全北京“向下看” 地下商業(yè)或成城市發(fā)展新增量

當(dāng)商業(yè)發(fā)展亟需拓展新空間，地下能否成為潛力巨大的新領(lǐng)域？1月15日，以“地下商業(yè)”為主題的2026中國商界智庫暨北京特色街沙龍在北京中海大吉巷舉辦，對這個問題給出了肯定答案。

2026中國商界智庫暨北京特色街沙龍匯集政府部門代表、行業(yè)智庫專家、知名商業(yè)項目操盤手，圍繞地下商業(yè)的內(nèi)涵、相關(guān)政策、運營實踐、現(xiàn)實痛點等議題展開深入討論，為地下商業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展凝聚了行業(yè)共識，也為北京特色商業(yè)街區(qū)品質(zhì)提升注入新思路。

本次沙龍由中國商界智庫、北京特色街商會主辦，中海大吉巷承辦。中國商街委主任、中國商界智庫主任韓健徽擔(dān)任主持人，北京特色街商會常務(wù)副會長孟志軍致辭，北京市商務(wù)局規(guī)劃建設(shè)處副處長楊凌、北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院詳細規(guī)劃所副所長徐碧穎、北京特色街商會駐會副會長段云淞、金寶匯購物中心總經(jīng)理王春艷，中海商業(yè)北區(qū)購物中心總監(jiān)、北京中海大吉巷副總經(jīng)理付翔及多位地下商業(yè)負責(zé)人參加活動。

與會嘉賓實地考察中海大吉巷。（圖片由活動主辦方提供）

地下商業(yè)成為城市發(fā)展新增量

為何將“地下商業(yè)”定為開年首場沙龍的主題？答案蘊藏在城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型趨勢之中。與會嘉賓一致認為，隨著城市發(fā)展逐步從增量擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化階段，“向下發(fā)展”已經(jīng)成為挖掘城市商業(yè)新價值的必然選擇。

“未來城市商業(yè)的發(fā)展必將呈現(xiàn)地上、地下、空中‘三位一體’的立體化趨勢。特別是在城市核心區(qū)‘寸土寸金’的現(xiàn)實約束下，‘向地下要空間’成為破解發(fā)展瓶頸的有效途徑。”在沙龍伊始，韓健徽明確了地下商業(yè)對現(xiàn)代城市發(fā)展的重要性。基于多年的全國商業(yè)街行業(yè)實踐，韓健徽認為，地下商業(yè)在國內(nèi)雖然并非全新概念，但真正運營成功的標桿案例并不多。目前，行業(yè)整體仍處于探索階段，但發(fā)展勢頭強勁。

那么，地下商業(yè)具體指什么？結(jié)合自身多年的商務(wù)工作經(jīng)驗，孟志軍認為，地下商業(yè)是在土地資源稀缺、人員密集的都市中，通過立體化商業(yè)應(yīng)用，為消費者提供便利、舒適、休閑場景的重要載體。目前，我國的地下商業(yè)與國際先進案例相比仍存在一定差距，但發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

結(jié)合沙龍舉辦地的實際情況，楊凌進一步梳理了北京地下商業(yè)現(xiàn)存的四種主要形態(tài)，即：作為地標專門打造的地下商業(yè)、依托交通樞紐延伸形成的地下商業(yè)、由人防工程改造而來的地下商業(yè)，以及辦公樓宇配套的地下商業(yè)。此外，他還對近年來北京市關(guān)于地下商業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策進行了梳理介紹。

“從政府角度，我們首先重視的是地下空間的‘平急兩用’。同時，要優(yōu)先盤活基礎(chǔ)條件好、主體意愿強的低效空間，堅持抓大放小，并注重引入社會投資來共同參與。”楊凌表示，地下空間的利用對于北京存量發(fā)展至關(guān)重要，未來政府部門將繼續(xù)在這一領(lǐng)域加強引導(dǎo)。

企業(yè)實踐呈現(xiàn)鮮活樣本

在沙龍中，街區(qū)代表的分享為北京地下商業(yè)實踐提供了鮮活樣本。

作為活動的承辦方，中海商業(yè)北京分公司運營總監(jiān)付翔詳細介紹了中海大吉巷作為城市更新典范的開發(fā)運營歷程。“因地處宣南文化保護區(qū)，大吉巷在開發(fā)建設(shè)時面臨文物保護與地面空間受限的多重約束，不得不將約75%的商業(yè)面積布局于地下。”付翔表示，秉承“地上守形制，地下控價值”的邏輯，大吉巷通過“錯臺設(shè)計+文化賦能”打造合院式地下街區(qū)，將原本可能陰暗封閉的地下空間成功轉(zhuǎn)化為一個集文保、商業(yè)、辦公、綠化于一體的“城市文化會客廳”。開業(yè)7個月以來，大吉巷客流突破千萬人次，已成為市場與口碑雙收的現(xiàn)象級項目。

