龍湖破局：償債″卷王″的降債之路與新周期突圍戰(zhàn)

　　在房地產(chǎn)行業(yè)深陷債務(wù)泥潭的2025-2026年，龍湖集團(tuán)以一系列精準(zhǔn)的償債動(dòng)作和戰(zhàn)略布局，走出了一條與眾不同的破局之路。從提前結(jié)清百億銀團(tuán)貸款到有序兌付境內(nèi)債券，從三年壓降400億有息負(fù)債到構(gòu)建多元營(yíng)收結(jié)構(gòu)，這家民營(yíng)房企用實(shí)際行動(dòng)詮釋了"財(cái)務(wù)穩(wěn)健"與"戰(zhàn)略前瞻"的雙重價(jià)值，也為行業(yè)提供了穿越周期的參考樣本。2025年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)歷史級(jí)償債壓力，全年到期債務(wù)規(guī)模高達(dá)7745.7億元，其中信用債5591.7億元、海外債2154.1億元。而這一年，正是龍湖集團(tuán)此前預(yù)判的"債務(wù)轉(zhuǎn)換關(guān)鍵年"，其以"不拖、不賭、不碰運(yùn)氣"的原則，完成了一場(chǎng)漂亮的償債攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　償債攻堅(jiān)：以"提前鋪排"穿越債務(wù)高峰

　　從時(shí)間線來(lái)看，龍湖的償債節(jié)奏清晰且富有前瞻性。2025年1月，提前回售"22龍湖01""20龍湖02"兩支債券，合計(jì)39.775億元；3月如期兌付"20龍湖04"25.02億元；5月兌付"22龍湖03"5.2億元；7月密集兌付"22龍湖04"17.66億元、"20龍湖拓展MTN001B"5.225億元；8月不僅將9.5億元撥入"20龍湖06"兌付專(zhuān)戶(hù)，還完成兩支中票超36億元的兌付。

　　更為關(guān)鍵的是，2025年12月，龍湖提前結(jié)清原定于當(dāng)月21日到期、規(guī)模達(dá)92.27億港元（約合人民幣85億元）的五年期港幣銀團(tuán)貸款。據(jù)了解，自當(dāng)年第三季度起，龍湖便分階段推進(jìn)剩余款項(xiàng)償還，最終提前足額兌付，此舉也標(biāo)志著其平穩(wěn)度過(guò)2025年償債高峰。

　　進(jìn)入2026年，龍湖的償債步伐并未放緩。1月5日，公司如期完成"21龍湖02"公司債券本息兌付，總金額約10.38億元，其中包含行權(quán)到期本金9.94億元及利息0.44億元。至此，龍湖境內(nèi)信用債余額僅剩約34億元，且到期結(jié)構(gòu)分散：2026年3月到期1.47億元、5月到期15億元、8月到期10億元，2027年1月到期8億元?；葑u(yù)對(duì)此評(píng)價(jià)稱(chēng)，2025年后龍湖債券和銀團(tuán)貸款的到期壓力顯著減輕，流動(dòng)性安全邊際持續(xù)抬高。

　　降債布局：三年壓降400億的戰(zhàn)略定力

　　龍湖的償債底氣，源于其早在2022年便啟動(dòng)的降負(fù)債戰(zhàn)略。回溯至2022年中期，龍湖有息負(fù)債規(guī)模達(dá)2080億元，面對(duì)行業(yè)債務(wù)壓力，公司果斷提出兩大核心策略：一是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流壓降負(fù)債，二是在2023年推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換信用債。

　　這一戰(zhàn)略的成效在數(shù)據(jù)上得以直觀體現(xiàn)。截至2025年上半年，龍湖綜合借貸降至1698億元，較2024年底減少65億元；自2022年中期以來(lái)，三年累計(jì)壓降有息負(fù)債超400億元。按照管理層規(guī)劃，2025年底有息負(fù)債規(guī)模已降至1400億元左右，后續(xù)還將以每年凈減少約100億元的速度推進(jìn)，最終穩(wěn)定在1000億元左右的合理區(qū)間。

　　財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化還體現(xiàn)在多個(gè)維度。截至2025年6月底，龍湖在手現(xiàn)金446.7億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.74倍，遠(yuǎn)高于行業(yè)0.88的平均水平；平均融資成本降至3.58%的歷史低位，平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至10.95年，銀行融資占比高達(dá)87%，債務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)"長(zhǎng)期化、低成本、穩(wěn)來(lái)源"的特征。即便在2025年11月標(biāo)普將其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從"BB"下調(diào)至"BB-"，仍維持"穩(wěn)定"展望，認(rèn)可其財(cái)務(wù)韌性。

