上海樓市新信號：成交放量背后，這三類房子正悄然“失寵”

25.4萬套！2025上海樓市火熱，但這些房產(chǎn)為何無人問津？

為什么上海房子有的遭搶有的滯銷？關(guān)鍵在于這三點

別慌！手握“難賣”房產(chǎn)？這三條策略能幫你破局

同在上海，命運不同：揭秘冰火兩重天的二手房市場真相

2025年，上海二手房市場以超過25.4萬套的成交量收官，這個數(shù)字比市場低溫的2022年高出不少。

數(shù)據(jù)回暖像一束陽光，照亮了市場信心的角落。但陽光之下總有陰影，市場的另一邊，是截然不同的景象。

一些房東發(fā)現(xiàn)，自家的房子掛牌許久，問津者寥寥無幾，即便降價也難激起波瀾。這種冷熱并存的局面，就是當下樓市最真實的剖面。

成交量的回暖，本質(zhì)上是一種“以價換量”和需求分化的共同結(jié)果。

買家變得更精明、更挑剔。他們的選擇清晰地指向了那些擁有稀缺資源、過硬品質(zhì)的房產(chǎn)。反之，一些先天不足或定位模糊的房子，則被留在了交易的慢車道上。

這不是房子本身價值的徹底湮滅，而是市場在成熟過程中必然出現(xiàn)的篩選與分層。

其中，有一類房子可以稱為“錯配的資產(chǎn)”。它們本身或許沒有硬傷，卻生錯了地方。比如，在以外來剛需客群為主的郊區(qū)板塊，卻規(guī)劃了總價過高的豪宅大平層。

在青浦新城這樣的區(qū)域，購房者的預(yù)算和需求非常明確。他們尋找的是功能齊全、總價可控的上車盤。一套總價遠超板塊承受力的房子，就像奢侈品店開在了菜市場旁邊，注定門庭冷落。

另一類面臨挑戰(zhàn)的是“衰老的巨頭”——那些房齡超過二十年、缺乏維護的老工房或早期商品房。

特別是沒有電梯的六樓或頂樓，對年輕購房者來說吸引力驟減。2025年的成交數(shù)據(jù)顯示，這類高樓層、無電梯的老房子，平均成交周期要比同地段低樓層或帶電梯的房子長得多。

時間的侵蝕不僅在于外觀，更在于落后的戶型設(shè)計、老化的管線以及幾乎不存在的物業(yè)服務(wù)。新一代購房者向往明廚明衛(wèi)、動線合理的居住空間，這與老房子的現(xiàn)狀形成了巨大落差。

第三類值得關(guān)注的，是那些“孤島型”住宅。它們通常位于遠郊，與城市核心區(qū)保持著漫長的通勤距離，并且周邊缺乏成熟的商業(yè)、醫(yī)療和教育配套。

例如，位于上海遠郊區(qū)域的一些大型居住社區(qū)，盡管社區(qū)內(nèi)部環(huán)境尚可，但出入主要依賴自駕。對于每天需要通勤的上班族來說，時間和燃油成本高昂，生活便利性也大打折扣。

在樓市上行期，這類房子或許能分享普漲的紅利。但在市場平穩(wěn)期，其地理位置和配套的短板就被無限放大，成為流通性上的巨大障礙。

房子難賣，問題不僅僅出在房子身上。市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變和購房者心態(tài)的成熟，是更深層的原因。

過去那種“買到即賺到”的普漲思維已經(jīng)褪去。現(xiàn)在的購房行為更像是一次精細的家庭資產(chǎn)配置。人們會反復(fù)權(quán)衡：這套房子的居住舒適度如何？未來是否有足夠的接盤人群？它的保值能力能否跑贏大市？

這種理性甚至保守的購房心態(tài)，使得任何一點瑕疵都可能被放大，成為交易達成的絆腳石。

那么，對于手握這些“難賣”房產(chǎn)的房東，路在何方？沮喪和抱怨解決不了問題，積極的行動可以。

正視現(xiàn)實，調(diào)整預(yù)期是第一步。必須承認，市場已經(jīng)變了。參照鄰居家三年前牛市頂峰時的成交價來掛牌，只會讓房子在信息平臺上“沉睡”。參考近期同小區(qū)、同戶型的最真實成交價，是制定掛牌價最可靠的基石。

其次，盡最大努力提升房子的“賣相”和吸引力。如果房子是“老破小”，花幾萬塊錢進行一次徹底的翻新是值得的。粉刷墻壁，更換老舊燈具，修補破損的廚衛(wèi)設(shè)施，讓房子看起來明亮、整潔、維護良好。

這筆投入往往能帶來遠超成本的關(guān)注度和議價空間。如果房子是空置的“孤島型”物業(yè)，與其空關(guān)，不如委托給靠譜的長租機構(gòu)。穩(wěn)定的租金收益能覆蓋持有成本，等待市場周期轉(zhuǎn)變。

最后，拓寬信息渠道，主動展示。不要僅僅依賴一兩家中介。將房子的優(yōu)勢（如低總價、高得房率、難得的景觀等）通過清晰的圖文、視頻多平臺展示。真實，是最高效的溝通。

樓市的周期性起伏是常態(tài)。當前的分化，與其說是一場危機，不如說是一次價值重估。它讓居住屬性回歸核心，讓資源的價值得到彰顯。

對于那些真正扎根于城市優(yōu)質(zhì)地段、承載著家庭記憶與生活溫度的房產(chǎn)而言，時間永遠是朋友。分化不是終點，而是市場走向健康、成熟的新起點。