北京豪宅市場，老登盤攪局

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

越來越多的“全景艙”戶型，開始涌現京城樓市。

不久前，由龍湖集團代建的順義093地塊，公示了終版報規圖，距離它的正式亮相，不遠了。

這個被稱為龍湖宸翰二期的項目，在公區規劃和戶型搭配上，繼承了龍湖宸翰的風格，好房子元素疊滿。

但二者也有明顯的差異：

1、贈送尺度上，093項目較龍湖宸翰，有縮水。最大變化是，其南向內嵌陽臺，不再通面設置；（詳見《龍湖代建盤，陽臺縮水了》）

2、戶型設計上，推出了190平米的全景艙樓王戶型。而龍湖宸翰的樓王，則為南向四面寬的165平。

尤其是全景艙戶型，正成為越來越多新項目，樓王戶型的首選。目前，京城樓市擁有全景艙戶型的項目，已達3個。

另外兩個分別是：石景山中海玉華玖章的239平，以及順義天竺的驪橒臺的220平。

在花姐看來，作為一種全新的戶型品類，全景艙固然有著諸多優點，但當下的弊端，也肉眼可見。

它的優點，至少可歸納以下幾點：

1、出色的采光與視野。全景艙270度或更高的環幕玻璃，打破了傳統戶型采光集中的局限，讓客廳與臥室之間的采光，變得更為平權；

2、空間延展性強。沒有過多的實體墻阻隔，可讓全景艙戶型靈活改造內部的空間，以適配不同家庭階段需求；

3、贈送面積多。同時擁有長進深和大面寬，是全景艙戶型的另一特點，這讓它在好房子時代，擁有的贈送手段很是豐富，實際得房率，可突破100%；

4、保值溢價能力強。獨特的戶型結構，再加上弧形玻璃和金屬外立面里的搭配，讓全景艙戶型充滿差異化。未來的二手市場，保值空間大。

花姐認為，當下二手房降價厲害，其中很核心的一點，在新房普遍戶型創新的沖擊下，二手房戶型過于陳舊了。

再來看看目前全景艙戶型的缺點：

1、隱私保障。大面積的玻璃幕窗，很容易被外部所窺視，這對全景艙戶型所在樓棟的樓間距，提出了更高要求。

2、噪音問題。相比傳統的實體墻，玻璃幕墻的隔音明顯要弱些，如何有效增強隔音效果，是開發商面臨的一個問題。

3、能源消耗高。大面積玻璃的保溫性弱于實體墻，這在冬夏兩季，讓全景艙的能源消耗，要遠大于其他戶型。而北京灰塵多的特點，也會降低居住體驗感。

當然，目前玻璃和其他建筑材料的技術，已然很發達，全景艙戶型的這些缺點，只要開發商愿意付出成本，也都會有效解決。

此外，作為一種新的、且專為高端改善而設的戶型，短期內，全景艙并不會成為當下樓市的主流戶型。

換句話說，今后一兩年內，全景艙戶型更多只出現在純改善項目中，即便093這樣的剛改項目，也是作為樓王戶型供應。

下面，花姐就目前北京已出現的三款全景艙戶型，進行一一分析。

一、中海玉華玖章239平

作為京城樓市的首款全景艙戶型，中海玉華玖章正是通過239平，讓它成為當下石景山的頂豪。

該戶型位于整個小區最中央的3#，是一棟11層洋房建筑，共22戶。在3#的四周，分別規劃了4棟10-11層的住宅樓，彼此間的距離，較為開闊。

這讓239戶型，擁有了不錯的采光和視野空間，除了低樓層戶型外，前后左右幾無遮擋。由于樓間距較大，隱私問題能有較好保障。

在戶型設計上，239平采用了動靜分區。

南區的面寬達到了13.55米，為三個臥室和主臥衛生間共享；北區為動區，客餐廳加廚房，以及東北側的一書房。

贈送手段上，239平包括了內嵌陽臺、花池、挑空、露臺，加一起的總贈送面積約52平米。

