借名買房協議法院判無效！出資人成功追回房屋增值損失｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2012年，張敏因急需住房，與表姐夫王強達成協議：

王強剛獲批一套限價商品住房（即一號房屋），而張敏的購房指標尚未落實。雙方簽訂《換房協議》，約定：

張敏支付5萬元押金，先行使用該房；

若張敏日后無法取得指標，則永久居住此房，待政策允許后，王強無條件配合過戶；

房屋全款39.5萬元由張敏支付。

協議簽訂當日，張敏通過他人賬戶向開發商甲公司支付全部房款，并后續繳納契稅、維修基金、產權代辦費等共計1.4萬余元。房屋交付后，張敏對毛坯房進行裝修（主張花費7.8萬元），并一直居住使用。

2014年，該房登記至王強及其妻子趙琳名下，為夫妻共同共有。2018年，二人離婚，約定房屋歸趙琳所有，并完成過戶。

同年，趙琳以“不知情”為由起訴，要求確認《換房協議》無效。法院經兩審判決：

? 協議因規避限價房政策、損害社會公共利益，確認無效；

? 張敏騰退房屋，趙琳返還購房款39.5萬元，王強返還押金5萬元。

2019年，張敏騰房后，另行起訴王強、趙琳，要求賠償：

已繳稅費1.4萬余元；

裝修損失7.8萬元；

房屋增值損失210萬元；

購房款利息15萬余元。

王強、趙琳抗辯稱：

雙方僅為“臨時換房”，非借名買房；

張敏自愿裝修，無權索賠；

限價房無“預期利益”，增值損失不成立；

趙琳非協議當事人，不應擔責。

趙琳同時反訴，要求張敏支付7年房屋占用費42萬余元及物業、供暖費。

二、裁判結果

法院判決：

? 王強、趙琳連帶賠償張敏106萬元（含增值損失105萬 + 裝修殘值1萬）；

? 連帶返還已繳稅費1.4萬余元；

? 張敏支付2018–2019年物業及供暖費約4000元；

注：這是限價房借名協議被認定無效后，出資人仍獲高額賠償的典型勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“合同無效后的損失分擔”展開分析：

協議實質是借名買房：

盡管名為“換房”，但約定“永久居住+無條件過戶”，且張敏支付全款、長期占有，符合借名買房特征。

雙方均有過錯：

張敏明知限價房5年內不得轉讓，仍借名購買；

王強、趙琳作為申請人，更清楚政策限制，卻配合操作；

→ 過錯相當，按公平原則分擔損失。

房屋增值屬于可賠損失：

雖為限價房，但2019年評估市值已達268萬元，遠超原價；

張敏實際出資并承擔持有成本，若完全不賠，顯失公平；

→ 酌定支持105萬元增值損失。

趙琳需承擔連帶責任：

房屋系婚姻存續期間以家庭名義申請；

離婚協議不能對抗外部債權人；

其在前案中已作為權利人收回房屋，享受了利益，就應承擔相應責任。

裝修按殘值補償：

裝修屬不可拆除添附，但張敏已使用7年，應折舊；

→ 酌定補償1萬元。

占用費與利息相互抵銷：

張敏占用房屋 vs 王強占用房款，時間基本重合；

→ 互不支持，體現公平。

四、律師提示

本案揭示了限價房借名風險中的維權路徑，關鍵啟示：

協議無效≠血本無歸：

即使因政策原因被認定無效，只要能證明實際出資+長期占有+對方知情，仍可主張增值損失賠償。

配偶不能“裝不知情”脫責：

限價房以家庭為單位申請，即使未簽協議，配偶在離婚時分得房產，即視為受益人，需承擔連帶責任。

損失計算要合理：

增值損失需通過司法評估確定；

裝修索賠需提供憑證，但法院會考慮使用年限折舊；

? 建議：

若已陷入類似糾紛，立即申請房屋價值評估；

收集所有付款、裝修、居住證據；

不要因“協議無效”放棄索賠，過錯分擔機制可挽回重大損失。

北京房產律師靳雙權團隊專注處理限價房、經適房借名糾紛，擅長在協議無效情形下最大化客戶損失賠償。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。