85歲老人被指漏水到樓下，自砸地板證清白全程公證，結(jié)果：沒(méi)滲漏；“冤枉”業(yè)主物業(yè)該擔(dān)何責(zé)？律師說(shuō)法

漏水是很多業(yè)主都會(huì)遇到的頭疼事。近日，海南一業(yè)主被物業(yè)指自家管道漏水，85歲老人情緒失控直呼痛苦，其女兒找裝修隊(duì)砸開(kāi)地板，并請(qǐng)公證人員全程見(jiàn)證，自證清白。最終證實(shí)房?jī)?nèi)的水管不存在破損和滲漏現(xiàn)象。

那么，物業(yè)是否有排查漏水原因等義務(wù)？業(yè)主被“冤枉”后，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任？2月1日，華商報(bào)大風(fēng)新聞采訪律師進(jìn)行說(shuō)法。

事件：

85歲業(yè)主被指管道漏水情緒崩潰，公證在場(chǎng)，請(qǐng)人砸開(kāi)地板自證清白

近日，據(jù)蓬勃新聞、縱覽新聞報(bào)道，海南海口一業(yè)主蘇女士家被指管道滲水陷入漏水糾紛。蘇女士始終堅(jiān)持，滲水并非出自其室內(nèi)管道，而是戶外公共管井間。為自證清白，1月26日，她特意邀請(qǐng)公證人員見(jiàn)證，砸開(kāi)地板挖出隱蔽水管查驗(yàn)。現(xiàn)場(chǎng)的社區(qū)網(wǎng)格員、公證人員和施工單位負(fù)責(zé)人，均證明蘇女士房?jī)?nèi)的水管不存在破損和滲漏現(xiàn)象。

圖為老人家砸地板畫面

報(bào)道中，蘇女士說(shuō)，漏水最早出現(xiàn)在2021年，當(dāng)時(shí)她曾專門請(qǐng)來(lái)裝修隊(duì)對(duì)家中地板下的水管做壓力測(cè)試，并無(wú)漏水痕跡，物業(yè)堅(jiān)持漏水原因與蘇女士家管道有關(guān)。此次砸開(kāi)地板查驗(yàn)后，蘇女士再次找到物業(yè)方溝通，物業(yè)方雖承認(rèn)蘇女士家管道無(wú)漏水，但對(duì)于2021年的漏水原因依然含糊其辭。

蘇女士85歲的父親情緒失控說(shuō)道：“這個(gè)物業(yè)，我們毫無(wú)辦法，我真的很痛苦……”1月26日下午，蘇女士向海口市美蘭區(qū)法院提起民事訴訟，要求物業(yè)道歉、承擔(dān)全部責(zé)任并賠償相應(yīng)損失。

2月1日下午，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾咴噲D聯(lián)系到蘇女士家所在的海口陽(yáng)光百和小區(qū)物業(yè)，電話始終無(wú)人接聽(tīng)。此前，物業(yè)負(fù)責(zé)人曾稱，業(yè)主家沒(méi)有更改或維修過(guò)管道，但漏水原因不能單憑沒(méi)有換水管、沒(méi)有維修來(lái)判斷。

裝修隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)

律師說(shuō)法：

若物業(yè)錯(cuò)誤指認(rèn)業(yè)主漏水，造成情節(jié)嚴(yán)重，需賠償精神損失費(fèi)

那么，遇到漏水問(wèn)題該如何維權(quán)？物業(yè)是否有排查漏水原因等義務(wù)？應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任？

2月1日下午，陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)漏水，首先，應(yīng)緊急止損并固定證據(jù)，比如先關(guān)水閥、轉(zhuǎn)移財(cái)物，避免損失擴(kuò)大；拍照、錄像留痕，并邀請(qǐng)社區(qū)、物業(yè)到場(chǎng)見(jiàn)證并簽字確認(rèn)。其次，精準(zhǔn)定責(zé)，針對(duì)專有區(qū)域（戶內(nèi)管道、裝修），由業(yè)主自行負(fù)責(zé)排查維修；針對(duì)公共區(qū)域（管井、共用管道、外墻），由物業(yè)負(fù)責(zé)排查維修，必要時(shí)啟用專項(xiàng)維修資金。

趙良善指出，物業(yè)對(duì)共有部分（公共管道、管井、屋面等）負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)、管理的法定義務(wù)，接到報(bào)修應(yīng)及時(shí)排查處理。物業(yè)有義務(wù)協(xié)助業(yè)主排查漏水原因、協(xié)調(diào)鄰里矛盾，配合啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金。

