完了！澳洲上百區域房價下跌，悉尼最多！悉尼租金飆升創新高，墨爾本租金逆勢下跌！

　　01

　　全澳139個區房價下跌，悉尼成重災區！

　　全澳最新房產報告顯示，在房價下跌的118個區中，有兩個地區的中位價縮水竟超36萬澳元。

　　此外，另有21個地區雖處于零增長邊緣，但實際價值也已出現虧損。

　　大悉尼地區有31個區的中位價比一年前有所下降。

　　根據PropTrack發布的截至12月季度房價數據，在對全澳5000多個區進行深入分析后發現，受增長率驟降或停滯影響，共有139個地區的中位房價出現了金額縮水。

　　在118個負增長的區中，有14個區的跌幅超過11萬澳元，被列為全澳虧損最嚴重的地區。值得注意的是，這14個“重災區”中有8個坐落在大悉尼地區。

　　從虧損區的數量來看，維州位居全澳首位，共有56個區上榜（其中39個位于偏遠地區，17個位于大墨爾本地區）。

　　新州緊隨其后，共有46個區陷入負增長，大悉尼地區占31個，偏遠地區占15個。此外，首領地（ACT）有23個區上榜，北領地10個，昆州和塔州則各有2個。

　　悉尼西北部的Oakville成為此次跌幅榜的“雙料冠軍”。該地區獨立屋價格暴跌21%，金額蒸發達398,436澳元，中位價降至149.6萬澳元。僅在過去一個季度，該區就經歷了20%的慘烈下滑。

　　緊隨其后的是Darling Point，其公寓價格下跌12%，金額縮水362,395澳元，目前降至272.5萬澳元。

　　新州其他高端區也表現低迷：Normanhurst單元房下跌19%（約20.3萬澳元），Cremorne Point下跌8%（約16.2萬澳元），Kirribilli和Macmasters Beach跌幅也均超過14萬澳元。