　　業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型：從"開(kāi)發(fā)依賴(lài)"到"多元造血"

　　在嚴(yán)控債務(wù)的同時(shí)，龍湖也在加速業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以擺脫對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴(lài)，構(gòu)建可持續(xù)的"第二增長(zhǎng)曲線"。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入合計(jì)132.7億元，占總營(yíng)業(yè)收入的22.6%，其中運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)77.7%，成為穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源。

　　具體來(lái)看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊表現(xiàn)亮眼。截至2025年中期，龍湖已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)89座，出租率穩(wěn)定在96.8%，上半年租金收入55億元，同比增長(zhǎng)4.9%，商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額超400億元，同比增長(zhǎng)17%。長(zhǎng)租公寓品牌"冠寓"全國(guó)開(kāi)業(yè)房源超12.7萬(wàn)間，出租率達(dá)95.6%，在福田CBD落地的深業(yè)嶺里D|龍湖冠寓，成為核心區(qū)高端租賃標(biāo)桿。

　　代建業(yè)務(wù)同樣成為增長(zhǎng)新引擎。2025年上半年，龍湖旗下"龍智造"營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)65%，新增代建面積852萬(wàn)平方米。其通過(guò)數(shù)字化技術(shù)提升項(xiàng)目效率，如廣州"央璟頌"項(xiàng)目利用BIM技術(shù)實(shí)現(xiàn)"虛擬建造"，南京"麒麟天街"項(xiàng)目提供全周期代建運(yùn)營(yíng)服務(wù)，杭州螞蟻集團(tuán)全球總部二期項(xiàng)目還成為中國(guó)首批零碳建筑項(xiàng)目之一。

　　此外，龍湖在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)上也采取"聚焦核心、審慎拿地"的策略。2025年全年拿地總金額約34億元，較2024年的68億元下滑50%，僅在上海、蘇州、貴陽(yáng)、成都、深圳等核心城市獲取5宗地塊，權(quán)益地價(jià)約30億元。2025年12月8日，龍湖還以7.66億元競(jìng)得深圳光明區(qū)一宗住宅用地，成為年內(nèi)唯一摘得住宅地塊的純民營(yíng)房企，展現(xiàn)出對(duì)核心城市市場(chǎng)的信心。

　　行業(yè)啟示：新周期下的生存邏輯重構(gòu)

　　龍湖的探索，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)新周期下的生存邏輯轉(zhuǎn)變。隨著"高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的舊模式終結(jié)，行業(yè)正從"規(guī)模比拼"轉(zhuǎn)向"質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)"，從"土地驅(qū)動(dòng)"轉(zhuǎn)向"運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)"。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021-2025年連續(xù)五年進(jìn)入銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)的房企僅剩53家，而華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)憑借多元營(yíng)收結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期韌性——2025年上半年，兩者非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)均超六成。

　　從市場(chǎng)需求來(lái)看，盡管行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)下滑，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在。澤平宏觀測(cè)算顯示，2025-2030年住房需求總量仍維持在55億平方米左右，2030年剛性需求2.5億平方米、改善性需求3.7億平方米、更新需求2.7億平方米。在此背景下，2025年全國(guó)兩會(huì)首次將"好房子"寫(xiě)入政府工作報(bào)告，明確安全、舒適、綠色、智慧四大標(biāo)準(zhǔn)，這也推動(dòng)房企從"建房者"向"城市運(yùn)營(yíng)商"轉(zhuǎn)型。

　　龍湖在這一趨勢(shì)下的布局已初見(jiàn)成效。2025年12月，公司發(fā)布《龍湖集團(tuán)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，涵蓋"好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)"四好價(jià)值體系，包含17項(xiàng)價(jià)值主張、70個(gè)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)、435項(xiàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化條款；在商業(yè)創(chuàng)新上，天街推出"歡肆街區(qū)""山下街區(qū)"等年輕化空間，挖掘消費(fèi)趨勢(shì)中的情緒價(jià)值與社交價(jià)值。

　　對(duì)于未來(lái)，龍湖管理層表示，將繼續(xù)堅(jiān)守"債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資"的原則，同時(shí)保持對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資力度。隨著債務(wù)壓力持續(xù)減輕、多元業(yè)務(wù)不斷發(fā)力，這家民營(yíng)房企有望在行業(yè)新周期中占據(jù)更有利的位置。而龍湖的經(jīng)驗(yàn)也為更多房企提供了啟示：在行業(yè)深度調(diào)整期，唯有憑借財(cái)務(wù)穩(wěn)健的"壓艙石"和多元業(yè)務(wù)的"增長(zhǎng)輪"，才能真正穿越周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。