2026樓市或迎大逆轉，板塊分化加劇，回歸居住本質

哈嘍，大家好，今天小墨這篇評論，主要來分析當下樓市的冷清早已不是秘密，二手房連跌44個月，不少城市跌幅超40%，中產財富大幅縮水。

新房價格雖相對平穩，但成交量較2021年高點直接腰斬。

即便如此，仍有人抱著僥幸心理，盼著“王炸政策”救場，等著房價再度起飛。可現實是，樓市早已變天，過去的瘋漲時代再也回不去了。

很多人覺得樓市跌麻了，悲觀情緒過頭了，實則不然。這一輪下跌從不是盲目回調，而是有清晰規律可循，核心就在于城市“內功”的差異。

產業實力、人口流入、居民收入、房屋品質、配套設施等，才是支撐房價的核心要素。不同城市、不同區域的跌幅分化，本質就是內功的比拼。

2016至2021年那波上漲中，不少城市房價直接翻倍。如今的跌幅，不過是泡沫的部分擠壓，多數城市的泡沫仍未清理干凈。

據新華社2026年1月10日報道，蘇州工業園區與遠郊板塊的房價走勢，就形成了鮮明對比。園區依托強勁的高端制造業，房價保持相對穩定。

而遠郊某板塊，因缺乏產業支撐，人口持續外流，部分小區房價較峰值跌去45%，不少業主降價20萬仍難脫手，只能選擇空置等待。

商品價格終究由供求關系決定，房價也不例外。只有供不應求，價格才有上漲動力，可當下樓市的供求格局早已反轉。

根據住建部數據，2024年我國城鎮人均住房面積達41平米，戶均住房超過1.1套，住房總量早已飽和。但新房仍在持續建設，庫存壓力不斷加大。

需求端更是疲軟，央行2024年數據顯示，全國城鎮居民家庭住房擁有率達96%，剛性購房需求已基本耗盡。現存需求多為改善型，規模遠不及以往的剛性需求。

蘇州遠郊某樓盤的遭遇很有代表性，該項目2023年開盤時定價1.8萬每平米，因去化困難，2025年底降價至1.2萬每平米。

即便大幅降價，每月成交量仍不足10套。周邊中介表示，板塊內二手房掛牌量激增，不少房源報價低于新房，進一步分流了購房需求。

早年房價瘋漲，離不開炒房客的推波助瀾。2017年前后，新房限價政策下，二手房價格遠超新房，形成巨大套利空間，吸引了大量炒房客入場。

杭州金輝建發紫璋臺就是典型案例，新房限價3萬每平米，周邊二手房價格高達5.3萬每平米，100平米房源套利空間達200萬。

如今格局完全反轉，二手房價格普遍低于周邊新房，套利空間消失，炒房客被徹底擠出市場。靠炒房暴富的時代，早已一去不復返。

目前樓市已進入新階段，雖然需求大幅收縮，但并不意味著樓市會走向消亡。我國人口基數大，改善型置換需求總量依然可觀。

蘇州園區的改善型樓盤就保持著不錯的去化率，這類樓盤憑借優質的戶型設計、物業服務和配套設施，吸引了不少置換人群。

2026年樓市難現大逆轉，反彈幻想該徹底放下。樓市正回歸“房住不炒”本質，聚焦居住屬性才是正道，理性置業方能行穩致遠。