趙良善強(qiáng)調(diào)，若物業(yè)未盡公共區(qū)域維護(hù)義務(wù)致漏水、損失擴(kuò)大，需承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、賠償損失責(zé)任。若物業(yè)錯(cuò)誤指認(rèn)業(yè)主漏水并造成名譽(yù)、精神損害的，需賠禮道歉、消除影響，情節(jié)嚴(yán)重的，需賠償精神損失費(fèi)。

延伸閱讀

業(yè)主84萬(wàn)元新房被糞水環(huán)繞崩潰 管道一天排糞水10余次

1月初，江蘇邳州市運(yùn)河街道云溪雅院小區(qū)8號(hào)樓104室業(yè)主劉老師向新華日?qǐng)?bào)讀者熱線求助，稱樓上204住戶擅自改變家中兩個(gè)衛(wèi)生間下水，在承重墻開(kāi)孔，外掛兩條排污管道。當(dāng)外掛管道被物業(yè)鋸斷后，二樓污糞水便從管道口直排一樓外墻，并噴濺至她家廚房、書房和衛(wèi)生間窗戶，已達(dá)半年之久。其間，她先后打了528次投訴電話、跑了88趟相關(guān)部門，但問(wèn)題始終沒(méi)能得到解決。

圖為二樓直排的污糞水濺到窗臺(tái)上，以及在草坪上沖出的糞水塘 楊昉 劉曉寧 攝

樓上每天直排污糞水10余次，84萬(wàn)元新房與糞水為伍

1月11日中午，記者來(lái)到邳州投訴人劉老師家。這位退休女老師告訴記者：新房于2024年5月交付，去年1月開(kāi)始裝修，發(fā)現(xiàn)外墻西側(cè)和北側(cè)各多了一根排水管，一打聽(tīng)，才知是樓上204室私設(shè)的排污管道。

她向小區(qū)物業(yè)德信盛全公司反映，物業(yè)稱“已向204室下達(dá)整改通知書，要求恢復(fù)原狀”。其間，她催問(wèn)物業(yè)10多次，并撥打徐州市12345熱線投訴。3個(gè)月后，即去年4月14日，運(yùn)河街道河灣社區(qū)工作人員李占宇打電話告訴她：“204室外掛排污管已被物業(yè)公司拆除。”劉老師聞?dòng)嵜ε芑丶也榭矗l(fā)現(xiàn)外掛管不見(jiàn)了，但兩個(gè)排污洞口沒(méi)有封堵。又經(jīng)她多次催促，物業(yè)才用發(fā)泡膠封堵了洞口。

去年7月26日，劉老師聽(tīng)到室外傳來(lái)“嘩嘩”聲，發(fā)現(xiàn)204室將發(fā)泡膠捅開(kāi)，污糞水沿外墻直排而下，還濺到她家廚房、書房和兩個(gè)衛(wèi)生間玻璃上。氣不過(guò)的劉老師直接報(bào)警，運(yùn)東派出所李警官出警調(diào)解，未果。7月30日，劉老師再次報(bào)警，204室業(yè)主王某某到運(yùn)東派出所后，不服調(diào)解，還揚(yáng)言“弄死劉老師”，最終被邳州市公安局處以行政拘留三天。但拘留結(jié)束后，204室的污糞水仍直排不誤。

記者沿104室外墻查看，發(fā)現(xiàn)北側(cè)和西側(cè)窗戶上方約50厘米處，各有一個(gè)排污洞，分別對(duì)應(yīng)204室北衛(wèi)生間和西衛(wèi)生間。但北衛(wèi)生間排污洞下方，并無(wú)明顯污漬。對(duì)此，劉老師解釋說(shuō)，去年4月，外掛管道拆除后，有一定傾斜角度的彎頭還在，直排的污糞水很容易噴濺。在她一再投訴下，204室北衛(wèi)生間去年10月起棄用停排，所以看不到污漬。而西衛(wèi)生間排污洞雖經(jīng)“防濺處理”，即社區(qū)于去年12月1日將排污口彎頭去掉，污糞水下來(lái)雖濺不到窗戶上，但直排一天也沒(méi)停止過(guò)。

果真，其西衛(wèi)生間外墻上，垂掛一條三指寬的糞漬，104室衛(wèi)生間窗臺(tái)上沾有少許糞漬，草坪上也被沖出兩個(gè)臉盆大小、深約3厘米的糞水坑。正當(dāng)記者拍照取證時(shí)，只聽(tīng)一聲“小心”！記者被劉老師強(qiáng)力拉開(kāi)，仰頭看，二樓排污口一道淡黃色液體“從天而降”，落地四濺。“這顏色估計(jì)是沖小便的污水，一大早沖大便的水更不能看。”劉老師見(jiàn)怪不怪地說(shuō)。