　　此外，Thornleigh的單元房下跌11%，縮水111,460澳元；Double Bay的單元房則下跌6%，金額減少110,171澳元。

　　墨爾本頂級豪宅區Toorak同樣未能幸免。盡管其百分比跌幅僅為3%，但由于房屋基數龐大，獨立屋價格實際下降了165,494澳元，降至505.3萬澳元。

　　這反映出在高端房產市場，即便是微小的比例波動，也意味著巨額的資產縮水。

　　昆州僅有2個區房價下跌：陽光海岸Minyama的獨立屋下跌6%（約11.7萬澳元），凱恩斯Port Douglas的單元房小幅下跌1%（約2107澳元）。

　　塔州也有2個地區在零增長的同時出現虧損：East Launceston和Taroona的獨立屋價格分別下降了2,656澳元和889澳元。

　　數據顯示，全澳共有8個區錄得兩位數的百分比跌幅，以Oakville為首。另有100多個區處于1%至9%的個位數負增長區間。

　　此外，還有21個地區處于“盈虧線”邊緣，年增長率為0%，但價值仍出現微調。

　　02

　　年入$10萬才夠付租！悉尼周租飆升創新高，墨爾本租金逆勢下跌

　　Domain最新發布的季度房地產報告顯示，盡管澳洲獨立屋與公寓的租金仍處于歷史高位，但其增長勢頭已出現停滯。

　　該機構指出，市場正處于“重新平衡”的初期，但住房負擔能力依然令人擔憂。據悉，目前租客年收入需達到10萬澳元，方能維持相對舒適的租賃生活。

　　Domain研究主管預測，隨著政府持續加大對首次置業者的支持，租賃市場的壓力有望在2026年得到進一步緩解。

　　根據房地產門戶網站Domain的數據，由于租客的支付能力已觸及天花板，澳洲部分州府城市的租金增長陷入停滯，整體市場正面臨“速度限制”并開始重新洗牌。

　　Domain 12月季度租金報告指出，在過去三個月內，墨爾本、阿德萊德、珀斯和達爾文的獨立屋要價已出現下跌或原地踏步的跡象。

　　即便如此，全澳各州府城市的獨立屋租金本季度仍微漲2.3%（約15澳元）。其中，布里斯班以3.1%的漲幅領跑，霍巴特和堪培拉分別上漲1.7%和1.4%。

　　從年度數據來看，霍巴特獨立屋租金在過去12個月內上漲了7.1%，增幅居全澳之首，布里斯班（6.3%）和珀斯（4.5%）緊隨其后。

　　值得注意的是，墨爾本是唯一一個獨立屋租金年度下滑的州府城市，跌幅為1.7%。目前墨爾本獨立屋租金中位數為580澳元，較2024年9月的峰值便宜了15澳元，是所有州府城市中租房成本最低的。

　　在公寓市場方面，盡管多數城市的租金已創下歷史新高且年度漲幅達3.2%，但12月季度的全澳公寓租金基本持平。

　　Domain分析認為，這種錯綜復雜的趨勢反映出澳洲租賃市場的負擔能力已降至冰點。由于租金水平持續高企，許多家庭需要年入10萬澳元以上才能覆蓋日常開支。

　　Domain研究與經濟主管Nicola Powell表示，租金增長正面臨“速度限制”。她分析道，經歷數年極端上漲后，市場已出現明顯的可負擔性天花板。

　　Powell認為，租客預算與高昂租金之間的博弈將遏制漲幅，這標志著市場正進入演變的新階段。在此背景下，租金雖維持高位，但漲勢將放緩且呈現出明顯的地區差異。

　　數據顯示，悉尼12月季度的獨立屋租金中位數上漲1.3%，達到驚人的每周800澳元，公寓租金也攀升至750澳元。

　　據Powell觀察，由于獨立屋租金過高，2025年選擇轉向公寓的澳洲人數量激增，租客們正在積極尋找更經濟的替代方案。

　　然而，在墨爾本、布里斯班、阿德萊德、堪培拉和達爾文，公寓租金的漲幅甚至超過了獨立屋。她強調，現在的市場不再朝單一方向移動，波動很大程度上取決于地理位置及房產類型。

　　Domain調查發現，堪培拉、布里斯班和達爾文的公寓租金漲幅顯著，分別達到3.6%、3.2%和3%。

　　在過去一年中，達爾文和布里斯班的租金漲勢尤為強勁。除霍巴特較2024年底微降1%外，其他所有州府城市的租金目前均處于歷史最高點。

　　目前全澳州府城市的平均租金中位數為每周650澳元，較去年上漲20澳元，與獨立屋租金的差距已縮窄至僅15澳元。

　　在公寓租金排名中，悉尼以每周750澳元高居榜首；布里斯班與珀斯以650澳元并列第二；達爾文（598澳元）位列第四；墨爾本與堪培拉（580澳元）則并列第五。

　　2025年全澳租賃市場最緊張的地區當屬霍巴特，其空置率已從前一年的0.4%降至極低的0.3%。

　　此外，珀斯（0.5%）、阿德萊德（0.6%）、達爾文（0.7%）和布里斯班（0.9%）的空置率也均低于1%的警戒線。其中達爾文的供應量降幅最大，從一年前的1.3%驟降至0.7%。

