七旬老人房屋被賣27年不知情，過戶檔案曝光！審批程序多處漏洞

廣東省珠海市年逾七旬老人投資建造的別墅，被他人合謀售賣27年后才偶然得知。因案涉房屋的交易，從申請(qǐng)、評(píng)估、買賣合同、紅線圖簽字、國土部門審批到領(lǐng)證人等多個(gè)環(huán)節(jié)都存在問題，為此，在老人提起的民事訴訟中，一審法院曾以國土部門未盡到合理、審慎的審查義務(wù)，被訴行政行為登記程序違法為由，判決撤銷案涉房屋的過戶登記。

然而，二審中山市中級(jí)人民法院卻避開“行政行為登記程序違法”的核心事實(shí)，以“超過法定起訴期限”、“本案不符合起訴條件”等程序?yàn)橛?，撤銷一審判決，駁回老人的訴訟請(qǐng)求。不服二審判決的老人，近期又向中山市檢察院提起了抗訴申請(qǐng)。

值得注意的是，在案證據(jù)顯示，老人房屋交易過戶時(shí)，一系列疑似偽造的簽名、文件，以及不符合規(guī)則的過戶程序被曝光，引發(fā)了人們的廣泛熱議。

步步驚心，案涉房產(chǎn)交易竟有6份文件簽名造假或存疑

現(xiàn)年73的老人李均華，現(xiàn)生活在珠海，曾于1994年在中山市板芙鎮(zhèn)購買了兩塊地皮，耗資60萬元，建造了兩棟別墅。其中的一棟，登記在自己和弟弟李某成兩人名下，另外一棟則登記在哥哥李某南名下。

2020年前后，李均華在羅定老家投花了180萬建房，對(duì)賬時(shí)發(fā)現(xiàn)弟弟李某成夫婦只記錄了104萬，感覺被騙后，便懷疑自己與李某成聯(lián)名登記的中山別墅產(chǎn)權(quán)可能被動(dòng)了手腳。為此，李均華在律師的陪同下，于2023年1月18日到中山市國土部門查詢獲悉，案涉別墅早已于2003年4月20日，過戶給了李柯（化名）。

為追討自己的合法房產(chǎn)，李均華同時(shí)發(fā)起了多個(gè)訴訟。其中，李均華在2023年4月23日，將中山市自然資源局起訴至于中山市第一人民法院。

此次訴訟，依法調(diào)取了案涉房屋過戶交易的所有檔案。

然而，通過梳理在案證據(jù)發(fā)現(xiàn)，案涉房屋的交易過戶，完全顛覆了人們對(duì)于房屋交易過戶正常流程的所有認(rèn)知。

按照交易流程時(shí)序和審批邏輯排序，首先，在《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表》轉(zhuǎn)讓方的簽名一欄中，“李均華、李某成”的簽名與在案交易文件的其他簽名不一致。

接著，在《房屋買賣合同》甲方的簽名處，“李均華、李某成”的簽名，在一審時(shí)，兩人均稱不是自己的親筆簽名。庭審中，第三人盧某榮承認(rèn)“李均華、李某成”的名字系其代簽，但兩人均不承認(rèn)有委托授權(quán)給盧某榮，且在交易文件中，沒有相關(guān)的委托書。

在案涉房屋的《評(píng)估報(bào)告》文件中，沒有李均華的申請(qǐng)?jiān)u估的任何信息。該報(bào)告李均華表示不知情，不認(rèn)可。

案涉房屋過戶時(shí)的紅線圖——《板芙鎮(zhèn)居委會(huì)新興四街二橫巷9號(hào)李X用地圖》上的“李均華、李某成”簽字，被證實(shí)非兩人所簽。

而在關(guān)鍵的鎮(zhèn)區(qū)國土所意見欄，載明的內(nèi)容有：“經(jīng)核實(shí)，該宗房地產(chǎn)來源合法，四至界線清楚，轉(zhuǎn)讓資料齊備，符合房地產(chǎn)變更登記的所有規(guī)定，建議給予辦理變更登記手續(xù)。經(jīng)辦人：趙某洪”。

值得注意的是，在領(lǐng)證文件頁面的領(lǐng)證人一欄，領(lǐng)證人的簽名與國土所審批經(jīng)辦人為同一人，即：趙某洪。兩處的筆跡一模一樣，可以判定為同一人。而趙某洪系國土部門的工作人員，存在崗位回避要求。

對(duì)此審批人和領(lǐng)證人為“趙某洪”同一人的關(guān)鍵事實(shí)，李均華的代理律師認(rèn)為，該程序涉嫌違法。

李均華稱，從審批人到領(lǐng)證人均為國土部門工作人員“趙某洪”這一事實(shí)來看，可以得出案涉房屋是在趙某洪一手操辦下違規(guī)完成的交易。再疊加在案證據(jù)中《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表》的簽名存疑、《評(píng)估報(bào)告》沒有簽字申請(qǐng)、《房屋買賣合同》和《板芙鎮(zhèn)居委會(huì)新興四街二橫巷9號(hào)李X用地圖》簽名造價(jià)等多個(gè)關(guān)鍵文件不合規(guī)，足以證實(shí)案涉房屋的交易系多方串謀的非法交易。

