上海7.6億長租公寓改保租房，資本扎堆入局，是背后風向變了嗎

哈嘍，大家好，今天小墨這篇評論，主要來分析2025年的長租公寓市場，京滬兩地大宗交易頻頻落地。

最引人關注的莫過于上海靜安區Base佰舍蘇河項目的易主，鼎暉以7.6億元收購該項目，明確將高端服務式公寓改造成保租房。

要知道服務式公寓主打市場化高價租賃，保租房以保障屬性為主，租金遠低于市場價。看似“降級”的操作，卻讓行業嗅到了變革的味道。

這樁交易背后，藏著長租公寓市場怎樣的新邏輯。

Base佰舍蘇河項目可不是普通資產。它由老舊星級酒店改造而成，2018年開業至今，長期入住率超93%，運營利潤率達80%以上，是錦和資管旗下的優質項目。

這樣的優質資產，鼎暉卻選擇平價收購。算上后續約8000萬元的改造費用，總投入近8.5億元，與該項目當年約7億元的改造綜合成本相比，時隔八年幾乎沒溢價。顯然，鼎暉的目標不是短期租金收益，而是長期的資產布局。

鼎暉敢這么操作，核心是踩中了政策紅利。2025年7月上海印發《關于推進上海商務樓宇更新提升的實施意見》，明確允許商業金融用地調整為兼容租賃住房性質，且不用補繳土地價款。

這一政策讓“商辦改保租”有了合規依據，

Base佰舍蘇河項目改造后，將把原有194套多元房型優化為345套小戶型，確保70平方米以下戶型占比超70%，完全契合保租房要求。改造后不僅能享受民水民電、稅收減免等政策傾斜，還能打通公募REITS等退出通道。

上海已有成功先例。據人民網2025年10月報道，申能集團與金外灘集團聯合開發的蘇河美欣公寓，作為上海“商改住”首批落地項目已正式啟用。

該項目由美欣辦公大樓改造而成，規劃230套保租房，配備全套家電和共享設施，支持公積金支付租金，有效緩解了中心城區租賃壓力。

項目負責人表示，他們并非簡單改造住房，而是打造“居住+商業+休閑”的復合生活場域，共享配套還向周邊居民適度開放，實現了城市空間的再生。這種模式也為Base佰舍蘇河項目的改造提供了可參考的范本。

Base佰舍蘇河項目的易主，也是外資退出、本土長期資本入場的縮影。錦和資管由美國華平資本與上海錦和投資共同成立，2025年以來已密集掛牌多個Base佰舍項目，屬于主動戰略退出。

國壽資本等本土資本正在加速入場，收購老牌美元地產基金旗下的公寓項目。這種資本迭代背后，是長租公寓市場投資邏輯的轉變，從過去賺租金差價的“二房東”模式，轉向追求資產增值的精細化運營模式。

上海擁有2億平方米的商辦存量資產，不少老舊酒店、低效辦公樓面臨空置率攀升的問題。而核心區域的租賃住房需求卻持續旺盛，“商辦改保租”政策正好打通了這一堵點，讓沉睡的存量資產煥發新價值。

長租公寓并非都要變成保租房，但“商辦改保租”已成為資本布局的新路徑。這一趨勢不僅盤活了存量資產，也為租賃市場提供了更多優質保障房源。

隨著政策落地和模式成熟，租賃市場將向著更專業化、精細化的方向發展。