　　偏遠地區的情況同樣嚴峻，租房空置率僅為0.9%。雖然較三個月前的0.7%略有改善，但尋房難度依然巨大。

　　盡管整體形勢緊張，但得益于悉尼空置率升至1.4%，全澳州府城市的平均空置率改善了0.3個百分點，達到1.1%。

　　Powell指出，空置率的回升主要受季節性因素影響，新年期間換租潮的到來將使供應再次收緊。

　　她直言，盡管部分地區的租金趨于平穩，但這更像是租客在支付極限邊緣的“無聲尖叫”，澳洲距離徹底擺脫租賃危機仍有很長的路要走。

　　不過，市場也并非全無希望。Domain預計，隨著投資者活躍度提升及政府對首次置業者的持續支持，房源短缺問題有望在2026年得到緩解。

　　值得關注的是，澳洲政府的“置業支持項目”（原住房擔保計劃）已于2025年10月1日正式生效，通過5%首付計劃助力更多人購房。

　　然而，Powell也發出了預警。Domain預測澳洲儲備銀行（RBA）可能在今年年中加息，這或將引發連鎖反應。

　　她解釋稱，一旦澳洲儲備銀行（RBA）上調利率，房貸成本的增加將迫使更多潛在買家滯留在租賃市場，從而推高住房需求，給租金帶來新一輪的上漲壓力。

　　03

　　每周省$600仍趕不上！悉尼房價或達$222萬，年輕人無奈“逃離”

　　為了在悉尼買房，28歲的James Martin和Liz Upcroft搬去與家人同住，每周省下600澳元開支。

　　但在失控的房市面前，這些犧牲顯得微不足道。這對情侶本希望年底前入市，但飆升的房價正不斷拉高門檻。

　　目前，他們已被迫放棄悉尼內東區，轉向西部的Parramatta。然而，據Domain預測，2026年該地區房價將再漲10%。

　　James感嘆道，買房就像在跑步機上，無論如何努力攢首付，目標總是在六個月后變得更高。

　　這對情侶的困境折射出全澳面臨的宏觀危機：政府在解決住房供應方面正嚴重落后。

　　根據聯邦政府的《住房協定》（Housing Accord），目標是到2029年建成120萬套新房。

　　然而，Propertybuyer發布的最新報告披露，澳洲預計將無法達成這一目標，缺口高達42.6萬套。這一巨大缺口將進一步推高房價和租金，令住房危機持續惡化。

　　Propertybuyer首席執行官Rich Harvey指出，這一赤字是結構性的，意味著未來五年澳洲將長期處于供應不足的狀態。

　　他表示，移民和家庭組建的速度已遠超新房交付，而產能限制正嚴重阻礙開發進程，這種供需鴻溝短期內難以彌合。

　　調查顯示，全澳超過85%的地區建設進度落后。其中新州的情況最不容樂觀，占總缺口的近一半；維州雖有進展但仍難達標。目前，僅首領地（ACT）有望實現其住房目標。

　　供應匱乏正推動所有首府城市的房價持續攀升。預計到2030年，悉尼獨立房均價將達到222萬澳元，墨爾本為140萬澳元，布里斯班則為145萬澳元。

　　面對高昂的成本，許多人選擇撤離。Raphael和Kate Tripet夫婦兩年前離開悉尼搬往布里斯班。

　　作為軟件工程師，Raphael直言在悉尼擁有能容納一家的住房已成奢望。他建議想買房的年輕人盡量避開昂貴的新房，并大幅削減外出就餐和咖啡等日常社交開銷。

　　AMP首席經濟學家Shane Oliver指出，目前房價與收入比正處于歷史高位，可負擔性持續惡化。

　　隨著市場收緊，租房者首當其沖。在珀斯、布里斯班和阿德萊德，租金正以驚人速度上漲，部分地區年漲幅甚至高達80澳元/周。

　　造成這一困境的原因眾說紛紜。除了關鍵工種的技能短缺外，規劃延遲、鄰避主義（NIMBY）的反對以及比2020年前高出40%的建筑成本，都是導致建房難的主因。

　　Harvey強調，單純通過政策口號無法解決問題，澳洲目前缺乏交付住房所需的勞動力和經濟效益。

　　如果不解決這些瓶頸，市場將只能依靠價格上漲來篩選需求，這對年輕人尤其是首次置業者的傷害最大。

　　盡管澳洲統計局（ABS）數據顯示去年11月住房核準量增長了15.2%，創下自2018年以來的單月最強表現，但形勢依然嚴峻。

　　澳洲建筑商協會（Master Builders）首席經濟學家Shane Garrett警告，目前每年的核準量約為19.5萬套，遠低于實現《住房協定》所需的25.5萬套目標。

