反轉！深圳老房子成“香餑餑”

最近，深圳主流的中介渠道發布了兩份報告，一份是關于深圳樓市2026年的分享，另一份是2025年深圳樓市年報。

都包含了深圳樓市過去一年的市場數據及市場交易結構以及購房畫像。

當中也藏著眾多深圳樓市的微妙的變化，同時對于市場比較關心的眾多問題，也可從中尋找到答案。

比如——

在深圳，什么樣的房子，換手率最高？

深圳的房子，去年有多少談價空間？

到底是哪些人還在買深圳的房子？

接下來，我們一起看看，過去的一年，深圳樓市到底發生了怎樣的轉變。

老房子正集中切割

根據樂有家研究中心數據——

2021年，二手房成交占比最高的是16—20年的房子，為30%；

2022年，二手房成交占比最高的是16—20年的房子，為29.9%；

2023年，二手房成交占比最高的同樣是16—20年的房子，為28.6%。

但到了2024年，二手房成交占比最高的房子的樓齡切換到了21—30年，為31.1%，2025年也同樣如此，為33.6%。

從2021年—2025年二手房交易的樓齡占比來看，樓齡主要集中在16—30年的階段，這個樓齡段成交占比近5年超過了50%。

而樓齡在16—20年以及21—30年之間的成交切換也異常明顯，近5年深圳16—20年的房子，成交占比從2021年的30%急速下降到19.5%。

與此同時，近5年深圳21—30年的房子成交占比從2021年的20.8%，急速上漲到33.6%。

這是什么概念？

這就意味著，深圳2025年全年網簽的56217套住宅，就有約18889套樓齡為21—30年，而新房住宅預售網簽套數為24549套。。

也意味著，深圳樓齡更久的房子，正被更多的業主進行切割、置換。

另外，無論2021年還是2025年，都幾乎沒有成交量，樓齡超過30年的成交占比都是最低的。

這也說明，在深圳近5年最好賣的房子是10—30年之間的房子，交易占比最大。

同時也說明，近5年深圳的16—30年的老房子換手率最高，尤其是2024年后，21—30年樓齡成交占比最多。

而2024年恰恰是建設“好房子”在全國住房和城鄉建設工作會議上被單列為一項工作重點的時候。并且在同年的5月，深圳發布深圳建筑設計新規（2024年修訂版），對住宅戶型設計、面積計算、建筑高度等方面進行調整，正式開啟深圳新老住宅更替的元年。

以區域來看，樓齡分布各區的交易主流重點有所不同。

福田、羅湖、南山成交的房子，房齡16—30年的，占比超過41%，福田更為明顯，超過了55%。

光明、坪山、鹽田，成交的主力則是10年以下的房齡。

尤其是光明，10年以內的房子，成交占比超過了80%。

這就意味著，2021年—2025年這個階段，房齡超過15年的，換手率是整個市場最高的，并且有大量持有老房子的業主進行了換房，將手中超過15年房齡的二手房進行轉換。

福田、南山、羅湖是最明顯的，樓齡在15—30年的成交占比最多，交易占比都超過了60%。

這也說明，在“好房子”更新換代的背景下，大量的核心區域的業主都更傾向于將老房子進行切割及置換。

而無論任何時候，房齡超過30年的幾乎都沒有市場了，那么手中持有房齡超過30年的，持有老破小大的，就應該盡快出清置換。

二手房議價空間更大了

根據有家研究中心數據，2025年深圳二手房的議價空間與2024年全年的議價空間走勢不同。

2024年到了年末，議價空間明顯縮小，由1月的10.6%下至9%。

而2025年雖然相比2024年整體看，每月議價空間都有所縮減，但深圳二手房的議價空間，則從2025年1月的8.2%，上漲到去年12月的11.2%，為全年議價空間最高的月份。

這就意味著，去年全年二手房交易中，12月二手住宅價格松動最明顯。

與此同時，可以看到2025年相比2024年議價空間最薄弱的月份在3月-5月的階段，而2024年4月—7月則顯示議價空間是最大的。

另外，值得注意的是，2025年12月住宅議價空間，要比2024年12月的住宅議價空間更大。

二手房的議價空間進一步放大，本質是買方市場確立的信號，說明主導市場的是買方，并且同等預算可購買更好房源，也可以節省更多的購房成本。

深圳人買房更務實了

根據樂有家研究中心整理的數據，深圳的年輕人買房更務實了。

一是2023年—2025年深圳二手住宅的成交占比由47%，上升到60%，同時深圳的新房的限售網簽套數逐年增加，由2023年的5500套現售網簽，飆漲到2025年的13330套，實現了翻倍。

二是去年每個月都超過55%的群體選擇了500萬以下的房子或90平以下的房子。

500萬以下的房子，永遠是成交主流，占比都超過了50%，成交的面積段也以90平以下為主，90平以下的房子成交占比都超過了50%，說明深圳樓市的主力，依舊是500萬以下的剛需群體。

三是深圳購房的主力軍集中在31-40歲，這個年齡段購房的占比超過了50%。這個年齡段基本代表著1985—1995年階段的群體。

但2022年—2025年階段，1985—1995年階段的群體購房占比逐年下滑，41-50歲以及51歲的群體，購房的占比出現逐年增加。

而即使年齡層不同，2025年深圳的購房群體又都以500萬以下總價為主，每個年齡段都超過半數選擇了90平以下的房子。

20歲以下選擇90平以下的房子占比為49%，21-30歲選擇90平以下的房子占比為60.8%，31-40歲階段選擇90平以下的房子占比為58.4%，41-50歲的群體選擇90平以下的房子占比為53.3%，50歲以上的群體，選擇90平以下的房子占比為54.6%。

所以，在過去的一年中，深圳住宅網簽成交二手住宅占比達到了60%，結合二手住宅房齡交易占比集中在15年以上的超過50%，這說明深圳的年輕剛需超過半數選擇了老房子。

在深圳新老住宅更替的階段，按照市場的正常邏輯，應該是樓齡較新的次新房以及新房更受歡迎，網簽成交占比更高，結果卻恰恰相反。

這種變化恰恰說明深圳人的購房需求及邏輯正在發生深層變化。

樓齡老舊的房子，更多會出現在成熟的區域，周邊10分鐘步行的生活圈內，地鐵、教育、商場、公園、菜市場、醫院基本會配備。

這比很多規劃的新片區或者更新升級的區域，承諾5年后煥然一新要實在得多，也是很多新房比不了的。

這也說明很多年輕人，買房不再盲目追求“未來規劃藍圖”，反而更關注的是當下就能享受到什么。

過去深圳人買房必須跟著概念走，哪里規劃的計劃多，規劃的預期高，哪里就是香餑餑，交易最頻繁。

市場上大家選擇購房談論最多的就是哪里會建設新的地鐵、公園、產業園等。

現在反而更踏實，談論最多的是住得舒服不舒服，寶安的機場噪聲會不會影響睡眠，樓下的學校早間操廣播會不會太吵，房子的使用率高不高等，對居住需求也更務實，更相信眼前即所得，能即刻享受到的生活才是真正的生活。

所以，深圳的年輕人，在買房這一塊，更多追求的是成熟的，觸手可及的生活。

而深圳的年輕人購房更務實的同時，也正成為深圳豪宅的接棒者，財富的蓄力正從90后身上展現。

樂有家研究中心數據顯示，總價千萬以上成交的群體，90后也占了31.1%。

而這些90后中，大部分從事科研類工作，要么帶著高收入，要么帶著上一輩的財力，追逐更高品質的住房。

作者 | 騎豬英雄