“特朗普版QE”有效果！美國關鍵房貸利率接近6%大關，創三年多新低

隨著關鍵的春季購房旺季臨近，美國關鍵房貸利率創三年多來的最低水平。

房地美（Freddie Mac）周四公布的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.06%，低于上周的6.16%，為2022年9月以來最低。2022年9月迄今，美國房貸利率再沒有跌破6%大關。通過可調利率貸款，當前美國借款人已經能拿到低于6%的利率，而這在心理上是一個重要關口。

降低貸款成本是美國總統特朗普提升住房可負擔性方案中的關鍵目標之一。在他上周宣布一項2000億美元的抵押貸款債券購買計劃后，房貸利率隨之回落。長期維持在高位的貸款利率，過去幾年讓不少潛在買家和賣家被迫觀望。

Redfin可追溯至2012年的數據表明，去年12月的簽約量降至經季調后的歷史最低水平，不包括2020年4月疫情封鎖期間。

不過分析指出，真正的問題在于，按揭貸款利率下降，是否足以把仍在觀望的買家重新吸引回市場。

從某些方面看，購房條件已經在改善：庫存小幅回升、房價漲幅趨緩、利率也從2025年初約7%的水平回落。不過，許多住房專家認為，要真正“解凍”市場，抵押貸款利率還需要大幅下降。原因在于，持有低利率貸款的房主并不愿意賣房、再以更高利率購置新房。

據Ice Mortgage Technology的數據，約70%的借款人鎖定的利率低于5%。超過一半的借款人利率低于4%。這意味著利率必須降到更低水平，許多房主才會考慮搬家。

在考慮收入增長后，Compass Inc.的數據顯示，目前美國住房的可負擔性實際上已回到2020年以來的最好水平。但在當前這樣的經濟不確定時期，買家往往更加猶豫。這是在更低利率與就業不安全感之間的權衡。2026年春季到底哪一方會占上風，還有待觀察。樂觀的看法是，到春季初，市場狀況會明顯好于去年同期。

此外，特朗普與美聯儲主席鮑威爾之間的博弈引發的市場動蕩，未必一定會帶來更低的利率。風險在于，如果投資者開始質疑美聯儲的獨立性，可能推高美國國債收益率，而這正是抵押貸款利率的重要錨。

凱投宏觀（Capital Economics）北美經濟學家Thomas Ryan表示，經濟狀況，尤其是通脹和就業，將是決定房地產走勢的關鍵因素。僅靠特朗普的債券購買計劃，未必能給消費者帶來太大幫助。“在我們看來，2000億美元的購買規模，在龐大的抵押貸款支持證券市場中只是杯水車薪，這還不夠。”該機構預計，到今年年底，抵押貸款利率將穩定在6.5%，此前的預測為6.75%。

不過需要指出的是，房地產市場的地區差異很大。在房價上漲迅速、庫存緊張的東北部和中西部，更低的利率反而可能因加劇競爭而推高房價。而在市場相對疲軟、房源充足的地區，尤其是陽光地帶（Sun Belt），購房者將更為受益。