三大罪魁禍首，拖垮了建發

文/言叔

前幾天，建發股份發布了一則讓市場震驚的公告——

預計2025年度歸母凈利潤為負值。

這意味著，這家廈門最大的國企、世界五百強企業（全球排名第98位），在A股上市二十年來，首次出現了年度虧損。

這則公告就像一顆重磅炸彈，在資本市場炸開了鍋。

要知道，建發股份可不是一般的

企業，2024年它的營收規模超過了7000億，其中大宗貿易業務收入將近5100億，房地產業務收入1800多億。

這樣的巨無霸，怎么會突然虧了呢？

01

翻開建發股份的業績預虧公告，三個"罪魁禍首"浮出水面：

第一個是聯發集團。

作為建發旗下的兩大房地產平臺之一，聯發集團從2023年開始就連續虧損，去年初建發對聯發集團動了一場"大手術"，連董事長、總經理都被各降一級留用，重新指派了一把手。

但這場手術顯然沒能根治頑疾，2025年聯發集團依舊沒能扭虧為盈。

第二個是紅星美凱龍。

兩年前，建發花了62億現金收購了紅星美凱龍近30%的股權，當時這筆交易看起來相當劃算——

建發取得了紅星美凱龍超過158億的凈資產，一次性確認了96億的重組賬面收益，讓2023年的凈利潤大幅上漲。

但這筆"紙上財富"很快就露出了真面目，隨著房地產市場持續低迷，紅星美凱龍從2023年開始由盈轉虧，2025年依舊虧損嚴重，拖累了建發的整體業績。

第三個是整個房地產行業的寒冬。

建發房產作為建發旗下最大的地產業務平臺，2025年初設定的銷售目標是1500億，但最終只完成了1221億，比目標少了近300億，同比還下滑了超百億。

在百強房企中，建發房產排名第七，但這個排名背后是銷售規模和利潤的雙雙下滑。

02

面對房地產業務的困境，建發沒有選擇收縮防守，反而推出了一項雄心勃勃的戰略"燈塔計劃"。

這個計劃的核心很簡單：

聚焦核心城市核心地段，打造高端豪宅項目。

建發的邏輯很清晰：既然剛需市場疲軟，那就轉向豪宅市場，因為豪宅市場在逆勢上揚。

2025年，建發在土地市場上表現得異常激進，先后在北京海淀、杭州西湖、成都錦江等地拍下"地王級"地塊，溢價率最高達115%，樓面價屢破區域紀錄。

去年3月27日，建發經過213輪激烈競價，以33.47億元拿下成都錦江區地塊，樓面價41200元/平方米，溢價率106%，成為成都新地王。

僅僅48小時后，建發又出現在杭州土拍市場，以34.34億元競得杭州西湖區地塊，溢價率115.39%，樓面價88029元/平方米，創下了杭州土地市場的新紀錄。

兩天時間，耗資68億元，建發在長三角、西南雙線開火，被業內稱為新一代"地王收割機"。

但與曾經的"地王收割機"世茂、泰禾、陽光城不同的是，這些前輩的墳頭草已三尺高，而建發這位"閩系幸存者聯盟"話事人，卻在陰雨綿綿的清明時節，踩著油門沖向風暴眼。

高周轉模式能否嫁接豪宅項目？

建發的"燈塔計劃"試圖將高周轉模式嫁接至豪宅項目，由最高決策層全程把控，不計短期回報聚焦長期價值。但這種模式能否成功，市場存在很大疑問。

從產品層面看，建發確實在努力創新。以成都的建發·海耀項目為例，項目采用錯位式全點式布局，確保每戶在朝向、光照等關鍵維度上實現最優化。

更值得一提的是"一層一戶"設計和首創的"三分離動線體系"，將家政、私人、待客動線完全分離，極大提升了居住的隱私性和舒適度。

但從財務角度看，這種高投入、高溢價模式對操盤能力及市場信心考驗極大。

建發在成都和杭州拿下地王后，管理層回應稱"優地優價"，認為不存在所謂的"地王"項目。

但市場明顯不這么看，投資者對建發高價拿地的風險表示擔憂。

03

建發股份的困境，其實是中國房地產行業轉型的一個縮影。

過去二三十年，房地產吃盡了人口和城鎮化的紅利，土地和房價一路飆漲，是最暴利的行當之一。

建發只需要一門心思地搞高周轉，大舉擴張，靠規模來增厚利潤，就能匹配和拉動上市公司幾千億的營收體量。

但現在，房地產行業掉頭向下，從高處跌落了。

建發的房地產業務，不僅要守住規模萎縮，還要承受利潤下滑。在這種情況下，建發選擇了一條風險與機遇并存的道路——

通過"燈塔計劃"向高端豪宅市場轉型。

這種轉型能否成功，關鍵在于幾個因素：

一是豪宅市場能否持續逆勢上揚；二是建發能否將高周轉模式成功嫁接到豪宅項目上；三是市場對建發高價拿地的信心能否持續。

從目前的情況看，建發的"燈塔計劃"更像是一場豪賭。

如果賭贏了，建發可能找到新的增長曲線；如果賭輸了，這家世界五百強國企可能會陷入更深的困境。

在言叔看來，建發股份的虧損，不是偶然的，而是中國房地產行業深度調整的必然結果。從"地王收割機"到"燈塔計劃"，建發正在嘗試一場艱難的轉型。

這場轉型能否成功，現在還很難說。

但有一點是肯定的：中國房地產行業的舊模式已經過去，未來競爭將圍繞產品力、服務力和客戶價值展開。

建發能否在這場轉型中找到自己的位置，不僅關系到企業自身的命運，也是整個行業轉型的風向標。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。