2026樓市第一槍！國家要"放大招"？今明兩年，是該買房還是賣房？

1月1日，一篇來自《求是》雜志的重磅評論文章，迅速攪動了全國樓市的風(fēng)向。文章措辭罕見地直接，一句“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，把房地產(chǎn)市場那根緊繃的神經(jīng)狠狠撥動了一下。

從2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議定下“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的方向，到2026年年初《求是》正式發(fā)文確認(rèn)，國家終于不再模棱兩可，要真刀真槍地穩(wěn)樓市了。正當(dāng)所有人都在觀望，一個問題變得越來越迫切：今明兩年，該買房還是賣房？政策“放大招”后，房價會不會螺旋上升？

過去的三年，是房地產(chǎn)行業(yè)最難熬的時期。從2022年開始，政策頻出，節(jié)奏又快又密，可市場卻始終跟不上腳步。買房的人猶豫，賣房的人糾結(jié)，房企像在迷霧中摸索。特別是2023年和2024年，多地房價下行，一二線城市的成交量驟降，三四線城市庫存高企，樓市陷入全面觀望。

直到2025年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，才第一次明確提出，要“控增量、去庫存、優(yōu)供給”。這其實已經(jīng)為2026年樓市定下了主基調(diào)。不同于以往的搖擺，這一次政策的方向空前一致：不是救市，而是穩(wěn)市；不是猛藥，而是校準(zhǔn)。

2026年開年，《求是》的這篇文章，把“穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”三個關(guān)鍵詞擺在了臺面上。不僅如此，文章還用大量數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

2024年，房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)的增加值合計占GDP約13%，直接帶動就業(yè)超過7000萬人。而從廣義估算來看，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動在高峰時甚至接近40%。

這些數(shù)字不是為了夸大房地產(chǎn)的地位，而是強(qiáng)烈暗示一個現(xiàn)實：如果房地產(chǎn)繼續(xù)下行，整個經(jīng)濟(jì)都會受到拖累。就業(yè)、消費、金融體系都將承壓，老百姓的“錢包”與“睡眠質(zhì)量”也會一起縮水。

房地產(chǎn)的金融屬性，在這次表述中被重新確認(rèn)。文章提到，中國家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)的占比高達(dá)60%-70%。一旦房價被社會默認(rèn)為“只跌不漲”，不僅家庭財富將縮水，連消費意愿也會被打擊。這就等于斷了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的后路。

過去幾年社會上一種流行的說法，把結(jié)婚率下降、生育率走低、教育焦慮，全都?xì)w咎于高房價。文章沒有否認(rèn)房價曾帶來的壓力，但也強(qiáng)調(diào)不能因此否定整個房地產(chǎn)行業(yè)的價值。

畢竟，如今城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過40平方米，自有住房普及率超過90%，這是幾十年城市化努力的成果。

與其爭論房價是漲是跌，不如看清政策的真實意圖。《求是》這次強(qiáng)調(diào)的是“穩(wěn)預(yù)期”，不是“拉房價”。政策的目標(biāo)也不是再來一輪“大水漫灌”，而是穩(wěn)住市場情緒、穩(wěn)定交易秩序、推動行業(yè)轉(zhuǎn)型。所謂“一次性給足”，是為了打破市場觀望情緒，而不是重啟沖刺式增長。

換句話說，這是一次認(rèn)知的“糾偏”，不是一次盲目的“救市”。市場的供需結(jié)構(gòu)，已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。2025年10月，全國狹義庫存相比年初高點下降了4285萬平方米，這說明去庫存確實在推進(jìn)。

全國住房存量已經(jīng)達(dá)到350億平方米，按每年2%的自然折舊計算，每年更新替代的需求大約是7億平方米。這不是一個虛構(gòu)的數(shù)字，而是樓市的基本盤。

一方面，新市民、租轉(zhuǎn)購、老舊社區(qū)改造、改善型換房，這些都是現(xiàn)實存在的需求；另一方面，三四線城市人口凈流出、產(chǎn)業(yè)單一，很多區(qū)域的供給明顯過剩。要穩(wěn)市場，就必須“因城施策”，不能一刀切。今明兩年到底是該買房還是賣房？答案其實藏在生活細(xì)節(jié)里。

