北京買房：理清思路，購房建議1773

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和愛人在蘇州橋上班，想在附近買套小戶型，想請您幫著算算這幾套房的溢價情況，哪套的性價比最高？我們初步考慮人大的這套，因為裝修是最好的，價格也覺得還行。

不過現(xiàn)在業(yè)主有個條件，就是他家的戶口不想遷走，三年后他家孩子要在海淀上學(xué)，答應(yīng)在房價上再降3萬。這對我們倒沒什么影響，因為我家孩子已經(jīng)上學(xué)了，用不上戶口了。想問問您這么做是否有風(fēng)險？3萬是不是少了點兒？

A：

1、我算不了，這種屬于“租學(xué)位”的行情，只能讓中介給估算，因為只有他們了解當(dāng)?shù)氐淖饨鹎闆r。

居住的性價比倒好辦，用總價除以預(yù)估租金，哪套的數(shù)值越低，通常意味著性價比越高。溢價的話則是和北京平均值做比較，現(xiàn)在老房的均值是550左右，最高不過600，超出的部分就是溢價。

2、原業(yè)主保留戶口，理論上是沒什么風(fēng)險。因為只要過了戶您就是業(yè)主了，那他們?nèi)绻馄诓贿w的話，您可以申請給遷到派出所公共戶上，對您家就沒有任何影響了。就算不遷也無所謂，并不影響學(xué)位。

3、另外租學(xué)位的價格我雖然不知道具體行情，但3萬塊錢我覺得還行吧，畢竟對您沒什么影響，相當(dāng)于白來的。而且這是三年后才用的學(xué)位，到時候海淀學(xué)位至少沒有現(xiàn)在緊張，所以不能用現(xiàn)在的行情來要錢。

僅供參考。

二

Q:

我是北京戶口，房子剛買兩年在立水橋，目前跌了幾十萬吧。現(xiàn)在因為工作原因，我春節(jié)后要去深圳工作至少三年，妻子也隨同，所以在考慮是否把這套房賣掉，因為月供要上萬，但頂多也就租6000，而且按您說的還把挺好的裝修毀了。

另外據(jù)深圳同事說深圳房價已經(jīng)開始上漲，而北京的還在加速下跌，所以我們想征求一下您的建議。

A：

1、房子是用來住的，無論自己住還是出租都算是發(fā)揮了價值。但既然是自己不住，出租的話也不劃算，甚至有可能吃虧，那就賣掉得了，省的鬧心。

我估計您家裝修至少花了十多萬吧？而如果是單純?yōu)榱顺鲎獾暮唵窝b修也就最多幾萬塊錢（我家有套房才花了3萬多），也就是您多花了至少10萬。可即便是裝修的再好，想每月多租出1000塊錢來都幾乎不可能。那這多出的10萬就沒可能收回了唄，過個三五年就毀完了，還不如趁著裝修還新的時候賣掉呢。

2、深圳房價確實有所抬頭，但也不算明確的上漲，有待觀察吧。北京也談不上加速下跌，基本就是橫盤。

3、我要建議是沒必要太著急，就算賣房也過了年再看吧，大概率至少能好賣一些，因為多數(shù)年份都有小陽春。另外也可以同時看深圳的房子，如果確定了有上漲的跡象再加快速度。

僅供參考。

三

Q:

我近期在看改善的三居或四居房子，有首房首貸的資格，現(xiàn)在看中了門頭溝的****聯(lián)排，830萬左右，請幫忙分析一下優(yōu)劣勢和保值性。

A：

1、最近好幾位網(wǎng)友問郊區(qū)別墅了，門頭溝的就挺熱門，看來是真又要出現(xiàn)“居住升級”了。

2、優(yōu)勢就是宜居唄，環(huán)境好空氣好，有山有水有河流，而且離市區(qū)也不遠(yuǎn)，價格也不貴，所以從居住角度算是各項兼顧的。

劣勢就是地段兒不算太熱門，畢竟是郊區(qū)，而且離地鐵遠(yuǎn)點兒。再加上別墅這種產(chǎn)品的客群相對窄，價格走勢一般都不強(qiáng)。再者郊區(qū)是以剛需為主的，別墅在這里的話流動性不強(qiáng)，出手時不太好賣，著急的話也有可能影響價格。

3、保值性一般不強(qiáng)，最好成績是不落后大盤。當(dāng)然這不是小區(qū)+地段兒的原因，而是全北京的別墅絕大多數(shù)都這樣，哪怕是順義中央別墅區(qū)的也差不多，這就是產(chǎn)品特征。

僅供參考。

四

Q:

我女兒在麗澤上班三年了，有京戶，一直租房。單位是能給協(xié)調(diào)人才公寓，但看了看都只是價格不貴，條件都挺一般的，女兒不想住。我也同意自己買一套小房，十一的時候去北京看過了，但拿不定主意以哪個為主，以下是所看的房源，您給點評一下。

從條件看我認(rèn)為是房山的**最好，就是遠(yuǎn)點，但近的都是老破小，價格感覺也性價比不高，三環(huán)新城的這套要能在260萬就還行了。

A：

1、沃天，您是看了多少房源啊？真夠辛苦的，只能說可憐天下父母心。

2、三環(huán)新城的這套，260我覺得有可能吧。常規(guī)砍價是在報價的5%左右，但對于不太好賣的戶型砍到10%也有可能。

這套大概率就未必好賣，否則不會從報價就偏低了。朝向和樓層倒不算硬傷，但我感覺可能有其他的瑕疵，另外也有可能是沒轉(zhuǎn)商的經(jīng)適房，也就是沒交過綜合地價款的，所以才價格偏低。

另外這套房的戶型有些偏大，60多平的一居室住著舒服，但利用率不是太高，出租的話收益也略低。如果買下，將來出手時大概率和現(xiàn)在的情況是一樣的，考慮好再買。

3、房山的怎么說呢？商品房小區(qū)，品質(zhì)肯定是超過老小區(qū)的。但作為郊區(qū)的房子，性價比一般都低于市區(qū)的同等小區(qū)。這從租金收益就能體現(xiàn)出來，一般都比市區(qū)低一點兒，意味著性價比不太高。但房子是用來住的，看自己是否喜歡吧。

4、其他的我就不點評了，太多了說不過來，要不您還是先篩選一下吧。

僅供參考。

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