“204室住的一對(duì)夫妻帶倆孩子，4口人一天至少上8次廁所吧？現(xiàn)在冬天還好，夏天，室內(nèi)外都是臭味，哪哪都是蒼蠅……”想到80多萬(wàn)元買的新房被糞水環(huán)繞，劉老師焦慮失眠，這半年夜夜都靠安眠藥入睡。

劉老師向記者出示半年來(lái)的投訴清單——小區(qū)物業(yè)電話打了52次，上門23次；110打了85次，派出所去了10次；12345熱線投訴93次（含微信小程序）；社區(qū)電話打了150次，上門16次；運(yùn)河街道電話打了52次，上門3次；市房產(chǎn)服務(wù)中心物管科電話打了27次，上門15次；市房產(chǎn)服務(wù)中心監(jiān)察科電話打了14次，上門10次；環(huán)保、城管、信訪等部門電話打了55次，上門11次。合計(jì)電話投訴528次、上門投訴88次，總計(jì)616次。

“你平均每天投訴3.6次，不覺(jué)得累嗎？”記者問(wèn)。“不累。因?yàn)槎鄠€(gè)部門每天變著花樣給我答復(fù)，逼著我每天奔波求證，找說(shuō)理的地方。”說(shuō)完，劉老師長(zhǎng)嘆一聲，“誰(shuí)想天天投訴啊？”

圖為監(jiān)控畫面

有關(guān)方面的“怕”，助長(zhǎng)了侵權(quán)者的“橫”

去年5月，小區(qū)物業(yè)由德信盛全更換為東湖資產(chǎn)。新物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理馬程遠(yuǎn)告訴記者，為了讓204室恢復(fù)下水原狀，街道和社區(qū)還給了業(yè)主5000元補(bǔ)貼，可他收了錢至今不整改。于是，記者請(qǐng)馬經(jīng)理幫忙敲開(kāi)204室門。

“我家管道本來(lái)接得好好的，被鋸掉后，才造成糞水外流。”業(yè)主王某某邊說(shuō)，邊將記者“請(qǐng)”出家門。

“可管道是你自己私裝的啊。”面對(duì)記者質(zhì)疑，站在屋內(nèi)的王某某雙手插兜，滿不在乎地說(shuō)：“這事情如果不合法，樓下可以去法院起訴啊。”

“你在承重墻打孔，違反《徐州市房屋使用安全管理?xiàng)l例》規(guī)定，應(yīng)該恢復(fù)原狀。”記者反駁。

“不可能，我才是受害者。”王某某說(shuō)，“一樓投訴給我家造成很大困擾，我找誰(shuí)去？”

據(jù)了解，去年11月，邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心曾就此事下達(dá)《交辦單》，要求“物業(yè)企業(yè)履行房屋使用安全責(zé)任，對(duì)房屋共有部位進(jìn)行安全檢查，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)提出維修治理方案，限期恢復(fù)原狀”。記者問(wèn)起《交辦單》落實(shí)情況，馬程遠(yuǎn)一口咬定“沒(méi)見(jiàn)過(guò)交辦單”。

1月12日，記者隨劉老師到邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心監(jiān)察科，查詢到《交辦單》已于2025年11月14日被東湖資產(chǎn)物業(yè)客服主管陳某某簽收。監(jiān)察科沈靖松即打電話詢問(wèn)陳某某，陳某某告知：“《交辦單》已交給馬程遠(yuǎn)經(jīng)理。”

對(duì)此，馬程遠(yuǎn)表示：“就算有《交辦單》，我也不敢處理。我沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，動(dòng)人家東西，要承擔(dān)刑事責(zé)任的。”劉老師問(wèn)：“誰(shuí)有執(zhí)法權(quán)？”他答：“街道。”

街道大門森嚴(yán)難進(jìn)，工作人員竟讓投訴人“向上反映”

《徐州市房屋使用安全管理?xiàng)l例》規(guī)定：街道有開(kāi)展房屋使用安全巡查，督促房屋使用安全責(zé)任人及時(shí)采取必要措施消除安全隱患的職責(zé)。

1月12日，記者隨劉老師來(lái)到運(yùn)河街道，卻被一道不銹鋼伸縮門攔在門外。保安說(shuō)：“需得到里面工作人員通知，才能放行。”