按照82.93%的產權面積計算，239平的實際得房率為——100.94%。

凡是全景艙戶型，幾乎都有擁有一處多變空間。

中海玉華玖章樓王的多變空間，便位于餐廳的正下方，這是一處面積約12平米的挑空，可變為室內面積。

不過，它的客廳里有根承重柱，位于客廳的西北角，正好在玻璃幕墻的內側，這稍微影響了視野。

此外，該戶型集中在3#的整棟，分東西戶。這讓它的西戶，多少存在西曬的問題。

而網簽數據，似乎也反映了買家對于東戶的青睞。

截至目前，239平的東戶已網簽的4套，另有一套已預訂；西戶則尚無網簽。

二、驪橒臺220平

在面積上，驪橒臺220平沒有超過中海玉華玖章樓王，可在贈送面積和實際得房率上，超越了前者。

它的贈送手段，包括了內嵌陽臺、飄窗、露臺以及挑空。與中海云華玖章239平比，少了南向的花池。

不過，驪橒臺220平的整體贈送面積，達到了約102平，整體的實際得房率，達到了約119%。

戶型結構上，驪橒臺220平與中海玉華玖章239平，迥然不同。它的客廳和主臥，擁有雙全景艙，而中海云華玖章的則只集中在客廳。

220平的動區，集中在整個戶型的東南側——客餐廳和廚房，連為一體；在客廳的左側，則是書房和一間套臥，與整個北邊一起，構成了靜區。

該戶型的多變空間，位于東北角處的L型挑空區域，變成室內面積后，約31平米的面積，多則可分兩間臥室。

這讓220平，最多可打造成五室兩廳四衛，應該是目前京城3款全景艙戶型中，空間規劃最從容的。

除此之外，在戶型的套數上，驪橒臺220平供應套數也最多。作為樓王戶型，集中在3#、6#、8#，總的規劃套數，達到了60套。

得益于地塊的完整性，驪橒臺整體的樓棟布局十分開闊，幾乎不存在明顯的角煞等現象。

3#和6#，更處在整個小區正中的中軸線上，視野不錯；8#則靠近小區的下沉會所，較前兩棟位置，略微差些。

不過，體現在價格上，8#則占了優勢——均價為8.8萬元/平，比3#和6#單價，分別便宜了1100元/平和1400元/平。

1月12日，開盤不到一個月的驪橒臺，首批網簽數據誕生。供應202套，網簽16套，均價7.34萬元/平，網簽金額2.16億元。

其中全景艙戶型，網簽3套，位于3#601室，以及8#的1001室和701室。

有關驪橒臺220平的選房攻略，可參考此前文章——《懋源新豪宅，定價邏輯出來了》。

093項目190平

與前兩個全景艙項目比，093地塊的190平戶型，面積最小，且未有正式戶型圖流出。

不過，根據現有的規劃圖，依然能大抵判斷它的諸多特點。

190平的贈送尺度不小。它的贈送手段，已知的有內嵌陽臺、露臺、以及設備平臺。

其中內嵌陽臺南面通面設置；露臺圍繞著客廳的南、北、東三面；設備平臺則在南北各有一處。

花姐初步測算，190平戶型的所有贈送面積，約在76平米左右。其中陽臺約10平米，設備平臺約18平米，露臺約48平米。

如此一來，它的實際得房率，約在109%左右。

內部功能規劃上，它的動區位于整個戶型的中間位置，客廳全通透，為三個全景艙戶型中，采光最好的。

戶型南邊和北邊為靜區，至少可各規劃出兩間臥室，讓其成為又一款四居室全景艙。

它的多變空間，位于北側的設備平臺處，面積約為15平米，可以當做廚房來用。

此外，093項目的樓王戶型，與前兩個全景艙戶型比，它全部位于5#的東戶，這減少了西曬的煩惱。

唯一的遺憾是，扣除5#首層架空后，190平戶的總規劃套數，只有16套，為當下三個全景艙項目中，最少的。