　　僅在協定的第一年，澳洲的進度就已經落后了6萬套。

　　04

　　新州敦促改革CGT減免：投資者貸款30年暴漲近10倍，首房買家入市難度加劇

　　新州財政部門近日向Albanese斯政府進言，明確指出改革資本利得稅（CGT）優惠政策是解決住房不平等問題的關鍵。

　　數據顯示，在過去30年里，新州發放給投資者的貸款增速高達首次置業者的2.5倍。

　　這一論點出自新州財政部門提交的一項審查報告。該審查目前正聚焦于針對持有超過12個月的資產（如股票和投資房產）給予50%資本利得稅（CGT）折扣的現行政策。

　　去年12月，綠黨曾表態愿意支持削減該項50%的折扣優惠，這一主張也得到了Richard Holden和Saul Eslake等知名經濟學家的支持。

　　新州財政部門在報告中指出，CGT折扣通過刺激投資者需求，顯著推高了房價并加劇了住房不平等，導致首次置業者入市愈發困難。

　　報告強調，相對于住房市場規模，這一折扣產生的需求注入量極大，約相當于新州年度住宅交易價值的1%。

　　回溯1994年，向投資者發放的貸款額與首次置業者尚且相差無幾。然而時至今日，局面已發生劇變：投資者貸款額已飆升至530億澳元（增幅達972%），而首次置業者貸款僅增長至170億澳元（增幅為392%）。

　　新州財政廳進一步指出，過去幾十年中，20至44歲的年輕群體住房擁有率降幅最為顯著。

　　因此，政府應考慮調整當前的CGT稅收設置，通過重新平衡激勵措施來支持住房的可負擔性與可持續性。

　　與此同時，參議院特別委員會也將就住房投資是否抑制了國家生產力展開調查。專家擔憂，資金從高生產力資產中流失，可能對整體經濟造成負面影響。

　　新南威爾士大學城市未來研究中心（UNSW City Futures Research Centre）分析認為，購買住房貸款與商業投資貸款有著本質區別。

　　由于住宅物業風險相對較低，過度的房產投資可能會擠占初創小企業和人力資本形成等更具生產力活動的資金。

　　CGT折扣由霍華德聯盟黨政府于1999年引入，旨在取代原有的資本利得指數化政策。

　　然而，多位經濟學家向委員會表示，由于通脹環境已發生根本性變化，該折扣已無法實現預定目標，反而讓投資者獲得了“過度補償”。

　　據新州財政數據顯示，1998年之前的16年間，年均通脹率為4.4%，而截至2025年的15年內，平均通脹率已降至2.7%。

　　這種趨勢使得固定50%的折扣作為通脹保護工具的理由不再充分。

　　多份報告指出，這種稅收優惠在更廣泛的范圍內加劇了澳洲的貧富差距。

　　格拉坦研究所（Grattan Institute）的數據顯示，資本利得稅折扣主要惠及富人，最富有的五分之一澳洲人占據了近90%的折扣收益。

　　為了應對不平等問題，相關機構向調查委員會提議，將個人和信托的CGT折扣從50%大幅下調至25%。

　　格拉坦研究所預計，此舉若在五年內逐步實施，每年將為聯邦預算增加約65億澳元。這筆資金可用于鞏固財政、削減更具破壞性的稅種，并減輕年輕一代的稅務負擔。

　　值得關注的是，據估計此類改革對房價的影響微乎其微，跌幅可能不到1%。這意味著潛在的購房者將從投資者的“離場”中獲益。

　　新南威爾士大學城市未來研究中心同樣建議，應在五年內分階段將租賃住房的 CGT 折扣降至25%。

　　該機構認為，25%的折扣水平與澳洲儲備銀行（RBA）2.5%的通脹目標更為吻合，能更公平地抵消因通脹帶來的名義收益。

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