剛需群體，如果是在一二線城市，有穩(wěn)定就業(yè)、租房成本高、通勤壓力大，就不必等“最低點”再上車。政策窗口期已經(jīng)打開，利率和稅費有望優(yōu)化，如果預(yù)算可控，月供不壓垮生活，買房就是改善生活質(zhì)量的開始。

改善型家庭，今年是一個難得的置換窗口。舊房能賣得動，新房議價空間合理，只要做好現(xiàn)金流規(guī)劃、簽約節(jié)奏控制好，比如先賣后買、設(shè)置回購條款，就能降低風(fēng)險。

手里有多套房的人，尤其是在位置偏遠(yuǎn)、租售比低、空置率高的城市，要趁市場情緒修復(fù)的階段主動調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。賣掉低效率的房產(chǎn)，換到核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，或者轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的理財，是更明智的選擇。

開發(fā)商的打法也在變。從前是拼拿地速度、拼周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在是拼產(chǎn)品力、拼交付力、拼運營能力。文章明確提出，開發(fā)商不能再只做“短跑選手”，而要做“長期服務(wù)者”。房子不再是一次性消費品，而是一種長期服務(wù)的載體。

買房人看房子，也不能只看戶型和面積了。物業(yè)服務(wù)、社群環(huán)境、通勤條件、教育配套、后期維護(hù)成本，這些才是決定房子價值的核心因素。好房子不是掛在嘴邊的口號，而是體現(xiàn)在每一個細(xì)節(jié)上的“長期主義”。

值得注意的是，政策并沒有給出房價上漲的承諾。即便“政策底”已出現(xiàn)，也不能簡單等同于“價格底”。止跌回穩(wěn)是目標(biāo)，煙花式反彈絕非主旋律。一線城市的優(yōu)質(zhì)房源可能會更穩(wěn)健，三四線城市的低質(zhì)資產(chǎn)則必須加快出清。

這就是所謂的“分化”，也是政策強(qiáng)調(diào)“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的意義所在。不再追求規(guī)模擴(kuò)張，而是提升產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量。這是一次從粗放走向精細(xì)的轉(zhuǎn)型，不是一次簡單的刺激。

房地產(chǎn)與新質(zhì)生產(chǎn)力，并不是對立的。文章最后提到，要避免把房地產(chǎn)當(dāng)作發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的“對立面”。城市更新需要住房支撐，產(chǎn)業(yè)升級也需要資金與市場的結(jié)合。一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，反而能為其他行業(yè)創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。

過去那種靠“棚改貨幣化”推動的增量刺激已經(jīng)過去，現(xiàn)在要靠“盤活存量、控制增量、提升質(zhì)量”來穩(wěn)住基本盤。這次政策組合拳不是轟動性的，而是務(wù)實有效的。

房地產(chǎn)行業(yè)的信心恢復(fù)，不靠口號，只靠實招。從調(diào)控思路看，政策已經(jīng)放出明確信號：“不添油，直接給足”。地方政府將會根據(jù)城市實際情況調(diào)整限購、限售、利率、稅費等核心政策。住房公積金制度也將進(jìn)一步優(yōu)化，給購房者更多支持。

政策不是萬能的，但它可以打破僵局。真正能讓樓市穩(wěn)住的，是信心，是預(yù)期，是清晰的規(guī)則。房地產(chǎn)不再是快錢機(jī)器，而是一個需要耐心經(jīng)營的行業(yè)。

2026年，是樓市從情緒周期邁向產(chǎn)業(yè)周期的關(guān)鍵一年。預(yù)期修復(fù)在前，交易回暖在后，價格走勢更趨理性。這不是一場速勝戰(zhàn)，而是一次結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。買房、賣房，不是站隊，而是順勢而為。只要把握住“確定性”，就能穿過“波動性”。

房地產(chǎn)不是過去的“投機(jī)熱土”，而是未來的“穩(wěn)健基石”。2026年，政策信號已明確，市場進(jìn)入重塑階段。買不買、賣不賣，要回到個人實際，理性選擇。穩(wěn)，是2026年樓市的關(guān)鍵詞，也是每個家庭最好的護(hù)身符。