深圳樓市回暖，1月網簽破1萬套

家人們，今天必須給你們炸個猛料，估計你們刷手機也刷到了，但我敢說，很多人只看了個熱鬧，沒看懂背后的門道——深圳樓市，是真的回暖了！而且回暖得有點超出預期，2026年1月，深圳新房加二手房，累計網簽直接突破1萬余套！

可能有人會說，1萬套而已，深圳這么大，有啥稀奇的？家人們，你們可千萬別這么想，我給你們算筆明白賬，深圳樓市低迷那兩年，一個月一二手加起來也就五六千套，有時候甚至不足五千套，中介門店冷冷清清，很多經紀人都熬不下去轉行了。而今年1月，直接干到1萬余套，這可不是小幅度上漲，是實打實的回暖，而且是持續回暖，不是曇花一現那種，從去年12月開始，就有翹尾行情，到今年1月，直接穩住了勢頭，甚至更猛。

我先給你們把這個熱點事實掰扯清楚，不玩虛的，不吹不黑，全是實打實的數據。2026年1月，深圳市住建局公布的官方數據，新房和二手房累計網簽1萬余套，這里面要分清楚，不是所有都是住宅，還有一部分是公寓、商鋪這類商辦用房，但核心還是住宅在撐場面。其中二手房表現最亮眼，網簽套數比去年同期漲了25%，比上個月也漲了7%，而且已經連續三周上漲，更關鍵的是，二手房價也穩住了，1月成交均價5.78萬/平，環比漲了0.5%，已經連續兩個月微漲，不再像以前那樣一直跌跌不休了。

反觀新房市場，稍微有點分化，住宅網簽環比降了10.7%，但不是因為市場差，主要是年底新房供應少了，而且優質新房特別搶手，比如今年1月深圳首個安居房項目，181套房子，662戶家庭搶，當天就賣光了，還有一些高端新房，備案價十幾萬一平，去化率也能達到七八成。另外，商辦用房也火了，公寓、商鋪這類，成交占比創下近年新高，很多公寓項目，來訪量直接翻了三倍，成交轉化率也翻倍了，這也是1月累計網簽能破1萬套的重要原因。

講完事實，接下來我跟你們好好拆解拆解，為啥深圳樓市突然就回暖了？別聽那些專家瞎忽悠，說什么“樓市要起飛了”，我用你們能聽懂的大白話，把背后的原因說透，一共就4點，每一點都很實在，沒有一句空話。

第一點，也是最核心的，政策放水了，而且是精準放水，直接幫買房人省錢、降低門檻。去年年底，國家就出了政策，今年1月開始執行，二手房沒滿2年的，以前要交5%的增值稅，現在直接降到3%，你們算算，一套200萬的房子，以前要交10萬的稅，現在只要交6萬，一下子省了4萬，這可不是小數目，對于普通剛需來說，省下來的錢，夠裝修、買家電了，能不心動嗎？還有，商辦用房的首付比例，以前最少要50%，現在降到30%，比如一套100萬的公寓，以前要拿50萬首付，現在只要30萬，門檻降了一大半，很多想投資或者過渡的人，就愿意出手了。另外，還有“賣一買一”退稅的政策，支持改善型需求，很多人想換個大點的房子，以前怕交稅不劃算，現在有了退稅政策，就敢放心換房了，這部分改善需求也釋放出來了。

第二點，深圳的經濟基本面擺在這，撐得起樓市回暖。去年深圳GDP同比漲了5.5%，規模以上工業總產值、增加值，連續4年都是全國第一，經濟實力擺在這，大家的工作更穩了，收入也有盼頭，自然就敢琢磨買房的事了。你們想想，以前樓市低迷的時候，很多人擔心失業、擔心收入下降，別說買房了，連看房都不敢，現在經濟好轉，大家心里有底了，剛需族就不想再觀望了，畢竟早晚都要買房，趁著政策好、市場穩，就果斷入場了。

第三點，剛需和改善需求，積壓太久，終于釋放了。深圳是個年輕的城市，自有住房率還不到30%，大部分人都是租房住，剛需族特別多，而且很多人憋了一兩年，就等一個合適的時機。還有改善型需求，很多人住了小房子，想換個大點的、環境好點的，以前要么政策不允許，要么成本太高，現在政策利好，這部分需求也集中爆發了。而且從成交數據就能看出來，300萬以下的剛需房源，成交占比創下近一年新高，500萬以下的房源，更是成交主流，占比超過60%，還有1500萬以上的高端改善房源，成交占比也在漲，剛需和高端兩頭熱，樓市自然就回暖了。

第四點，購房者的心態變了，不再盲目跟風，變得更務實了，這也是樓市能穩步回暖的關鍵。以前大家買房，總愛跟著概念走，哪里有規劃、哪里吹得兇，就往哪里擠，結果很多規劃兌現不了，買了房的人悔得腸子都青了。現在不一樣了，大家買房更理性了，寧愿買老小區，周邊有地鐵、菜市場、學校，當下就能享受到配套，也不買那些偏遠的新房，賭未來的規劃。而且大家也不再追求“大而貴”，90平以下的小戶型，成交占比超過50%，不管哪個年齡段，大部分人都選擇小戶型，畢竟深圳的房價不便宜，量力而行才是最實在的。