一審法院確認(rèn)案涉房屋過戶行政行為登記程序違法，判決撤銷買賣過戶登記

李均華起訴中山市自然資源一案，于2023年7月31日，在中山市第一人民法院開庭審理。

李均華的訴訟請(qǐng)求包括：確認(rèn)案涉房屋轉(zhuǎn)讓登記行為違法；賠償房屋增值損失65萬元；案件受理費(fèi)由市資源局承擔(dān)。

經(jīng)審理，中山市第一人民法院認(rèn)為，李均華作為涉案不動(dòng)產(chǎn)的原共有權(quán)人，主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中相關(guān)申請(qǐng)材料上其簽名不真實(shí)，結(jié)合受讓人李柯庭審中有關(guān)“在其印象中，2003年辦理涉案房屋過戶登記時(shí)，李均華是有委托其他人辦理”的陳述，在市資源局明確根據(jù)現(xiàn)有存檔材料不能排除李均華委托其他人辦理涉案不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的可能性的情況下，根據(jù)疑點(diǎn)利益歸于行政相對(duì)人的原則，原審法院認(rèn)定原中山市國土資源局作出本案被訴行政行為時(shí)，未盡到合理、審慎的審查義務(wù)。因此，被訴行政行為登記程序違法，理應(yīng)撤銷。

為此，中山市第一人民法院于2023年11月3日，作出（2023）粵2071行初613號(hào)行政判決書，判決：確認(rèn)原中山市國土資源局作出的案涉房屋轉(zhuǎn)讓登記行為違法；二、駁回李均華的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元，由市資源局負(fù)擔(dān)。

此后，雙方均不服一審判決，遂上訴至中山市中級(jí)人民法院。

中山市中院判決撤銷一審判決，理由匪夷所思

李均華在上訴中答辯中稱，一審判決涉案轉(zhuǎn)讓登記行為違法，這是正確的，二審依法應(yīng)予以維持，一審中，中山市自然資源局已經(jīng)明確，無法提供涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人李均華的辦證授權(quán)委托書，而在《羅定市人民法院開庭筆錄》中，中介人盧某榮作證證實(shí)，李均華從來沒有向他出具書面授權(quán)委托書，且其在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，辦理該業(yè)務(wù)的行政部門沒有依法確認(rèn)他們的身份及是否取得書面授權(quán)，由此可見，本案證據(jù)充分證實(shí)，涉案轉(zhuǎn)讓登記行為違法。

李均華，稱如果沒有中山市自然資源局的違法登記行為，李某成等人侵害李均華的物權(quán)是無法實(shí)現(xiàn)的，因此，中山市自然資源局應(yīng)對(duì)自己的違法行為向李均華承擔(dān)賠償責(zé)任。

即便如此，二審中山市中院卻“另辟蹊徑”，避開“行政行為登記程序違法”的核心事實(shí)，以案件“超過法定起訴期限”，“本案不符合起訴條件”等理由，于2024年5月15日作出（2024）粵20行終279號(hào)行政裁定書，裁定撤銷中山市第一人民法院（2023）粵2071行初613號(hào)行政判決；駁回李均華的起訴。

二審法院駁回起訴，未對(duì)本案實(shí)體違法事實(shí)進(jìn)行審理，顯失公平，符合抗訴條件

因不服二審判決，李均華遂于2025年10月，向中山市人民檢察院提交了《抗訴申請(qǐng)書》。

申訴書稱，一審法院已查明并認(rèn)定市資源局的轉(zhuǎn)移登記行為程序違法。二審法院不對(duì)本案程序違法的實(shí)體爭議進(jìn)行審理，僅以程序理由駁回起訴，使得一個(gè)已被確認(rèn)違法的行政行為所造成的損害無法獲得司法救濟(jì)，實(shí)質(zhì)上剝奪了申請(qǐng)人的合法訴權(quán)，導(dǎo)致了極其不公正的結(jié)果。該裁定屬于《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規(guī)定“駁回起訴確有錯(cuò)誤的”情形，且嚴(yán)重?fù)p害了申請(qǐng)人的合法權(quán)益，符合人民檢察院提出抗訴的法定條件。

李均華稱，二審法院的做法表面上看，是為了掩蓋自己的體制體系不能出錯(cuò)，但本質(zhì)上就是一個(gè)違法的行為，是一個(gè)上級(jí)法院拋開法律與事實(shí)作出的錯(cuò)誤判決，本質(zhì)上是為了保護(hù)個(gè)別法官的利益，也是上下級(jí)法院法官之間的互相掩護(hù)，看似是對(duì)法院裁判體制的維護(hù)，實(shí)際上破壞的是國家、以及司法體系的公信力，相關(guān)的監(jiān)督機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。

中山市人民檢察院日前已經(jīng)受理了該案，目前仍在審查當(dāng)中。