供；

另一種是家庭財務狀況惡化，確實無力償還按揭，迫不得已準備斷供。

幾乎所有中國人都十分注重個人信用，不到萬不得已，沒人愿意選擇斷供。

但形勢比人強，如今的現實情況，對部分人來說甚至有些殘酷，不得不做出觀念上的改變。

過去兩三年，我們常聽到房企暴雷的新聞。

房企暴雷的核心是債務違約，即企業運營困難、資金鏈斷裂，無力支付過往債務的利息和本金。

房企欠債不還，債主自然不滿，雙方往往會進入談判階段，甚至鬧上法庭。

但經過連續幾年的僵持，部分債主只能選擇讓步 —— 因為如果房企真的破產倒閉，按照企業破產后的償債順序，有些債主（尤其是信用債債主）可能一分錢都拿不回來。

所以他們被迫讓步，希望企業能暫時維持運營，甚至若未來樓市超預期回暖，不排除少量房企能重新復蘇、恢復正常經營。

因此，爆雷房企的債務重組逐漸步入正軌，有些甚至已經成功，典型的如金科，還有近期的融創，其近百億美元的外債重組已順利完成。

那么，個人購房者中有些已經斷供、有些計劃斷供，又該如何看待？

房企債務違約叫爆雷，個人購房者斷供，其實也屬于 “爆雷”。

過去三年，房企爆雷現象較為普遍；而從 2025 年開始的未來三年，個人端 “爆雷” 的現象可能會愈發明顯。

面對房子成為負資產，或是家庭財務緊張、難以繼續償還按揭的情況，該怎么辦？

我給部分粉絲的建議是：主動跟銀行溝通，要求減輕負擔！

房企償債困難時會跟債主談判，個人償還按揭有壓力時，也可以跟自己的 “債主”—— 銀行協商。

這并非違法行為，也無需覺得不好意思，這關乎你的切身利益，必須大膽、積極地去溝通爭取。

我這里有個真實案例：一位粉絲兩個月前向我咨詢，他在武漢有一套投資房，因房價大幅下跌，目前已淪為負資產，再加上家庭收入大幅下降，還款能力嚴重下滑。

我當時建議他主動與銀行溝通，前兩天他反饋，武漢的按揭貸款銀行已同意調整還款方案 ——原本每月五千多元的還款額，減至三千二百元，且只需先支付利息。

這意味著銀行做出了讓步，對他的房貸債務進行了重組，當前的還款壓力明顯減輕。

從商業銀行的角度來看，考慮到我國主要銀行均為國有，且目前出現按揭還款困難的客戶不在少數，只要你主動努力爭取，銀行大概率會做出讓步，只是不同銀行、不同按揭個案的讓步程度會有所差異。

我這位粉絲的案例中銀行讓步幅度較小，除此之外，銀行也可能通過調低貸款利率等方式提供支持。

面對當下的情況，大家不必過于緊張，尤其是一線城市和高能級城市的房貸持有者。

樓市的黑暗總會過去，等到黎明到來，房價止跌反彈，或是你的工作、家庭收入有所改善，自然能擺脫當前的家庭財務危機。

國外的案例暫且不說，就看國內：回想 1997 年四季度到 2003 年，香港房價連續下跌六年，跌幅高達 70% 左右。

據統計，當時香港共有十萬宗物業淪為負資產，但絕大部分人最終都沒有選擇斷供，而是通過債務重組，獲得了銀行的讓步，成功渡過了難關。

當年香港房價大跌后，個人房貸重組以銀行自主協商、官方機構兜底、法律程序保障為核心，形成 “市場 — 政府 — 司法” 三位一體的機制，核心是緩解負資產與斷供壓力、穩定銀行體系。