劉老師撥通一直聯(lián)系的街道辦公室電話，對(duì)方告知：“領(lǐng)導(dǎo)去市里開(kāi)會(huì)了，你進(jìn)來(lái)意義不大。”

“你們不止一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，我找一下分管領(lǐng)導(dǎo)。”面對(duì)劉老師的請(qǐng)求，對(duì)方語(yǔ)氣開(kāi)始不耐煩了：“年底了，我們很忙的，你去找社區(qū)吧。”

“社區(qū)解決不了，才找街道的，請(qǐng)放我們進(jìn)去面談。”記者接過(guò)劉老師手機(jī)，繼續(xù)懇請(qǐng)。

“進(jìn)來(lái)也是干坐，我們又不能給你解決問(wèn)題，你往上繼續(xù)反映，自己想辦法吧。”電話那頭更加不耐煩了。

“你有屬地責(zé)任，還有執(zhí)法權(quán)。”記者據(jù)理力爭(zhēng)。

“你去市信訪局，那邊有專門人給你處理。我們一天到晚忙得焦頭爛額，不能光為你這一個(gè)事。”話音未落，對(duì)方直接掛斷電話。

劉老師望著近在咫尺的氣派辦公大樓嘆氣：“之前來(lái)過(guò)3次，只讓進(jìn)去過(guò)1次，沒(méi)想到街道的門也這么難進(jìn)！”

信誓旦旦的“跟蹤到位”，只是兩次當(dāng)面扯謊

劉老師記得，沈靖松曾于2025年11月26日打電話關(guān)心她，表示：“你這件事，中心將持續(xù)跟蹤到位。”想到這，她拉上記者，去邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心“評(píng)理”。

“街道連門都不讓進(jìn)，請(qǐng)你為我做主啊！”劉老師對(duì)沈靖松說(shuō)。“應(yīng)該是物管科同你們街道對(duì)接。”沈靖松隨即帶劉老師來(lái)到物管科，周姓工作人員對(duì)劉老師說(shuō)：“街道上午開(kāi)會(huì)，你再等等。”

記者問(wèn)：“街道誰(shuí)負(fù)責(zé)此事？反映又不止一次了。”周姓工作人員回答：“政府開(kāi)會(huì)，找不到人。等我問(wèn)到人了，再告訴你。”

見(jiàn)物管科一副愛(ài)理不理的態(tài)度，劉老師又折回找沈靖松。他一臉誠(chéng)懇地說(shuō)：“去年12月，我和市住建局監(jiān)察大隊(duì)一起到你們家現(xiàn)場(chǎng)取證，并向監(jiān)察大隊(duì)移交了材料，但他們沒(méi)有立案，你可以問(wèn)問(wèn)他們?yōu)槭裁床涣浮！?/p>

記者隨劉老師來(lái)到邳州市住建局監(jiān)察大隊(duì)，大隊(duì)長(zhǎng)馮交通一聽(tīng)便火冒三丈，立馬撥通沈靖松手機(jī)，并打開(kāi)免提，問(wèn)：“你們的材料什么時(shí)候移交我們了？”電話那頭，沈靖松賠笑道：“材料還沒(méi)有移交你們。”

幾個(gè)小時(shí)后，劉老師與記者再次找到沈靖松。他辯稱：“剛剛表述錯(cuò)誤，不是很嚴(yán)謹(jǐn)。”“你不是不嚴(yán)謹(jǐn)，而是騙人吧？”面對(duì)記者質(zhì)問(wèn)，沈靖松沉默不語(yǔ)。同辦公室的黃科長(zhǎng)忙轉(zhuǎn)移話題：“街道憑啥不讓你們進(jìn)門？為了你這個(gè)事，我們還給街道郵寄了督辦公函呢。”

“什么時(shí)候寄的？寄給誰(shuí)了？”記者追問(wèn)。

兩人均沉默不語(yǔ)。記者當(dāng)場(chǎng)讓劉老師致電運(yùn)河街道辦公室查詢，對(duì)方稱“沒(méi)收到市房產(chǎn)服務(wù)中心公函”。這時(shí)，沈靖松又改稱：“我們沒(méi)寄紙質(zhì)函件，但當(dāng)面對(duì)接過(guò)。”

見(jiàn)對(duì)方兩度扯謊，劉老師不滿地起身告辭。這時(shí)，黃科長(zhǎng)還不忘調(diào)侃道：“別急著走啊，再聊會(huì)兒呀。”