聊完原因，跟大家說說，這次深圳樓市回暖，可能會帶來哪些影響？

先說好事，第一，市場信心回來了。以前大家提起深圳樓市，要么就是“跌”，要么就是“觀望”，不管是買房的還是賣房的，都沒信心，賣房的急著降價拋售，買房的想著再等等、再跌點。現在不一樣了，網簽量漲了，房價也穩住了，賣房的不用急著降價，買房的也不用盲目觀望，市場進入了一個良性循環，這對整個樓市來說，都是好事。第二，中介行業終于活過來了。前兩年，很多中介門店倒閉，經紀人轉行，能堅持下來的，都是熬得特別辛苦的，每天沒幾個客戶，連基本工資都賺不到。現在不一樣了，中介每天都忙得腳不沾地，帶看量比上個月漲了30%，成交量也漲了20%多，很多門店一周帶看能達到120組，以前想都不敢想，對于靠業績吃飯的中介來說，這就是實實在在的好處。第三，剛需族和改善族，有了更多選擇。市場活躍起來了，新房、二手房的供應量也會增加，大家可以慢慢挑、慢慢選，不用再像以前那樣，要么沒房子可選，要么就是被業主坐地起價，而且政策利好，買房成本也降低了，對于真正有需求的人來說，這就是最好的時機。

再說說可能帶來的不好的影響，也給你們提個醒，別被回暖沖昏了頭。第一，可能會有一些不良開發商或者業主，趁機坐地起價。比如一些位置好、配套全的房源，業主看到市場回暖，就開始漲價，本來能談好的價格，突然就反悔了，還有一些開發商，看到公寓、高端住宅好賣，就偷偷漲價，坑那些不懂市場的人。第二，租房市場可能會受到影響。很多剛需族買了房，就會把自己租的房子退掉，市面上的租房供應量會增加，租金可能會微微下跌，這對租客來說是好事，但對那些靠租房收租的人來說，就不太友好了。第三，可能會有一些投資客，又想趁機入場炒房，擾亂市場。雖然現在政策不允許炒房，而且市場也比較理性，但還是有一些人，想靠買房暴富，偷偷入場，一旦投資客多了，就可能會破壞市場的良性循環，甚至可能導致房價波動，這也是大家需要警惕的。

最后，也是最關鍵的，我跟你們說說我個人的觀點和立場，不迎合任何人，不吹不黑，全是我做房產主播這么久，親眼所見、親身感受的真心話，可能有點犀利，有點扎心，但絕對真實，希望能讓你們清醒一點，也能引發你們的思考。

首先，我必須明確一點：深圳樓市這次回暖，是“穩”，不是“爆”，別聽那些博主瞎忽悠，說什么“深圳樓市要起飛了”“趕緊買房，再不買就買不起了”，純屬扯犢子！1萬套網簽看著多，但分攤到深圳這么大的城市，分攤到十幾個區，其實真不算夸張，而且大部分都是剛需和改善族買的，不是投資客炒起來的，這和以前那種瘋狂漲價、投資客扎堆的行情，完全不一樣。國家的底線很明確，“房住不炒”，不管是政策放水，還是經濟好轉，目的都是為了讓樓市回歸理性，讓真正有需求的人，能買得起房、住得起房，而不是讓炒房者有機可乘。所以，那些想靠炒房暴富的人，趕緊死了這條心，現在的深圳樓市，不適合炒房，也炒不起來，一旦踩坑，只會虧得一塌糊涂。

其次，我想說，這次回暖，最讓人欣慰的，不是網簽量破了1萬套，也不是房價微漲，而是購房者心態的轉變——大家終于不再被市場情緒綁架，不再盲目跟風，變得更務實、更理性了。以前，我見過太多年輕人，為了買房，掏空六個錢包，甚至背上高額的房貸，明明自己能力不夠，卻非要買大戶型、買核心區，最后日子過得捉襟見肘，被房貸壓得喘不過氣；也見過太多人，被開發商的規劃忽悠，買了偏遠的新房，結果配套兌現不了，交通不便、購物不便、孩子上學也不便，悔得腸子都青了。而現在，大家終于想通了，買房是為了住，不是為了攀比，不是為了投資，量力而行、貼合自己的需求，才是最重要的。500萬以下的小戶型、90平以下的剛需房，成為成交主流，老小區因為配套成熟，反而更受歡迎，這就是最好的證明——大家終于明白，能當下享受到的生活，才是最真實的生活，那些虛無縹緲的規劃，再美好，也不如眼前的地鐵、菜市場、學校實在。

樓市就像人生，穩才是主旋律，急功近利，只會適得其反。對于我們底層普通人來說，買房不是人生的全部，好好搞錢、照顧好家人、過好自己的日子，才是最重要的。深圳是個包容的城市，不管你有沒有房子，只要你努力，就能在這里立足；樓市回暖也好，低迷也罷，我們都要保持理性，不被市場情緒帶偏，不盲目跟風，不攀比，量力而行，這才是對自己、對家人最負責的態度。

今天就跟大家聊這么多，沒有給大家任何購房建議，只是想把深圳樓市回暖的真相，拆解給大家看，把我最真實的觀點，分享給大家，希望能讓你們清醒一點，也能引發你們的思考。后續我也會持續關注深圳樓市的動態，有任何真實的消息、靠譜的解讀，都會第一時間分享給大家，喜歡我的，就持續關注我，咱們不玩虛的，只說真話、只聊實事，下期再見！