與“從零打造”的新項目不同，王春艷則結(jié)合核心區(qū)存量項目的改造實踐提出了因地制宜的思考。在王春艷看來，對于受限于空間尺度與嚴格規(guī)劃要求的老城區(qū)項目，地下商業(yè)發(fā)展需要創(chuàng)新思路。例如，將閑置的地下空間改造為便民停車場、社區(qū)配送站點或公共服務(wù)設(shè)施，不僅能有效緩解周邊的民生痛點，也能在實現(xiàn)社會價值的同時，提升存量空間的利用效率，為城市核心區(qū)的地下空間利用提供了另一種可行路徑。

孟志軍則以江蘇省徐州市中心時尚大道為例，分享了地下商業(yè)發(fā)展的“六大關(guān)鍵詞”：“定位清晰”“煙火氣”“面向年輕人”“夜間經(jīng)濟”“文旅結(jié)合”“突出地方特色”。只有把這些關(guān)鍵詞落到實處，才能真正把地下空間盤活，讓地下商業(yè)成為城市的亮點，而非地面商業(yè)的簡單“翻版”。

直面痛點共尋破局之策

在分享實踐經(jīng)驗的同時，與會嘉賓也提出了北京地下商業(yè)現(xiàn)存的規(guī)劃銜接、運營協(xié)同、體驗優(yōu)化等實際痛點，并結(jié)合自身專業(yè)領(lǐng)域提出針對性破局思路。

徐碧穎介紹，近幾年北京審批的地下與地上建筑面積比例達1:2，地下空間利用已進入高峰期。與此同時，在北京現(xiàn)有的400多座地下車站中，約1/3的車站與周邊地塊有連通關(guān)系，進一步推進地鐵出入口與商業(yè)空間的直連，將有助于北京地下商業(yè)潛力的充分釋放。

基于此，徐碧穎提出了推動地下商業(yè)發(fā)展的“四個一體化”路徑，即推進區(qū)域地下空間一體化連通，實現(xiàn)客流高效循環(huán)；強化地上地下功能一體化設(shè)計，讓文保區(qū)、公園等地上空間與地下商業(yè)形成功能互補；探索運營管理一體化協(xié)同，通過特許經(jīng)營等方式打破產(chǎn)權(quán)壁壘，讓市場主體更充分參與空間活化；推動政策支持一體化集成，整合規(guī)劃、消防、住建等多部門政策，為地下商業(yè)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)創(chuàng)新提供便利。

在相關(guān)政策方面，徐碧穎介紹，《北京市地下空間專項規(guī)劃（2024年—2035年）（草案）》已于2025年10月進行公示，征求社會意見，現(xiàn)已進入上報階段，將為破解行業(yè)痛點筑牢制度基礎(chǔ)，推動行業(yè)進一步規(guī)范化發(fā)展。

針對嘉賓們提出的痛點，其他與會者也紛紛開拓思路，進行了專業(yè)務(wù)實的研討。

韓健徽在沙龍的總結(jié)環(huán)節(jié)表示，隨著提振消費的持續(xù)推進與政策環(huán)境的不斷優(yōu)化，地下商業(yè)已成為城市商業(yè)的新增量，下一步需圍繞形態(tài)、業(yè)態(tài)、文態(tài)、生態(tài)的“四態(tài)”維度，聚焦厘清概念、摸清存量、找準痛點、分類指導(dǎo)、明確業(yè)態(tài)、完善政策等方面，凝聚政企研多方合力，讓地下空間真正成為城市商業(yè)的新藍海。

作為聚焦商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的獨立智力機構(gòu)，中國商界智庫在本次沙龍中發(fā)揮了專業(yè)引領(lǐng)作用。2025年12月揭牌成立時，韓健徽曾提出，中國商界智庫將通過舉辦年度“中國商界智庫峰會”、在各地巡回舉辦“中國商界智庫（城市）沙龍”等多種形式，把“研究—實踐—轉(zhuǎn)化”的閉環(huán)經(jīng)驗融入運作，針對商業(yè)領(lǐng)域的突出痛點，形成可落地的解決方案，助力構(gòu)建良性商業(yè)生態(tài)，促進行業(yè)與區(qū)域的創(chuàng)新發(fā)展和品牌提升。

“中國商界智庫將以此次沙龍為起點，整合各方智慧形成專項研究成果，為政府決策提供參考，為商企發(fā)展破解難題。”韓健徽表示，未來，中國商界智庫將繼續(xù)攜手各方力量，深入挖掘地下商業(yè)等新興領(lǐng)域的發(fā)展?jié)摿Γㄟ^智力賦能與資源整合，為推動商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展貢獻智慧與力量。

來源 | 中國商報

責(zé)任編輯 | 洪宇