以下是具體重組路徑與配套措施：

一、核心重組模式（銀行端操作）

1. 還款計劃調整（主流）

• 延長還款期：普遍從 15-20 年延至 25-30 年，降低月供；部分銀行允許最長 35 年（與退休年齡掛鉤）。
• 利率優化：將高息浮息（如 P+1%）轉為定息或優惠浮息，或設置 1-3 年 “利率假期”（只還息不還本 / 免息）。
• 月供寬限期：對失業 / 收入驟降者給予 3-6 個月月供暫停，后續分攤至剩余期。
• 貸款余額重組：將逾期罰息 / 復利并入本金，重新計算月供，避免雪球效應。

1. 負資產特殊處理

• 二按分拆：銀行將貸款拆為 “一按（物業市值 100%）+ 二按（負資產部分）”，一按執行市場利率，二按降息 / 延付，降低當期壓力。
• 第三方擔保 / 保險介入：引入按揭證券公司或保險公司為負資產部分提供擔保，銀行降低風險并愿意讓利。
• 債務豁免 / 折讓：對確無償還能力的個案，銀行協商豁免部分本金（多與物業出售 / 拍賣聯動），減少損失。

1. 資產處置與債務轉移

• 自愿出售再融資：業主售房后，銀行豁免差額或轉為無抵押分期，避免破產。
• 銀行回購 / 接管：銀行低價回購物業并出租給原業主，租金抵扣月供，待市場回暖后再處置。

二、官方機構的關鍵支撐

1. 香港按揭證券公司（HKMC）核心舉措

• 按揭擔保計劃（1998.12）：為銀行提供最高物業價值 15% 的按揭擔保，覆蓋部分負資產風險，鼓勵銀行重組貸款。
• 按揭貸款收購：1998 年購入 114 億港元按揭貸款，為銀行注入流動性，釋放重組空間。
• 按揭保險計劃（1999.3）：提升貸款成數（最高 90%），降低首付壓力，助力再融資與新購。

1. 政府與房協配套支持

• 低息 / 無息貸款計劃：首次置業貸款、夾心階層住屋貸款等，1998 年惠及約 2.35 萬個家庭。
• 房協二按計劃：為夾心階層提供 5 年免息二按，后續按最優惠利率（P）還款，最長 15 年。
• 利率補貼：對指定樓盤業主給予 3 年利息補貼，直接降低月供成本。

1. 司法與行政保障

• 個人自愿安排（IVA）：《破產條例》框架下，法院監督債務人與債權人達成 5 年分期計劃，避免破產記錄，保護職業資質。
• 破產程序優化：延長破產期至 4-5 年，強化資產保全與債務清算效率，平衡雙方利益。

三、重組流程與風控要點

1. 申請與審批流程
2. 業主提交收入 / 失業證明、資產負債表、困難說明。
3. 銀行評估還款能力與物業價值，分類制定方案。
4. 協商簽約并公證，明確調整條款與違約責任。
5. 納入銀行 “重組賬戶”，專人跟蹤，定期復核調整。
6. 銀行風控與監管要求

• 金管局指引：要求銀行建立 “壓力測試” 機制，確保重組后月供收入比≤50%。
• 撥備與分類：重組貸款按 “關注類” 計提撥備，平衡利潤與風險。
• 透明化操作：嚴禁不合理收費，保障業主知情權。

四、成效與啟示

• 成效：到 2003 年，約 80% 的負資產個案通過重組避免破產，銀行不良率未引發系統性風險。
• 啟示：
• 市場化協商為主、官方兜底為輔，兼顧效率與公平。
• 金融機構與政府協同，通過擔保、收購、保險分散風險。
• 區分 “短期困難” 與 “長期無償還能力”，精準施策。

綜上所述，香港經驗表明，在房地產泡沫破滅之后，由于房價跌幅較大，負資產房產增多，會導致斷供風險上升。

相關部門和金融機構需要高度重視，積極出臺措施，幫助個人貸款者降低還貸難度與成本，盡量化解個人斷供風險，從而維護金融體系的穩定。

而在當前情形之下，在相關部門與金融機構尚未采取積極措施之前，還貸壓力過大的貸款人，應該主動向銀行提出重組債務的請求與要求，暫時減少還款數量只是銀行的簡單讓步，減免利息才是實質性讓步！